Из всех отраслей отечественной экономики до сих пор не реформировано одно лишь жилищное хозяйство. Все жилищно-коммунальные сервисы (бывшие ЖЭКи) пока остаются, по сути дела, государственными структурами. А инженерные коммуникации почти каждого дома вместе с нежилыми помещениями по-прежнему находятся на балансе местных советов. Даже Жилищный кодекс, по которому мы в настоящее время живем, был принят еще во времена Советского Союза. Трудно сказать, хорошо это или плохо. Ясно только одно: долго так продолжаться не может.

Управляющий, как Мессия...

Пока в качестве альтернативы государственному управлению жилищным хозяйством есть лишь ОСМД (объединение совладельцев многоквартирного дома). Как известно, с ростом этих объединений растет и количество уголовных дел, возбужденных против управляющих домами. Но, разумеется, есть и вполне благополучные объединения. Значительная часть из них расположена в жилмассиве Котовского и работает под руководством единого управляющего: Валерия Викторовича Штефанца.

В свое время Валерий Викторович закончил Одесскую консерваторию. Имея музыкальное образование, никогда и не думал брать на себя хозяйственные заботы, связанные с содержанием многоквартирных домов. Но, как говорится, лиха беда начало.

В 1993 году собрание жильцов нового дома по улице Сахарова, 42, куда вместе с семьей вселился Валерий Штефанец, приняло решение о создании жилищно-строительного кооператива (по сути дела, того же ОСМД). На том же собрании соседи предложили Валерию Викторовичу возглавить этот кооператив.

— Я отбивался, как мог,- вспоминает он.- Специально запросил такую зарплату, чтобы меня оставили в покое. Однако соседи на все согласились...

Скорее всего, жильцы просто ухватились за молодого энергичного военнослужащего, каким был в тот период В. Штефанец, так же, как и любой утопающий хватается за соломинку. Система отопления в новом доме была заморожена, а все лифты разукомплектованы. В сущности, это жилье представляло собой одни лишь голые стены. И молодому управляющему предстояло вдохнуть в них тепло и уют.

Валерий Викторович с этой задачей справился. Сегодня дом по улице Сахарова, 42 не узнать. Ухоженный двор с парковочными карманами. Уютные чистенькие парадные. Свет в каждой из них включается вечером автоматически с помощью специальных датчиков. На первом этаже стенд для объявлений. Исправно работают старенькие лифты. Все в порядке и с отоплением.

Когда жизнь в доме по улице Сахарова 42, наконец, наладилась, весть об энергичном толковом управляющем разнеслась по всему жилмассиву. И Валерию Викторовичу предложили взять под свою опеку еще один дом. Следом потянулись и другие. Сегодня Валерий Штефанец управляет уже восемнадцатью многоквартирными домами. Три из них были построены печально известной фирмой «Альянс». И строители там оставили после себя множество различных недоделок. Однако на сегодняшний день техническое состояние всех домов вполне удовлетворительно.

— Мы своим управляющим очень довольны,- рассказывает жилец дома по улице Сахарова 44, Виктор Ляшенко,- Достаточно один раз сказать ему о какой-то хозяйственной проблеме, и эта проблема будет вскорости решена. Тогда как в ЖКСах люди без конца обивают пороги и подают одни и те же заявки помногу раз. Даже если бы у нас была возможность передать дом на обслуживание какой-нибудь из этих организаций, мы бы на это ни за что не согласились.

— Не делайте скоропалительных выводов,- предостерегает Валерий Штефанец.- Так рассуждают только те жильцы, которые исправно платят за все коммунальные услуги. Те же, которые не платят, наоборот, хотели бы иметь дело с ЖКСом...

Так же как и в домах, находящихся в коммунальной собственности города, средний уровень сбора платежей составляет здесь примерно 80-85%. А тариф на эксплуатационные услуги во всех восемнадцати ОСМД не превышает двух гривен с одного квадратного метра. В калькуляцию этого тарифа входит заработная плата всех наемных работников, содержание лифтов, мест общего пользования, придомовой территории, мелкий ремонт коммуникаций и подготовка к отопительному сезону. В общем, стандартный для любого ЖКСа перечень услуг. Однако там за эти услуги уже давно взимают 2,3 гривны с одного квадратного метра.

Как же при более низких тарифах можно содержать дома в лучшем техническом состоянии?

— Мы ушли от порочной практики аварийного латания дыр,- объясняет Валерий Штефанец.- И каждый ремонт выполняем по плану и с учетом перспективы. Так, чтобы потом как можно дольше к нему не возвращаться. Тогда как многие ЖКСы живут по принципу: чем хуже, тем лучше. Почти все ремонтные работы там выполняются кое-как, лишь бы поскорее. В итоге, одно и то же оборудование иногда приходится ремонтировать по несколько раз.

«Морковка» в круге ада...

К слову, по закону об ОСМД «прежний балансодержатель должен принять участие в первом капитальном ремонте дома». Долгое время эта строка закона была чем-то вроде морковки перед упрямым ослом. Лишь совсем недавно в Кабинете министров, наконец, признали, что на капитальный ремонт жилья в бюджете нет денег. Тогда же всем ОСМД было предложено взять под гарантии государства банковский кредит. Причем расходы по обслуживанию этого кредита (выплату банковских процентов) государство также берет на себя.

Пока этим предложением успели воспользоваться лишь в Луцке. За счет полученных при помощи правительства средств там утеплили стены одного из домов и модернизировали систему домового отопления. В комплексе оба эти мероприятия должны привести к существенной экономии теплоносителя. И благодаря этому, все понесенные затраты в течение восьми лет должны окупиться. Примерно на такой же период рассчитано и погашение кредита.

Можно ожидать, что примеру луцкого ОСМД последуют и другие. Но, по крайней мере, из Одессы ни одной заявки на льготный кредит пока еще не поступало.

— Я своим жильцам о такой возможности пока еще не говорил,- объясняет ситуацию Валерий Штефанец.- Даже само слово «кредит» сейчас у многих вызывает тревогу...

Скорее всего, те же затруднения в настоящее время испытывают и другие управляющие домами. Хотя предоставленная правительством возможность открывает для ОСМД неплохие перспективы.

Вместе с тем, альтернативная форма управления жильем имеет и множество недостатков. Основной из них — это довольно сложные взаимоотношения с предприятиями коммунальных услуг. Многие из них, пользуясь тем, что ОСМД имеет единое юридическое лицо, считают, что здесь можно проводить не только индивидуальные отключения услуги, но и в целом по дому. Пока ни один из домов Валерия Штефанца еще ни разу не оставался, к примеру, без воды или без тепла. Но несколько раз дело было на грани.

— По всем нормативным актам, которые регламентируют деятельность ОСМД, каждый из наших жильцов несет персональную ответственность за свои платежи,- говорит Валерий Штефанец.- Однако предприятия коммунальных услуг ссылаются на другие нормативные акты, потому что, в целом, вся наша законодательная база остается довольно сырой...

Еще один недостаток новой формы управления жильем связан с получением льгот на оплату эксплуатационных расходов. ( К субсидиям на коммунальные услуги это не относится.) Для того, чтобы члены ОСМД могли получать эти льготы в полном объеме, уровень тарифов на

эксплуатационные услуги должен быть согласован с органами местного самоуправления. Однако для такого согласования необходимо сначала оформить технический паспорт дома. Эти круги бюрократического ада может пройти далеко не каждый управляющий ОСМД. К примеру, многие из домов Валерия Штефанца технического паспорта не имеют.

— Стоимость такого паспорта,- говорит Валерий Штефанец,- составляет десять гривен с одного квадратного метра общей площади дома. Выходит, мне, для того чтобы оформить эти документы, необходимо собрать по тысяче гривен с каждой квартиры...

К слову, примерно две недели назад было издано Постановление Кабинета министров, по которому все выплаты членов ОСМД, связанные с содержанием домов, будут признаны не эксплуатационными тарифами, а членскими взносами. По сути дела, этот нормативный документ лишает членов ОСМД права на получение упомянутых льгот. Хотя по закону им эти права гарантированы.

Скорее всего, упомянутое Постановление не более чем следствие очередной дыры в государственном бюджете. Но, так или иначе, права членов ОСМД в очередной раз будут значительно ущемлены.

Обратной дороги нет...

Так стоит ли создавать в доме ОСМД и уходить из ЖКСа?

— Жильцам хрущевок, уверен, не стоит,- говорит Валерий Штефанец.- Потому, что эти дома уже давно отслужили свой нормативный ресурс. Что же касается всех остальных, то, как говорится, раньше начнешь, раньше закончишь. Рано или поздно эти дома все равно придется приводить в порядок, причем, только своими силами. И чем больше откладывать начало этой работы, тем дороже она обойдется потом. На сегодняшний день техническое состояние моих домов, по крайней мере, не ухудшается. Тогда как коммунальные дома из года в год требуют все больших вложений...

Скорее всего, Валерий Викторович прав. Однако прав он только в отношении вверенных ему домов. А что если в другом новоявленном ОСМД не найдут другого такого же Штефанца, способного терпеливо устранять все строительные недоделки? Ведь даже сам по себе тот факт, что в управлении Валерия Штефанца находится целых восемнадцать домов, уже говорит о многом. Что если другой управляющий окажется откровенным вором или просто безответственным человеком?

Ответов на эти вопросы пока нет ни у кого. По закону об ОСМД ликвидация объединения совладельцев многоквартирного дома по решению общего собрания не предусмотрена. Обратной дороги из ОСМД снова в ЖКС нет. А потому, как говорится, семь раз отмерь, один — отрежь...