Тенденции на рынке недвижимости не лучшим образом отражаются на сегменте «элитки». Эксперты говорят: деньги у покупателей есть, но они не довольны неоправданно завышенными ценами, а потому не спешат приобретать дорогостоящие дома и квартиры. Предложение превышает спрос, а те собственники, которые всё-таки хотят продать свою недвижимость, порой вынужден уступать до трети стоимости объекта.

«Сегодня наши богатые клиенты, скорее всего, боятся вкладывать в Украину, потому что ситуация меняется каждый день: вводятся новые налоги, новые схемы оформления документов. Это, конечно, многих отпугивает», — рассказывает директор агентства недвижимости Марина Гроховецкая.

В первую очередь потенциальных покупателей, особенно иностранных, отпугивает ситуация на валютном рынке. Перевод денег из-за границы сегодня связан с определенными трудностями. «Продавец имеет право получить только часть в долларах, а все остальное в гривне и только по курсу НБУ. Получается, большую часть суммы он получит в гривне. Конечно, хозяину любого элитного объекта эта гривна... Проблема, куда ее девать», — сетует специалист.

Риэлторам хотелось бы надеяться на лучшее, но новый 2013 год не сулит облегчения. Скорее, наоборот: спрос на престижное жилье может снизиться из-за очередного подорожания коммунальных услуг и введения налога на недвижимость.

«Люди, скорее всего, гигантскую недвижимость будут продавать. Но продать такие объекты сегодня очень сложно. То есть, дома от 600 до 1000 кв. метров вообще сегодня не пользуются спросом», — утверждает Марина Гроховецкая. Кроме того, по словам риэлтора, состоятельным украинцам не нравятся инициативы властей по введению безналичного расчета для крупных покупок. Покупатели особо не стремятся афишировать — откуда у них взялись деньги на покупку «элитки». «Не просто «я принес миллион долларов и сказал «Я хочу купить дом», у него могут попросить показать, откуда доходность, откуда эти деньги пришли. Если, конечно, это введут, это будет, конечно, не очень хорошо для рынка в общем», — считает Марина Гроховецкая.

Пока риэлторы ждут клиентов, в консалтинговых компаниях, как ни странно, фиксируют рост рынка элитной недвижимости в Украине. Говорят, что с 2011-го года сегменту «элитки» украинцы стали уделять особое внимание, а в 2012-м число продаж выросло на 18%. «Богатых людей стало больше. Что бы там ни говорили, кризисное время, период и так далее. В любом случае желание получить престиж и другие тенденции сохраняются, их никто не отменял», — заявляет директор консалтинговой компании Светлана Ковальчук.

Основные покупатели «элитки» — депутаты, актеры, известные поп-исполнители. Берут как для себя, так и в качестве финансового резерва. Впрочем, есть на этом рынке и профессиональные инвесторы, которые умудряются купить дорогую недвижимость и с помощью аренды всего за 4-5 лет «отбить» ее стоимость. Конечно, не каждая квартира способна приносить высокий доход — прежде всего, ценится так называемая брендовая недвижимость. «Во-первых, самое популярное, если эту недвижимость кто-то брал в аренду из известных, авторитетных людей. Плюс это может быть хорошая подача истории: как создавалась эта недвижимость и микрорайон, кем он создавался», — говорит Светлана Ковальчук.

Вместе с тем, большая часть покупателей все-таки старается выводить свои деньги за границу — по словам эксперта, около 60-70% сделок приходится на зарубежные объекты. Там спокойнее и, конечно, дешевле. Продав дом под Киевом, можно позволить себе купить коттедж в благоустроенном городке на побережье Средиземного моря.

«Пока что Украина не является экономически стабильной страной. А людям хочется иметь недвижимость там, где есть хотя бы последние 20-30 лет какая-то экономическая стабильность. И развитая инфраструктура», — поясняет Светлана Ковальчук.

Стабильным спросом пользуются также элитные объекты в Англии и Германии — их покупают самые богатые. Перспективными рынками для вложений сегодня называют Индию и Китай. Причем речь идет не столько о жилье, сколько о коммерческой недвижимости.

**

Берега, берега

Украинская элитная недвижимость пока что не имеет единого вектора развития. В частности одесские архитекторы разводят руками — начиная с 2009 года в городе настоящая «элитка» практически не строится…

«Я сказал бы, что кризис хорошо встряхнул всех. То есть, люди начали просто считать деньги. Не огульно строить там золотые унитазы проектировать, а начали считать, что выгодно», — заявляет архитектор Михаил Повстанюк.

Но что и где нужно строить, чтобы это было выгодно и элитно? Эксперты стараются ориентироваться на опыт других стран и тенденции современного градостроения. «Если говорить о жилье, о его элитности, то первый пункт, который я назвал бы в этом списке рейтинга — то, где располагается этот объект», — говорит архитектор.

«Комфорт, опять-таки, связан не только с местоположением, он связан с тем, с кем вы живете, какое количеством людей, знаете ли вы этих людей, есть ли у вас инфраструктура рядом, удобно ли вам подойти, есть ли вам куда выйти, куда идут учиться ваши дети», — перечисляет факторы элитности ассистент кафедры градостроительства Одесской государственной академии строительства и архитектуры Андрей Чумаченко.

Но именно месторасположение стало яблоком раздора между одесскими специалистами. Мнения полярны. Одни говорят, что элитную недвижимость надо строить на берегу моря — это поможет развить в городе мощную индустрию туризма и отдыха. Речь идет о возведении на побережье коттеджей, апартаментов, четырех- и пятизвездочных отелей, обслуживающей инфраструктуры.

«Все города, находящиеся у воды, водоемов (не важно каких: море, океан, река, озеро и так далее) эксплуатируют эту территорию на всю катушку, если можно так выразиться. А жители данной местности работают на инфраструктуру, эксплуатирующую эти сооружения», — поясняет Михаил Повстанюк.

Вместе с тем, одесское побережье называют уникальным в отношении природных условий. В частности, его называют «легкими города», поскольку именно здесь сосредоточена самая крупная зеленая зона в Одессе. Хотя, нужна ли она городу — вопрос спорный.

«Сегодня в Одессе падают деревья на улицах, не подрезанные и не вскопанные... Я уже молчу про парк Шевченко и так далее. Получается, что это просто никому не надо», — говорит Михаил Повстанюк.

«Соотношение между количеством населения и количеством рекреационных площадей будет уменьшаться. Поэтому все зеленые площади и все морские объекты, которые уже служат рекреационным целям — надо их такими оставлять», — считает архитектор, аспирант ОГАСА Кирилл Вербич. Деревья, продолжает специалист, несут не только экологическую, но и технологическую функцию — удерживают грунты от сползания в воду. В тех районах, где береговая линия застроена исторически, нередко происходят оползни.

Естественно, что геологические особенности одесской береговой линии существенно скажутся на стоимости построенной здесь недвижимости. По подсчетам архитекторов, строительство и обслуживание жилья на склонах обойдется гипотетическим заказчикам, а также потенциальным покупателям, вдвое-втрое дороже, чем аналогичная недвижимость не на побережье. «Если мы будем дальше достраивать какие-то пирсы, причалы и набережные, искусственные намывы, это все влечет огромные расходы — это бесконечный ком, выгода от которого — только у компании застройщиков, но никак не у того, кто покупает это жилье», — утверждает Кирилл Вербич.

Поэтому молодые ученые из ОГАСА предлагают превратить одесские склоны в полноценный парк с благоустроенной набережной и небольшими торгово-развлекательными объектами. «Можно сделать парк привлекательным для инвестора, если подходить комплексно к территории, рассматривать не отдельно строительную площадку, а градостроительную ситуацию вокруг строительной площадки, если город будет участвовать, как законодатель моды и как стратег», — считает Андрей Чумаченко.

Парки как удачное вложение инвестиций – достаточно распространенная практика в мировом масштабе, отмечают специалисты. Например, центральный парк в Нью-Йорке, который создавался по инициативе самих горожан, ежегодно посещают 25 миллионов человек. Причем, жить рядом с парком считается очень престижным.