В этом году коллектив одного из ведущих предприятий отечественной стройиндустрии — ООО «Стикон» — отмечает юбилей: 45-летие со дня своего образования. Вот уже 21 год компанию возглавляет известный в стране специалист, заслуженный строитель Украины, лауреат Государственной премии Украины в области архитектуры Л.Я. Крючков, который в эти дни отмечает и личный юбилей — тоже 45-летие своей трудовой деятельности в строительной отрасли. Сегодня директор ООО «Стикон» Леонид КРЮЧКОВ — гость «Деловой».

СТАЛ НЕ КОРАБЕЛОМ, А ИЗВЕСТНЫМ СТРОИТЕЛЕМ

- Леонид Яковлевич, о компании «Стикон» знают далеко за пределами нашего города, а одесситы имеют возможность ежедневно любоваться архитектурными ансамблями, созданными инженерной мыслью и руками специалистов предприятия. Уверен, что нашим читателям было бы интересно побольше узнать и о вашей трудовой библиографии.

-Родился я 1 февраля 1945 года в Тербунском районе Курской области, который в 1954-ом вместе с 22 другими районами вошел в состав новой, Липецкой ,области. Там я учился и закончил , причем с серебряной медалью, среднюю школу. Листая вместе с другом Николаем Бабаковым справочник для поступающих в вузы, который случайно попал нам в руки, решили вначале ехать в Ленинград, но потом все же отдали предпочтение Одессе. Так я и попал в Одесский институт инженеров морского флота

Подал документы на кораблестроительный факультет ОИИМФа , успешно сдал вступительные экзамены и был зачислен на гидротехнический факультет.

- Не жалеете, что не стали корабелом?

- Ничуть. Наоборот — очень доволен тем, что тогда, в 1962 году, оказался среди студентов «гидротеха», поскольку строители везде востребованы. После окончания института получил распределение в севастопольский трест «Крымморгидростой», где работал мастером на строительстве мощного сухого дока в Аршинцево, который, кстати, действует и поныне. Оттуда был призван в армию и проходил службу в Московском округе ПВО. После демобилизации вернулся в Одессу и поступил на работу в СУ-583 Минмонтажспецстроя – сначала был мастером, потом прорабом, а в 26 лет уже стал главным инженером специализированного управления.

С 1981 по 1983 годы находился в загранкомандировке – работал начальником участка, а потом главным инженером строительного управления Советской строительной организации в Ливии. Вначале руководил строительными работами в Мисурате — крупном

портовом городе на побережье Средиземного моря, а в последние полтора года — в Эль Джофре, населенном пункте, расположенном в пустыне Сахара, где жара в иные дни достигала 62 градусов.

Возвратившись в Одессу в 1983 году, в течение семи лет работал заместителем генерального директора, главным инженером объединения «Одесмашимпорт» Госснаба СССР.

А в 1990 году Анатолий Константинович Лукьянов (когда-то он создавал РСУ-7, ставшее позднее РСУ-2 Минлегпищемашстроя СССР) предложил мне возглавить это строительное управление. Сутки думал и дал согласие. Собственно, ООО «Стикон» и стало правопреемником РСУ-2.

- Юбилей — повод вспомнить, с чего вы начинали в девяносто втором…

- Когда я пришел в управление, здесь было не более ста работников. В основном, занимались капитальным ремонтом на заводах союзного Минлегпищемашстроя. Потому что тогда уже началось падение производства, многие промышленные предприятия постепенно прекращали свою деятельность. Помню, как на заводе «Орион» мы начали возводить громадные корпуса цехов по выпуску холодильного оборудования по японской лицензии. Но «Ориону» тоже не суждено было реализовать свои планы и сегодня, спустя два десятилетия объект, оставшись недостроенным, попросту разваливается.

В первые годы после развала Союза работали там, где только могли получить заказ, будь то Одесская железная дорога, Одесский порт, нефтеперерабатывающий завод, компания

«Немиров», «Метро Кеш энд Керри» и многие другие предприятия.

- А как пришла идея заниматься жилищным строительством?

- В принципе, управление всегда им занималось. Когда в начале девяностых государство полностью прекратило финансирование предприятий стройиндустрии, акционерное общество «Стикон» (тогда еще РСУ-2) впервые в Украине выступило с инициативой привлечения средств физических лиц для финансирования жилья. Именно по договорам инвестирования мы тогда построили первый наш дом по улице Рекордной, формальным заказчиком которого был проектно-изыскательский институт «Укрюжгипроводхоз».

За 20 лет работы на региональном рынке наша компания построила в общей сложности около миллиона квадратных метров, сдав свыше ста пятидесяти объектов.

Впоследствии наш почин подхватили другие предприятия строительной отрасли и сегодня средства физических лиц являются одним из основных источников финансирования объектов жилищного строительства.

ПРОБЛЕМЫ «ЗАДЕЛЬНЫХ» ОБЪЕКТОВ

- В последнее время руководством страны приняты меры, направленные на решение жилищной проблемы, но она по-прежнему стоит остро.

- В Украине на квартирном учете состоит сегодня порядка 1 миллиона 130 тысяч семей, примерно столько же нуждается в улучшении жилищных условий без права постановки на квартирный учет. Таким образом, это свыше 2 миллионов 260 тысяч семей, что потребует ввода не менее 120 миллионов квадратных метров жилья. Учитывая, что в последние годы в Украине на одного жителя возводилось около 0,18 кв. метров новостроя в год, то для закрытия общей сложившейся потребности в жилье понадобится 15-20 лет.

- Какова ситуация на строительном рынке Украины?

- Она, конечно, не такая сложная, какой была еще три года назад. Но все же имеются серьезные проблемы с т.н. «задельными» объектами – их количество по сравнению с 2007 годом сократилось в 6-8 раз, что в 2013-2014 годам может привести к срыву программы по вводу объектов жилищного строительства. А это, в свою очередь, приведет к опережению спроса над предложением и росту цен на жилье.

Правда, в какой-то степени недостаток земельных объектов будет перекрыт «недостроями», которые, тем не менее, не помогут решить проблему в целом.

Как вы верно отметили, в последнее время по инициативе Президента Украины приняты важные решения в сфере градостроительных отношений. Приняты нужные и своевременные документы, изменения в законодательстве коснулись, прежде всего, вопросов отвода земельных участков и получения разрешительной документации на строительство. Но, к сожалению, эти реформаторские законы и нормативные акты пока не работают в должной мере из-за неувязок между различными ведомствами и органами местного самоуправления, а зачастую — из-за бюрократизма и волокитства со стороны чиновников.

- На словах сегодня все признают, что строительная отрасль это локомотив, который тянет другие отрасли экономики, но вместе с тем почему-то считают, что строительство – это отрасль, где много денег, добываемых без особого труда…

- Даже самый элементарный подсчет сложившихся на рынке цен на стройматериалы, оборудование, налоговых отчислений, позволяет определить, что себестоимость одного квадратного метра превышает 600-700 долларов. Сегодня государством установлены опосредованные цены на жилье, причем в Киеве они выше, чем в Одессе и других городах Украины, хотя цены на металл, кирпич и другие стройматериалы везде одинаковы, зарплата строителей в регионах тоже примерно на одном уровне. Кроме того, Одесса несколько лет назад была отнесена к семи- восьмибалльной зоне по сейсмике, что на 15-20 процентов повышает стоимость строительно-монтажных работ. В связи с этим вполне резонно возникает вопрос: так на чем же основано повышение цен на столичное жилье?..

- Как обстоят дела в ООО «Стикон», какова здесь численность работающих, средняя зарплата персонала?

- Следует отметить, что в разгар кризиса, в наиболее сложный 2009 год, мы не допустили падения производства, а в 2010 и 2011 годах среднегодовой рост объемов жилищного строительства составлял около 25%. Сегодня у нас одновременно строится 15 объектов общей площадью более 280 тысяч квадратных метров, в 2012 году запланирован ввод свыше 100 тысяч кв.м. – это объекты жилищного, гражданского и промышленного назначения.

Численность работающих в компании – около 1400 человек, в четвертом квартале года будут приняты на работу еще около 100 специалистов. Средняя заработная плата у квалифицированных рабочих составляет более 4,5 тысяч гривен.

С одной стороны, результаты работы предприятия вполне удовлетворительные, хотя достигнуты они путем огромного напряжения сил. А с другой – достижению более весомых результатов мешают ряд проблем, не зависящих от деятельности компании – невыполнение принятых законодательных актов, бюрократизм, отсутствие поддержки со стороны местных органов власти, а также государственной программы по внедрению научных достижений в повседневную практику.

- Как известно, в начале прошлого года ВР Украины был принят Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (№ 3038 от 17.02.2011 г.)…

- Принятию этого документа, инициатором и разработчиком которого стали Конфедерация строителей Украины (КСУ) и Минрегионбуд, предшествовали скрупулезный анализ и обобщение проблемных вопросов в строительной отрасли.

КСУ также принимала участие в подготовке постановлений Кабинета министров, положений и приказов Минрегионстроя Украины.Внесены изменения в 23 закона, упразднен Закон «О планировании и застройке территорий, сокращен перечень видов градостроительной документации (остались только три: генплан, детальный план территории и зонинг), усовершенствован порядок проведения общественного обсуждения вопросов застройки.

Немаловажно, что упрощена процедура проведения экспертизы проектной документации – теперь обязательной экспертизе подлежат только проекты объектов четвертой-пятой категории сложности. Объекты же 1-3 категории сложности можно начинать строить без получения разрешения, а только путем уведомления или регистрации декларации.

Еще одно важное достижение – исключена масса согласований в различных контролирующих службах, количество разрешительных процедур сократилось более чем втрое (с 32 до 9), а сроки предварительного согласования размещения объекта строительства до принятия его в эксплуатацию – с 415 до 90 дней.

ЭТО НЕДОСТУПНОЕ «ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ»

- Леонид Яковлевич, в начале прошлого года в Украине стартовала государственная целевая социально-экономическая программа «Доступное жилье» и Одесским областным советом была утверждена Региональная программа строительства (приобретения) доступного жилья на 2010-2017 гг. Однако средств из бюджета выделяется недостаточно, причем большую часть транша «съедает» столица. Когда, на ваш взгляд, заработает эта программа?

- Региональной программой поддержки строительства доступного жилья предусмотрено финансирование (начиная с 2011 года) на общую сумму около 4 млрд. грн, при этом в 2012 году должно было быть выделено 366 млн. грн с увеличением объема по годам.

В Одессе на квартирном учете в начале 2011 года состояла 17361 семья, из них правом первоочередного получения жилья пользуются 6683 семьи, а внеочередным правом -1120 семей. Для сравнения: на протяжении 2000-2010 года ежегодно получали жилье всего лишь 1,3-1,6% семей, состоящих на квартирном учете.

Следует отметить, что понятие «доступное жилье» можно рассматривать с разных точек зрения. Согласно ст. 4 Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства», доступным считается жилье, строящееся за счет государственной поддержки – оплаты государством 30% стоимости квартиры, льготного ипотечного кредитования и снижения себестоимости строительства за счет сокращения затрат на землеотведение и развитие инженерной инфраструктуры.

Попросту говоря, понятие « доступное жилье» подразумевает, что человек, с учетом уровня своих доходов, при поддержке государства может приобрести себе квартиру и ее цена (себестоимость плюс рентабельность у застройщика) будет ему, как говорится, по карману.

Кстати, программа «Доступное жилье» действует практически во всех странах СНГ, причем наиболее успешно она реализуется в Республике Беларусь, где среднемесячная заработная плата приблизилась к стоимости одного квадратного метра жилья.

В России региональные программы строительства жилья полностью увязаны к программам природоохранных монополий, которые подводят коммуникации до границы участка застройки.

- А каковы основные оценочные критерии, связанные со строительством доступного жилья?

- Их три – уровень доходов гражданина, уровень поддержки государства и цена реализации жилья у застройщика.

Уровень доходов участников Программы, состоящих на квартирном учете, увы, не позволяет рассчитывать на привлечение серьезных средств данной категории населения, поскольку ее среднемесячная зарплата эквивалентна лишь 40 % стоимости одного квадратного метра жилья.

Степень же поддержки Программы государством напрямую зависит от уровня наполнения бюджета, и, учитывая общую экономическую ситуацию в условиях кризисных явлений, в ближайшие годы вряд ли стоит рассчитывать на серьезную финансовые вливания в программу «Доступное жилье».

Наиболее реальной составляющей, которая может как-то ускорить ее выполнение, является, на мой взгляд, цена реализации жилья.

- Какие факторы влияют на себестоимость строительства?

- Цена любого товара определяется с учетом себестоимости работ на его изготовление.

Для продукции стройиндустрии это затраты по отводу земли и сносу строений, проектные работы, стоимость материалов и оборудования, затраты по зарплате, эксплуатации

строительной техники и механизмов, общепроизводственные и административные расходы, а также налоговые отчисления.

Кстати, о налогах. При стоимости, к примеру, одного квадратного метра 6400 гривен общие затраты по НДС составляют 1060 гривен, налоги по зарплате – более 900 гривен, то есть только по этим двум налогам нагрузка составляет около 30%.

В целом формирование себестоимости происходит за счет внешних факторов (цены на энергоресурсы, материалы, грузоперевозки и т.д.), в какой-то мере она может колебаться в зависимости от уровня организации труда и принимаемых технологических и проектных решений.

ЛОББИ МОНОПОЛЬНЫХ СТРУКТУР

- Совсем недавно, кстати, в июне 2012 года, ВР приняла Закон Украины № 5021-УI «О внесении изменений к некоторым законам Украины по оплате за подключение к сетям субъектов природных монополий», что вызвало негативную реакцию у строителей…

- Вне всякого сомнения, этот закон будет иметь крайне негативные последствия для всей строительной отрасли Украины, и, в первую очередь, представляет собой реальную угрозу при реализации инициатив Президента Украины по обеспечению нуждающихся семей жильем на основе ипотечного кредитования

Дело в том, что перечень работ по техническим условиям на развитие инженерных сетей и сооружений устанавливается владельцем указанных сетей. Государственные структуры и органы местного самоуправления никоим образом не влияют на данную процедуру, поэтому вступление в силу этого документа приведет к полной зависимости застройщика от монопольных структур.

С 1 января 2013 года должны быть введены в действие «Методика расчета платы за присоединение электроустановок к электрическим сетям» и «Правила присоединения электроустановок к электрическим сетям». При знакомстве с проектами указанных документов без труда прослеживается лоббирование монопольных структур, направленное на получение от застройщиков больших финансовых объемов.

Как уже было сказано, Президентом Украины поставлена задача — кардинально изменить ситуацию на рынке жилья на основе развития ипотечного кредитования при процентных ставках 3% и сроке кредитования до 15 лет. При этом банкам государством гарантируется дотация в размере 13%.

На основе инициатив главы государства Кабинетом министров Украины принят ряд нормативных документов, определяющих условия и порядок выделения кредитных ресурсов гражданам Украины. Основные требования, предъявляемые заемщику – необходимость улучшения жилищных условий и платежеспособность.

Процесс выделения кредитных ресурсов уже пошел, но, к сожалению, есть определенные трудности — как с определением объектов на межведомственной комиссии при Минрегионстрое, так и с привлечением физических лиц к процессу ипотечного кредитования, поскольку потенциальные заемщики проявляют настороженность к новому механизму финансирования строительства жилья. Очевидно, необходимо какое-то время, чтобы люди осознали привлекательность и надежность ипотечного кредита со ставкой 3%.

- Леонид Яковлевич, вам, безусловно, известно, что с подачи Антимонопольного комитета в парламенте внесен законопроект, ужесточающий контроль использования земель. Его авторы, в числе прочих карательных мер против застройщиков, предлагают (если он в течение 5 лет после получения участка не возвел объект) отбирать его в судебном порядке. Но реально ли с учетом растянутых сроков подготовки пакета документов по отводу земли и других чиновничьих препон соблюдать сроки?

- Законом Украины от 22.09.11 г. № 3774-VI «О внесении изменения в ст. 28 Закона Украины «О землеустройстве» относительно сокращения срока составления документации по землеустройству» максимальный срок подготовки документации по отводу земли не должен превышать 6 месяцев с момента заключения договора. Однако уложиться в эти установленные законом полгода практически невозможно из-за длительного рассмотрения каждого составляющего в проекте отвода вопроса, особенно если материалы рассматриваются повторно.

Для того, чтобы этот закон работал, необходимо помимо определения четкого перечня документации, необходимой для получения Условий отвода и т.п., установить конкретные сроки рассмотрения каждого из вопросов. К примеру, при подаче документации Госкомзем в большинстве случаев возвращает ее и требует предоставить дополнительные материалы, после чего в общем порядке документы необходимо повторно подать на рассмотрение. Но полного перечня документов, необходимых для получения Условий отвода, нет, из-за чего постоянно возникают проблемы с «перебрасыванием» материалов, а не их конкретным рассмотрением.

Желательно также, чтобы заказчик либо подрядная организация, которая занимается землеустройством, имели возможность прорабатывать документацию с исполнителем, поскольку зачастую ему необходимо разъяснять все детали, поскольку иначе могут возникнуть необоснованные замечания по материалам.

Процедура оформления договора аренды земельного участка – неотъемлемое условие для получения градостроительных условий и ограничений — даже с учетом внесенных изменений в Земельный кодекс Украины занимает более года, при нормативном сроке строительства объекта от одного до полутора лет. Причем договор аренды заключается на период строительства здания или сооружения и после ввода его в эксплуатацию он теряет силу и земельный участок остается в распоряжении городской громады.

- А что служит основанием для заключения договора аренды?

- Таким документом является проект отвода земельного участка, на разработку, согласование и утверждение которого уходит львиная доля времени. В соответствии со ст. 123 Земельного кодекса Украины, решение о предоставлении земельного участка в пользование (на условиях аренды) принимается органами местного самоуправления на основании соответствующего проекта по его отводу. Причем условия договора аренды земли (размещение, срок аренды, арендная плата и т.п.) согласно ст. 15 Закона Украины «Об аренде земли» могут быть определены и без разработки проекта землеотвода.

Считаю, что необходимо внести изменения в ст.123 ЗК Украины и в другие сопутствующие нормативные документы, предоставляющие застройщику право оформлять договор аренды земельного участка (краткосрочная аренда) на период строительства без оформления проекта землеотвода. Он может быть заключен на основании плана земельного участка, акта установления границ, а также градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка, предоставленных органами местного самоуправления.

- А какие изменения, на ваш взгляд, следует внести в законодательные акты для ускорения реализации программы по строительству жилья, включая программу «Доступное жилье»?

- Во-первых, строительно-монтажные работы при строительстве объектов доступного жилья желательно освободить от НДС. Во-вторых, участникам данной программы для обеспечения финансирования возводимых объектов необходимо разрешить использовать налог на доходы физических лиц (НДФЛ). И в третьих — освободить застройщика от уплаты аренды земельного участка для строительства объекта, возводимого в рамках программы «Доступное жилье».

Развитие эффективных технологий, применение в повседневной практике новых строительных материалов и перспективных инженерных решений невозможно без государственной поддержки фундаментальных наук в области строительства, особенно если речь идет о строительстве в сейсмических районах и внедрении энергосберегающих технологий. Действующие строительные нормы приводят не только к увеличению себестоимости строительно-монтажных работ, но и росту затрат в эксплуатационный период.

Нас не может не волновать и такая проблема, как безудержный рост цен на все материалы ресурсы и услуги. В Советском Союзе были стабильные цены на стройматериалы, оборудование, электроэнергию, что давало строителям возможность вести планирование по себестоимости выполняемых работ, доходов, налогов. Сегодня же мы, верстая финансовый план по доходам-расходам, не знаем каковы будут итоги года. Сейчас вот опять выросли цены на цемент, газобетон, металл. Растут тарифы на грузоперевозки – они уже выросли на 30%, причем рост этот ничем не оправдан. Резко возросли и тарифы коммунальных служб города на оформление технической документации.

Понимаю, что сегодня все стремятся как-то пополнить свой бюджет и ищут любые варианты, но надо ведь при этом руководствоваться разумом и придерживаться каких-то границ.