У попередньому номері «ЧН» ви могли ознайомитись зі звітом старшого економіста «CASE-Україна» Володимира Дубровського щодо сучасного стану житлово-комунального господарства. На його переконання, ця сфера, як, мабуть, жодна інша, несе на собі важкий тягар радянського минулого і конче потребує реформ. Спеціаліст вважає, що за відсутності альтернативи єдиний спосіб вирішити проблеми прав власності і водночас прокласти шлях до якісних перетворень у ЖКГ — це створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). Цю думку в ході «круглого столу» на тему «Житлово-комунальна сфера: у пошуках господаря» активно обговорювали й інші спеціалісти. Адже, на жаль, вже сьогодні, коли створення ОСББ в Україні ще й не набуло масового характеру, значна їх частина управляється неефективно, з непоодинокими фактами зловживань та марнотратства. Крім того, як зазначалося у попередній публікації, для якісних змін потрібна політична воля, якої нема, і бажання самих українців, які не вірять у зміни на краще у цій сфері.

За словами директора департаменту житлової політики Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Віталія Шаповаленка, не можна говорити, що владі не потрібна реформа у цій сфері, адже чиновники такі ж споживачі, як й інші українці. «Те, що реформа буксує, багато в чому пов’язано зі свідомістю і розумінням людей незалежно від того, чиновники вони, чи ні», — вважає Віталій Шаповаленко. Водночас він наголошує на недосконалості законодавчої бази у цій сфері. Так, визнає, через незнання своїх прав жителями будинків, «білі плями» у законі та дії певних чиновників у Києві розпродані підвали та горища багатьох будівель. І це при тому, що всі квартири в них приватизовані, а відтак підсобні приміщення належать власникам квартир. «У цій ситуації повинен включатися механізм самоорганізації населення. Нехай навіть без створення юридичної особи», — за­значив представник профільного міністерства. Таким чином у людей буде можливість відстояти свої права.

Ще одна проблема, яку повинні спільно вирішувати жителі багатоквартирних будинків, — капітальний ремонт. Нині досить розповсюджене явище, коли, наприклад, жителі нижніх поверхів відмовляються платити за ремонт даху, а власники квартир «зверху» не звертають уваги на проблеми з підвалами. «Існує думка, що кошти на капремонт свого часу накопичувалися. Відповідно до Житлового кодексу, ремонти проводилися за рахунок балансоутримувача, тобто власника житлового фонду, держави. Ані зараз, ані в радянські часи тарифи не включали витрат на проведення капітальних ремонтів. Накопичувальних фондів не було, просто в радянські часи знаходилися фінанси на планові ремонти. Останні двадцять років на ці цілі практично нічого не виділяється. Хоча в законі є норма про необхідність створення накопичувальних фондів, цього не відбувається», — розповів Віталій Шаповаленко. Щоправда, в рамках програми реформування в останні роки виділялися певні кошти на ремонт будинків, де створено ОСББ. Та тих грошей було замало, аби покрити необхідні витрати.

Чиновник підкреслив, що бюджетних коштів ніколи не вистачить на реновацію житлових фондів. За його даними, на приведення будинків у нормальний стан потрібно близько 40 мільярдів євро, а це річний бюджет країни. «Тому цього року ми пішли шляхом організації пільгового кредитування. Кредит видається на десять років під три відсотки. Я розумію скепсис і недовіру, однак інших варіантів нема», — визнав Віталій Шаповаленко. На підтвердження дієздатності кредитування за такою схемою він показав фотографії звичайної пятиповерхівки, зведеної у 1960-х. Після створення ОСББ управляюча компанія залучила на її ремонт більше двох мільйонів інвестиційних, кредитних коштів. Сьогодні споживання енергоресурсів у цій будівлі скоротилося вдвічі, а експлуатаційний ресурс дому збільшено, як мінімум, на сорок років. Повертають кредит самі мешканці з поточних платежів. З урахуванням економії енергоресурсів повернення кредиту відбувається непомітно для людей.

Звісно, подібних прикладів по країні небагато. Для того, аби схема запрацювала масово, необхідні зміни в законодавстві. Віталій Шаповаленко підкреслив, що є сенс підвищувати енергоефективність не окремих будинків, а цілих житлових кварталів. Такий проект вже розроблено для Тернополя, і йде робота з низкою інших міст. «Ми напрацьовуємо підходи до організації втілення подібних проектів. За нашими оцінками, реально система запрацює і піде масова модернізація в 2014—2015 роках», — розповів він. У відповідь на це прозвучав коментар, що проект підлаштований під наступні вибори. Віталій Шаповаленко цю думку заперечив. Невеликі кроки у напрямку введення пільгового кредитування вже є, однак для того, щоб схема запрацювала по всій Україні, проект ще треба вдосконалювати.

Юрист, громадський активіст Тетяна Монтян, у свою чергу, повернулася до проблеми майнових прав. «Доти, поки не буде зрозуміло, кому належить кожен квадратний міліметр у будинку як у цілісному майновому комплексі, допоки не буде виправлена маразматична норма закону про нежитлові приміщення, комунікації тощо, іншими проблемами ЖКГ нема сенсу займатися», — вважає вона. Правник неодноразово намагалася «проштовхнути» зміни до закону, однак Мін’юст їх не пропускає. «Я пропонувала в проекті зробити так, щоб увесь будинок був частковою власністю всіх співвласників. Сюди входить і земельна ділянка, і прибудинкова територія тощо. Вся власність має бути у людей. Оскільки зводилися будинки на принципах кондомініуму, інших варіантів для них нема. Що ж стосується новобудов, тут є варіанти. В нормальних країнах людина купує не просто квартиру, не просто частину багато­квартирного будинку, а й свою участь у юридичній особі, яка прийматиме легітимні, колективні рішення щодо цього конкретного дому. Це робить забудовник ще на етапі спорудження», — розповіла Тетяна Монтян.

Що ж краще, ОСББ чи управляюча компанія? Чи зможуть мешканці багато­квартирних будинків на собі перевірити пільгове кредитування і чи справді воно таке непомітне для гаманців українців, як про це говорилося? Чи будуть взагалі у сфері ЖКГ зміни, які задовольнять населення країни?

Для того, щоб знайти відповіді на ці запитання, необхідно, щонайменше, почати їх досліджувати. Як показує практика, сидіти і чекати, що хтось виділить гроші на ремонт і покращить якість комунальних послуг, нема сенсу. Тож кожен окремий будинок має самостійно орга­нізуватися і зайнятися цими проблемами. Можливо, на якомусь етапі й держава включиться у цей процес. А головне: тим, хто буде «в темі», влада навряд чи зможе нав’язати чергові реформи, вигідні купці монополістів.