В Одессе были разработаны две принципиально новые и эффективные модели управления жилыми домами. Однако, похоже, местным чиновникам не нужны реформы, которые могут быстро и качественно привести в порядок жилой фонд...

ак известно, самые добросовестные плательщики среди потребителей жилищно-коммунальных услуг — это пенсионеры. Выстояв у кассового окошечка очередь за своими мизерными пенсиями, пожилые люди тотчас становятся в другую очередь. Теперь уже к окошечку, где принимают плату за энергопотребление, паровое отопление, уборку придомовой территории, вывоз мусора и т. д. Заплатить сразу — значит, не допустить появления долга. При этом многие старики вынуждены отказывать себе в необходимых лекарствах, вкусной и обильной еде, а про новую одежду и предметы домашнего обихода и говорить нечего.

Чем хуже, тем лучше...

Между тем, только по официальным данным, объем заработной платы работников ЖКСов в жилищно-эксплуатационном тарифе составляет 64%. Разумеется, реальный объем <проедаемых> средств гораздо больше. Поэтому у них не хватает денег даже на текущий ремонт домов, не говоря уже о каких-то капитальных работах. По сути дела, все городские ЖКСы регулярно предоставляют жильцам многоквартирных домов лишь одну услугу. Это — уборка придомовой территории.

При этом все мы, включая и малоимущих пенсионеров, вынуждены в каждом микрорайоне содержать целый штат бухгалтеров, экономистов, мастеров, электриков и сантехников. Регулярно получая зарплату, сантехники, как правило, большую часть своего рабочего времени тратят на выполнение частных заказов по квартирам. Давно канули в Лету те времена, когда на такие заказы существовали официально утвержденные тарифы, и все заработанные сантехниками или электриками деньги официально оприходовались через кассу. Нахально проедая взимаемую с жильцов плату за содержание дома и придомовой территории (СДПТ), ЖКСы еще и получают теневые доходы.

Правда, наличие таких организаций, равно как и жилых домов, входящих в коммунальную собственность города — это, с правовой точки зрения, нонсенс. Поскольку в этих домах все квартиры давно приватизированы. Еще больший нонсенс заключается в том, что по ныне действующему законодательству жилых домов на балансе местных советов не должно быть вообще. В связи с этим и сеть государственных жилищно-эксплуатационных организаций воспринимается, как нечто временное, почти изжившее себя.

Поэтому ни местные, ни государственные власти отнюдь не стремятся наводить порядок в системе ЖКСов. Похоже, что подобное положение вещей их вполне устраивает. С одной стороны, в мутной воде всегда было удобно рыбку ловить, с другой — нет ничего более постоянного, как все временное.

Между молотом и наковальней...

Первая попытка реформировать жилищное хозяйство одесскими городскими властями была предпринята еще в 2002 году. Она потерпела неудачу. На рынке жилищно- коммунальных услуг просто не нашлось заинтересованного заказчика, который взял бы на себя функцию не только оплаты, но и контроля качества каждой услуги.

На переходном этапе от государственного управления к частному домовладению в каждом микрорайоне были созданы так называемые дирекции единого заказчика (ДЕЗы). Они должны были сначала связать договорными отношениями жильцов и предприятия коммунальных услуг, а затем самоликвидироваться. Провалив эту задачу, ДЕЗы из временных структур превратились в постоянные. Их переименовали в жилищно-коммунальные сервисы (ЖКСы) и возложили на них функцию, которую раньше выполняли ЖЭКи. Таким образом, все вернулось, как говорится, на круги своя.

Теперь местные власти возлагают большие надежды на повсеместный рост количества объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). По сути дела, это еще одна попытка умыть руки от насущных проблем большинства горожан.

Как только дом передается с баланса местных советов на баланс ОСМД, его жильцы остаются со своими проблемами один на один. Правда, в законе об ОСМД говорится, что прежний балансодержатель обязан принять участие в первом капитальном ремонте дома. Но даже это весьма размытое <участие>, как правило, остается только на бумаге. Дом, передаваемый в ОСМД, просто включают в титульный список объектов на капитальный ремонт. Затем его жильцы вынуждены терпеливо дожидаться своей очереди и лучших бюджетных времен. До сих пор все относительно благополучные ОСМД создавались лишь на базе новых домов. Правда, эти дома зачастую сдаются в эксплуатацию со множеством недоделок. Но для состоятельных людей, которые могут покупать новые квартиры, не проблема и скинуться, к примеру, по тысяче гривен для прокладки какой-нибудь недостающей трубы.

Жильцы же старого дома, взявшись самостоятельно управлять своей недвижимостью, могут оказаться в бедственном положении.

Прекрасно понимая, что желающих рискнуть таким образом найдется немного, законодатели постарались максимально упростить процедуру создания ОСМД. Такое объединение может вполне законно создать даже чуть более четверти от количества проживающих в доме жильцов. Зато ликвидация ОСМД по решению общего собрания законом не предусмотрена.

Все жильцы новых домов — заложники этого законодательного безобразия. Зачастую строительные компании еще на самом начальном этапе заселения дома создают в нем ОСМД из нескольких доверенных лиц. Каждый новый жилец может вступить в такое ОСМД лишь с согласия его действительных членов. Создать альтернативное ОСМД тоже нельзя, потому что одно ОСМД по данному адресу уже зарегистрировано. Таким образом, десятки или даже сотни человек могут оказаться совершенно бесправными по отношению к нескольким ушлым заправилам.

Что же касается жильцов вторичного фонда, то они, в настоящее время, находятся словно между молотом и наковальней. С одной стороны, им приходится содержать ораву явных бездельников. А с другой — перед ними маячит перспектива самим, под свою полную ответственность, на свой страх и риск, решать все вопросы эксплуатации своих домов.

Альтернативная модель управления...

В органе самоорганизации населения (ОСН) <Юго-западный массив> разработали принципиально новую модель управления жилыми домами. Вместо ОСМД здесь пошли по пути создания кооператива. Он, имея прямые договоры с жильцами, в тоже время будет полностью подотчетен ОСНу. В свою очередь ОСН, как орган местного самоуправления, подконтролен и жильцам своего микрорайона, и муниципалитету. Такая форма управления жилищным хозяйством сохраняет все преимущества прежней государственной системы и, в то же время, дает простор для хозяйственной инициативы. Дома, которые будет обслуживать учрежденный ОСНом кооператив, по-прежнему останутся в городской коммунальной собственности. Это даст возможность тому же ОСНу обращаться с различными ходатайствами в департамент городского хозяйства и рассчитывать во многих хозяйственных вопросах на бюджетную поддержку. При желании муниципальные власти могут закрыть кооператив и передать дома на обслуживание любому ближайшему ЖКСу. Тогда как из ОСМД обратной дороги в ЖКС уже нет.

В то же время ОСН, так же как ОСМД, может оперативно решать любые хозяйственные вопросы и привлекать для хозяйственных нужд дополнительные средства в виде налога с жильцов. Таким образом, разработанная в <Юго-западном массиве> модель управления жилищным хозяйством должна была вобрать все преимущества прежней системы государственного управления и системы ОСМД.

Было решено, что новоявленный кооператив для начала возьмет на обслуживание только два дома (по ул. Героев Пограничников 1 и 3). Его планировалось зарегистрировать как неприбыльное некоммерческое предприятие. Поскольку общий объем ежемесячного оборота будущего кооператива получался довольно скромным, это предприятие должно было автоматически освободиться от уплаты налога на добавленную стоимость.

Разумеется, планировалось, что по мере становления кооператив будет постепенно увеличивать количество обслуживаемых домов. Поэтому перспектива уплаты НДС все-таки оставалась перед авторами альтернативной модели управления жилищным хозяйством. Но ведь когда объем денежного оборота в кооперативе дойдет до критической отметки, тот же ОСН вполне может учредить еще один кооператив. Таким образом, вместо сети никому не подконтрольных ОСМД или подконтрольных одному лишь далекому департаменту городского хозяйства ЖКСов весь микрорайон будет охвачен сетью подотчетных населению кооперативов.

Почти одновременно была разработана похожая модель управления жилищным хозяйством и в ОСНе <Марсельский>, на территории избирательного округа народного депутата Геннадия Труханова. Однако там вместо регистрации некоммерческого и неприбыльного предприятия решили зарегистрировать общество с ограниченной ответственностью. Разумеется, такое общество должно являться плательщиком НДС и может закладывать в своем тарифе получение прибыли. Но в <Марсельском> и то и другое сочли вполне приемлемым. По мнению авторов второй альтернативной модели, прибыль — стимул для качества. Что же касается уплаты НДС, то в ОСНе <Марсельский> это сочли куда более целесообразным, чем создание еще одного предприятия, где придется содержать еще одного директора, бухгалтера и пр.

Оба пилотных проекта должны были стартовать почти одновременно. И со временем, в процессе реализации, должно было выясниться какой из них лучше. Однако время распорядилось совершенно по иному.

Дорогу осилит идущий...

Впервые со своими предложениями ОСН <Юго-западный массив> обратился в горисполком еще в каденцию Эдуарда Гурвица. Однако их даже не стали рассматривать.

Инициатива ОСНа получила поддержку лишь после избрания на пост городского головы Алексея Костусева. Еще находясь под впечатлением своих предвыборных обещаний, члены новой муниципальной команды были полны благих намерений. Но даже в ту пору авторы пилотного проекта совершенно явственно ощутили скепсис и недоброжелательное отношение многих чиновников. Ожидалось, что при первых же трудностях члены ОСНа, будучи дилетантами во многих финансовых и правовых вопросах, умерят свой пыл. И чиновники щедро <забрасывали шапками> авторов пилотного проекта, требуя то одну, то другую нормативную бумажку.

Но в <Юго-западном массиве> не сдались. Началась интенсивная работа по подготовке всех нормативно-правовых документов. Для будущего кооператива были рассчитаны новые тарифы и разработано штатное расписание. Пилотный тариф получился примерно на двадцать процентов ниже действующего в то время по городу. Штат будущего кооператива должен был состоять из шести человек: управляющего, бухгалтера, дворника и уборщицы. Еще два человека должны были поделить между собой обязанности электрика, сантехника, столяра, кровельщика и сварщика. Каждому из будущих работников планировалось дать минимальную зарплату, заложенную в тариф.

После того как штатное расписание было разработано, в ОСНе принялись подбирать людей на будущие вакантные места. И такие люди, хоть и не сразу, но нашлись. Причем каждый из них, соглашаясь работать в данном микрорайоне, еще и проживал в нем же. По мнению членов ОСНа, соблюдение этого условия должно было повысить ответственность работников и создать в кооперативе оптимальный микроклимат.

Когда все финансовые расчеты были закончены и кадровые вопросы решены, дело оставалось лишь за формальной легализацией кооператива. В июле позапрошлого года решением сессии городского совета ОСНу <Юго-западный массив> были делегированы специальные полномочия исполнительных органов Одесского горсовета. Эти полномочия и давали ОСНу право учредить свой кооператив.

Заблокированная инициатива...

Следующим шагом по запуску проекта должно было стать подписание договора между ОСНом <Юго-западный массив> и Одесским городским советом, где будут четко оговорены права, обязанности каждой из сторон и условия аннулирования делегированных полномочий.

Этот договор и стал своеобразной точкой замерзания. Сперва затянулась подготовка самого документа. Пока разрабатывались положения будущего договора, вышло новое Постановление Кабинета министров о формировании тарифов на жилищно-коммунальные услуги. В связи с этим пришлось переделывать целый пакет документов. Не успела закончиться работа над документами, начался новый отопительный сезон. В итоге запуск пилотного проекта опять пришлось отложить.

Почти весь прошлый год авторы пилотного проекта провели в бесплодном обивании различных порогов. Теперь чиновники ссылаются на то, что оба дома по ул. Героев Пограничников 1 и 3 не имеют технических паспортов. Значит, передать их на обслуживание будущему кооперативу все равно не получится. Значит, нет смысла и заключать упомянутый договор.

— Неужели же два технических паспорта для целого миллионного города — это неразрешимая проблема? — сокрушается председатель органа самоорганизации населения <Юго-западный массив> Владимир Томашевский, — Более глупой отговорки нельзя и придумать:

Как известно, кто хочет, ищет возможности, а кто не хочет, ищет причины.

Допустим, реализация пилотного проекта пройдет успешно. В этом случае члены ОСНа посрамят не только ближайший ЖКС, но и департамент городского хозяйства. В случае широкого общественного резонанса и поддержки народных депутатов, даже есть шанс, что жилищную реформу удастся направить по другому пути. Но, похоже, местным чиновникам нужна не такая реформа, которая, действительно, поможет привести в порядок жилой фонд, а такая, которая только позволит им умыть руки от связанных с ним проблем.

Кроме того, с двух домов по ул. Героев пограничников, 1 и 3, которые планируется передать на обслуживание будущему кооперативу, местный ЖКС ежемесячно собирает около десяти тысяч гривен. Само собой, эти деньги там совершенно не лишние. И возможно, некоторые чиновники лоббируют его интересы.

В общем, <подковерных> причин для блокирования опасной инициативы снизу более, чем достаточно. И на сегодняшний день она уже наглухо заблокирована, несмотря на поддержку депутатов городского совета.

Не помогла здесь и поддержка народного депутата Геннадия Труханова. Так и не пробившись через те же бюрократические препоны, в ОСНе <Марсельский> пошли на то, чтобы заключить договор на содержание домов и придомовых территорий не напрямую с жильцами, а с ЖКСом <Суворовский>. Это изменение полностью исказило суть второго пилотного проекта. Вместо того, чтобы частично заменить ЖКС <Суворовский> и составить ему достойную конкуренцию, члены <Марсельского> пошли на то, чтобы его обслуживать.

Совершенно отчаявшись готовы пойти по другому пути и члены ОСНа <Юго-западный массив>. Теперь здесь уже поговаривают о том, что для учреждения упомянутого кооператива необходимо сначала создать ОСМД.

— Поймите правильно, — говорит Владимир Томашевский, — наша основная задача не стать первопроходцами жилищной реформы, а сохранить свои дома. Все они шестидесятых-семидесятых годов постройки. И через каких-нибудь десять, двадцать лет у нас в микрорайоне начнется то же, что и на Молдаванке. Эти дома начнут разрушаться. Нам необходимы доступные эксплуатационные тарифы, качественные услуги и жесткий контроль и за тем и за другим.

Никто не спорит, что для достижения любой цели всегда есть разные пути. И возможно, ОСНу <Юго-западный массив> удастся избежать всех трудностей и опасностей, связанных с работой ОСМД.

И все-таки как жаль, что мы так никогда и не узнаем, насколько целесообразны были описанные выше пилотные проекты. В очередной раз власть имущие все решили за нас. Причем отнюдь не ради нашего блага...