Сделки со вторичной недвижимостью составляют львиную долю всех операций с недвижимостью. Как свидетельствуют риэлторы, основные продажи сегодня происходят в двух сегментах — премиального жилья и недвижимости эконом-класса. Чаще всего квартиры приобретаются для себя. Тем не менее, специалисты говорят о появляющихся на рынке запросах на «объекты под бизнес» — так называют квартиры, которые покупают для дальнейшей сдачи в аренду.

Недвижимость №2

«Если раньше, в период всеобщего сумасшествия под названием «ипотечный кредит», покупали с целью заработать большие деньги, то сейчас покупают маломерные квартиры порядка 25-30 квадратных метров для того, чтобы сдавать в аренду. У покупателей такого плана — целая сеть», — рассказывает риэлтор-консультант Инна Белоус.

«Надо смотреть правде в глаза: пока что вторичка — это самый надежный способ вложения денег. Самый надежный способ того, что ты будешь получать ежемесячные дивиденды», — утверждает риэлтор Ляна Сахно.

В среде инвесторов наиболее ликвидными считаются однокомнатные квартиры у моря. Вместе с тем, таких покупателей-бизнесменов на рынке вторички немного — всего около 15-20%. В целом спрос, на сегодняшний день по-прежнему превышает предложение. При том, что качеством спроса специалисты не довольны — многих своих клиентов называют «фантазерами». «Есть люди, у которых есть небольшая сумма денег, они считают, что... «Там одна бабушка в трамвае сказала, что на эту сумму можно купить что-то колоссальное». Поэтому очень часто наше время отнимают люди, которые не владеют ситуацией, не понимают, что и сколько стоит», — сетует Инна Белоус.

Конечно, скидки реальным покупателям делаются, но, как правило, они не превышают 10-20% от заявленной цены. Основные сделки проходят в ценовом сегменте от 20 до 70 тысяч условных единиц. Чаще всего приобретают малогабаритное жилье подешевле. «Это однокомнатные в разрезе 35-37 тысяч — это то, что хотят покупатели, а двухкомнатные квартиры — это 52-56 тысяч в крайнем случае» — говорит Ляна Сахно. «Продалась квартира двадцатиметровая общей площадью, со всеми удобствами — за 20 тысяч она ушла. Это сумма, которую оплатили покупатели с оформлением», — утверждает Инна Белоус.

Хотя цена по-прежнему является главным фактором при покупке вторички, клиенты обращают внимание и на другие факторы. В первую очередь, продаются объекты в добротных домах. При этом ремонт самих квартир, особенно, если он косметический — играет незначительную роль. «Потому что, каким бы хорошим ремонтом квартира ни была обустроена, чтобы попасть в этот ремонт, нужно пройти 15 метров по загаженной парадной... Никто не будет вкладывать деньги в такую недвижимость. Либо человек должен понимать, что за свои деньги он должен всё это привести в порядок», — поясняет Инна Белоус. «Спальный район, средний этаж, неугловая квартира, блочно-кирпичный дом, чистые парадные, желательно, чтобы это был кондоминиум, хотя кондоминиум во вторичке — вряд ли. Ну, значит, кооперативный дом», — таким видит «ликвид» Ляна Сахно.

Большее внимание качеству домоуправления, активный торг, тщательная проверка всех документов — основные тренды, которые фиксируют риэлторы. По их словам, объекты с сомнительной репутацией всё чаще остаются за бортом — покупатели хотя и не любят переплачивать, но при этом не готовы экономить с риском остаться без жилья.

Налог, залог и дефицит

Оживление спроса — это то, чего уже четвертый год ждут продавцы вторички. Надежда умирает последней, поэтому игроки рынка жадно следят за прогнозами, позволяющими говорить об увеличении покупательской способности населения. Среди аргументов: появление на рынке денег, заработанных на евротуристах и предвыборных кампаниях. Вместе с тем, специалисты не видят предпосылок для кардинального изменения ситуации.

Еще одна причина, которая указывает на продолжение «застоя» — дефицит по-настоящему интересных объектов. Как отмечают эксперты, до кризиса хорошие квартиры активно покупали в кредит — для последующей перепродажи. Но резкое падение цен оставило эти квадраты в «подвешенном» состоянии. «Ипотека заморозила, наверное, четверть реально продаваемого. Четверть ликвидов. Покупались квартиры, которые впоследствии должны были продаваться. То есть, выбрали весь изюм — самые сливки города», — вспоминает Инна Белоус.

Тем, кто не имеет серьезных обязательств перед банками, риэлторы советуют всё же снижать цены — на 20-30%. Во-первых, без скидок недвижимость практически не продается. Во-вторых, покупатели все же готовы тратить определенные суммы. «Было бы хорошо, если был бы выбор однокомнатных квартир в разрезе 30 тысяч... Конечно, есть объекты и за 25, и за 20, но объекты сложные, объекты в старом фонде, объекты со сложными коммуникациями, объекты-маломерки, где нет полноценных кухонь и санузлов», — рассказывает Инна Белоус.

Однако и без того небольшие шансы на снижение цен на недвижимость уменьшаются вместе с «закручиванием гаек» со стороны государства. Введение 5%-го налога на продажу недвижимости, которая находится в собственности менее трех лет, заставило продавцов задуматься над целесообразностью продаж. Ведь переложить налог на плечи покупателя вряд ли удастся. «Мало желающих оплачивать налоги дополнительные. В предыдущие годы, когда «перекидка» жилья была как практика, на сегодняшний день очень много людей, у которых свежие документы, которые «попадают» на дополнительные 5%», — поясняет Ляна Сахно. «Немножко наше правительство перегибает палку. Не все покупают для перепродажи. И если я купила сегодня, а через год... У кого-то радость в семье, у кого-то — горе, есть необходимость продать, а людей вынуждают колоссальные деньги отдавать», — сетует Инна Белоус.

Неопределенной остается также ситуация с налогом на недвижимость, который должен был вступить в силу 1 июля 2012 года, однако по последним данным, эту дату перенесли на начало следующего года. Напомним, что, согласно планам властей, платить налог будут физические и юридические лица, владеющие квартирами свыше 120 квадратных метров и частными домами свыше 240 квадратов жилой площади. Предполагается, что с каждого лишнего квадрата будет взиматься 1% от минимальной зарплаты. Если квартира более 240 жилых квадратов, а дом — более 500, то этот процент увеличивается до 2,7.

«Минимальный размер заработной платы — 1073 гривны, из которых один процент, соответственно, 10 гривен 73 копейки с квадратного метра превышающего названные площади, а 2,7% от минимальной зарплаты — это соответственно будет 28 гривен 97 копеек с каждого квадратного метра в год», — поясняет директор юридического бюро Сергей Золотопуп. По мнению юриста, такие небольшие суммы не в состоянии повлиять на ценообразование. Вместе с тем юрист не исключает, что владельцы больших площадей всё равно будут экономить, превращая жилую площадь в нежилую. «Это могут быть бильярдные, сауны, помещения спортивных залов — то есть, то, что не будет считаться помещениями жилой недвижимости», — отмечает Сергей Золотопуп.

Тот факт, что налог на недвижимость вряд ли изменит рынок, подтверждают и риэлторы. По их словам, даже премиальные объекты нечасто достигают размеров, которые предполагается облагать налогом.

ВЫНОСКА:

... Введение 5%-го налога на продажу недвижимости, которая находится в собственности менее трех лет, заставило продавцов задуматься над целесообразностью продаж.

**

Произведение квартирного искусства

Ценность квартир старых домах невелика с экономической точки зрения, однако при творческом подходе жилье столетней давности имеет шанс получить высокую оценку со стороны людей искусства...

Соучредитель квартиры-галереи Сергей Майнов занимается благотворительной деятельностью. И, хотя сам не является творцом, охотно поддерживает тех, кто умеет рисовать и лепить. «Я не художник, я юрист. Я никакого отношения к этому не имею, но я просто понял, что художникам тоже надо помогать», — рассказывает Сергей Валентинович.

Наш герой уже несколько лет занимается организацией художественных выставок. Однако еще совсем недавно он не имел постоянной площадки для такой деятельности. Около полугода назад общественник нашел финансовую возможность арендовать подходящее помещение. Для создания галереи выбрал квартиру на первом этаже в историческом центре Одессы. До революции 17-го года здесь была роскошная «бельгийка» — с потолками выше четырех метров. Остатки былой роскоши сохранились по сей день. «Тут сохранена еще паркетная доска старая, сохранена лепнина. Все это располагает людей к общению в этих помещениях», — считает Сергей Майнов.

При ремонте решили воссоздать образ квартиры начала 20-го столетия: отреставрировать лепнину, скопировать по старым фотографиям интерьер, покрасить стены в модные в то время цвета. «У нас все залы представлены в разной цветовой гамме — это сделано специально. Так как у нас в доме, в любой квартире, у любого жителя города Одессы нет похожести, есть разные представления, разная аура у каждого хозяина того или иного помещения», — поясняет Сергей Майнов.

Деятельность квартиры-галереи стартовала в марте — с выставки работ художника начала века. После проводили выставку иконописцев. К тому времени Сергей Валентинович пришел к окончательному выводу: проект действительно востребован.

«Мы рассчитывали, что будут представлены работы 3-5 художников. Но когда заявили о желании выставляться 19 художников, для нас это было тоже открытие, потому что в городе такого количества иконописцев никогда не видел», — подчеркивает наш собеседник.

Как говорят сами художники, эта квартира — не просто галерея, но еще и площадка для общения. Здесь есть возможность собраться, выпить кофе, обсудить насущные проблемы, обговорить сотрудничество. Благодаря своему удачному расположению, квартира-галерея в короткое время превратилась в клуб по интересам для большого количества как опытных, так и начинающих художников. «Рядом с нами — и художественная школа Костанди, и институт живописи и архитектуры. Ну, и естественно наша «грековка». И довольно-таки много выпускников и учащихся этих заведений посещают галерею и даже проводят, по секрету скажу, здесь занятия», — отмечает Сергей Майнов.

В целом, владелец квартиры-галереи доволен результатами, хотя и признает наличие мелких недоработок. Говорит: для полного счастья не хватает мягких кресел и диванов. Дорогущий ремонт «под старину» свободные деньги «съел», поэтому меблирование помещения пока отложено на перспективу.