Орендні відносини в земельній сфері зберігають домінуючі позиції. Це підтверджується даними проекту USAID «АгроІнвест». Згідно з ними, близько 80% земель сільськогосподарського призначення нині перебувають в оренді.

Водночас в «АгроІнвесті» визнають, що орендні відносини конче потребують суттєвого вдосконалення. Через численні вади чинного законодавства серйозно потерпають усі учасники цього процесу, але понад усе — власники земельних ділянок. Значних втрат також зазнає сільська економіка, а з нею — і національна економіка в цілому.

Нещодавно фахівці «АгроІнвесту» розробили пропозиції щодо вдосконалення законодавства про оренду земель. Документ підготовлений на основі проведеного проектом аналізу 700 договорів оренди земель сільськогосподарського призначення, які були укладені в чотирнадцятьох областях України.

Про ситуацію, що склалася в орендних відносинах, про проблеми, які їх супроводжують, і можливості їх вирішення говоримо з головним юридичним радником «АгроІнвесту» Павлом КУЛИНИЧЕМ.

— Фахівці «АгроІнвесту» доводять: чинне законодавство, яке регламентує орендні відносини в земельній сфері, потребує суттєвого вдосконалення. Чим це зумовлено?

— Основними правовими актами, які регулюють земельно-орендні відносини, крім Земельного кодексу, є закон «Про оренду землі» та постанова Кабінету Міністрів від 3 березня 2004 року (№220), якою затверджений Типовий договір оренди землі.

Так-от, Типовий договір оренди землі — це той документ, яким мають користуватися орендарі та орендодавці всіх земель при укладенні договору їх оренди. Однак земельний фонд в Україні є різним не тільки за природними ознаками, а й за юридичним статусом. Земельний кодекс поділяє всі землі на дев’ять категорій і наділяє кожну з них різним правовим режимом. Землі сільськогосподарського призначення — це лише одна з них, хоч і найбільша — на неї припадає майже 70% всієї території. Але у нас ще є землі житлово-громадської забудови, землі промисловості, транспорту, оборони, лісогосподарського призначення тощо.

Десятирічний досвід застосування Типового договору оренди землі засвідчив, що він не враховує всіх особливостей земель і тому фактично призводить якщо не до порушень прав, то до неврахування законних інтересів сторін, які входять у договірні стосунки. Передусім це стосується селян-орендодавців.

— Якщо ми маємо дев’ять категорій земель, то до кожної, за ло-гікою, має бути свій підхід, а отже, й до тих, хто орендує різні землі, повинні висуватися різні вимоги. Як це виглядає на практиці?

— Якщо земельна ділянка несільськогосподарського призначення передається в оренду для житлового будівництва, то до орендаря висувається невелика кількість вимог. Здебільшого вони стосуються площі, розміру орендної плати, порядку її сплати.

Якщо ж в оренду передається земля сільськогосподарського призначення, яка використовується як засіб виробництва, то перелік вимог різко збільшується. І зрозуміло чому. Законодавство вимагає, аби орендарі використовували її за призначенням, раціонально, не допускали погіршення якості тощо.

Десятирічна ж практика застосування урядової постанови №220 довела: Типова форма договору оренди землі не бере до уваги категорійність земель. Відтак вона не здатна відображати реального стану речей.

— Кого найбільше не влаштовує чинна Типова форма договору оренди землі?

— Насамперед — користувачів земель несільськогосподарського призначення. Вони виявили своє зрозуміле й обґрунтоване незадоволення нею.

Втім, цим справа не обмежилася. Земельні ділянки несільськогосподарського призначення досить активно використовуються для забудови. Підприємницькі структури, які спеціалізуються на цьому, — доволі грошовиті. Тож мають змогу найняти висококваліфікованих юристів. Останні не лише укладають для них договори оренди, а й виконують аналітичну роботу. Протягом останніх двох років ці юристи у вищих судових інстанціях довели, що вимоги Типової форми договору оренди землі — занадто складні й тому втілити їх у практику нереально та й недоцільно. І суди з цим погодилися. Їх вердикт: застосування Типової форми договору оренди землі для розробки конкретного договору оренди земельної ділянки є необов’язковим. Причому таке рішення ухвалили одразу дві вищі судові інстанції — Верховний суд України і Вищий господарський суд України. Тим самим вони фактично залишили селян-орендодавців землі без правового захисту.

— Як фахівці «АгроІнвесту» оцінюють ситуацію, що у зв’язку з цим складається?

— Як не дуже добру. Ми згодні з тим, що Типова форма договору оренди землі є занадто зарегульованою для укладення договорів оренди земель несільськогосподарського призначення. Такі договори не повинні містити аж 11 істотних умов. Вони можуть обмежуватися лише кількома такими умовами.

Натомість, при укладенні договорів оренди земель сільськогосподарського призначення потреба в такому документі, як Типовий договір оренди землі, не тільки не зменшується, а зростає. І поясню, чому.

Селянин передає в оренду дуже цінний природний ресурс — земельну ділянку сільськогосподарського призначення. Цілком природно, що він турбується про неї, адже орендар може використовувати її на свій розсуд. У тому числі, і шляхом надмірного виснаження родючості ґрунтового покриву. Тобто заради швидких прибутків він може опустелювати землю. Для того, щоб хоч якось запобігти такому хижацькому підходу до землі, в договорі оренди необхідно деталізувати чимало положень щодо забезпечення її раціонального використання. Наприклад, треба вписати вимоги щодо збереження продуктивності земельної ділянки сільськогосподарського призначення шляхом внесення органіки, застосування сівозміни та деякі інші.

Далі — селяни-орендодавці переважно є мало поінформованими. Вони не знають, яким має бути договір оренди, як мусять звучати його положення, що там має бути записано. Коли такі договори укладалися за Типовим договором, орендар (чи хотів він того, чи ні) змушений був роздрукувати його, викласти всі істотні умови, які в ньому зазначені. Завдяки цьому селяни отримували первісну інформацію, на яку потім при укладанні договорів оренди орієнтувалися.

З цих двох причин ми говоримо про необхідність збереження Типової форми договору оренди землі.

— Але ж є позиція орендарів земель несільськогосподарського призначення, яка до того ж, посилена рішенням вищих судових інстанцій. Як її поєднати з позицією селян, котрі здають в оренду землю сільськогосподарського призначення?

— Для початку ці позиції треба розмежувати. В тому числі й шляхом внесення змін у законодавство про оренду земель. І зробити це треба так, щоб для оренди земель сільськогосподарського призначення і для оренди земель несільськогосподарського призначення були запровадженні різні правові механізми.

Ми переконані, що постанову Кабінету Міністрів від 3 березня 2004 року, якою затверджений Типовий договір оренди земель, треба скасувати. Натомість ухвалити іншу — про затвердження Примірного договору оренди земель несільськогосподарського призначення. Він повинен містити два, три чи чотири умови, щодо яких сторони мають обов’язково досягти згоди при укладенні договору.

Водночас нова урядова постанова мусить затвердити Типову форму договору оренди земель сільськогосподарського призначення. У цьому спеціалізованому договорі мають бути чіткіше, ніж зараз, виписані істотні умови, зокрема й ті, які стосуються суспільних інтересів. Адже суспільство загалом зацікавлене, щоб орендована земля сільськогосподарського призначення зберігала свої родючі властивості.

— Під час одного з «круглих столів» ви сказали, що потрібно змінити ідеологію формулювання істотних умов договору оренди земель сільськогосподарського призначення. Про що йдеться?

— Наприклад, у пункті №23 Типового договору зазначено, що поліпшення стану земельної ділянки, проведене орендарем за письмової згоди орендодавця, підлягає/не підлягає відшкодуванню. Непотрібне — закреслити. Зазвичай селянин підписує або порожній бланк договору оренди землі, або не повністю заповнений. Далі орендар може сам вписувати все потрібне. Зрозуміло, що орендар здебільшого вписує вигідні йому положення. Перед тим він може проконсультуватися з юристом.

Досить часто у договорах оренди землі не обирається рішення для визначення змісту тієї чи іншої істотної умови. У такому разі документ може бути визнаний недійсним. У будь-якому разі, програє селянин-орендодавець, бо він або отримує гірші орендні умови ніж ті, на які заслуговує, або й зовсім не отримує їх.

Тому ми пропонуємо, щоб у таких випадках положення формулювалося з урахуванням інтересів селянина як слабшої сторони. Скажімо, він повинен відшкодовувати лише ті витрати орендаря на поліпшення стану земельної ділянки, на компенсацію яких він свідомо дав згоду в договорі оренди, чітко виписавши відповідну його істотну умову. Такий підхід захистить права та інтереси селянина-орендодавця. До того ж змусить орендаря надавати селянинові-орендодавцеві зваженіші пропозиції з кожної істотної умови.

— Як бути з іншими істотними умовами?

— Маємо також істотні умови, які у Типовій формі договору оренди землі не містять відповіді «так» чи «ні» — «непот-рібне закреслити». Наприклад, умови збереження стану об’єкта оренди. Їх треба просто виписати — які це будуть умови збереження. Як-от, орендар не повинен сіяти соняшник по соняшнику, не повинен вчиняти інших дій, які призводять до деградації ґрунтів, тощо.

При укладенні договорів оренди доволі часто цей пункт не заповнюється необхідною інформацією, не визначається зміст цієї істотної умови. Договір оренди подається в Державну реєстраційну службу, в орендаря виникає право оренди, яке він використовує, а фактично істотна умова не сформульована. Що робити?

Для того, аби уникати появи таких договорів оренди землі, що підривають правовий статус, насамперед орендодавця, ми пропонуємо, щоб у закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» були внесені положення, які зобов’язували б державних реєстраторів при реєстрації права оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення перевіряти не тільки наявність документів (примірника договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, підписів сторін у договорі та інших документах), а й повноту визначення всіх істотних умов договору оренди землі та їх відповідність вимогам закону і волевиявленню сторін. Якщо сторони не визначили зміст тієї чи іншої істотної умови, державний реєстратор повинен відмовити в реєстрації права оренди землі на основі такого договору оренди. Наразі ж держреєстратор діє як особа, яка підраховує наявність документів, передбачених законом для реєстрації права оренди, і не аналізує їх.

— Доволі часто селяни скаржаться на те, що орендарі хитрують при сплаті орендної плати. До яких хитрощів вони, зазвичай, вдаються і як від цього потерпають орендодавці?

— Чинний закон «Про оренду землі» говорить, що при укладенні договору про оренду земельної ділянки, в тому числі й сільськогосподарського призначення, сторони самі визначають форму орендної плати. І хоча розмір оренди за землю має визначатися певною сумою грошей, однак її можна сплачувати як грошима, так і натурою, наприклад, сільгосппродукцією, у відробітковій формі або поєднанням усіх цих форм.

Багато селян зацікавлені отримувати орендну плату сільгосппродукцією повністю чи частково, бо переважно тримають худобу, птицю, а їх треба годувати. Тому в орендних договорах вказують про своє прагнення мати натуроплату. Однак коли підходить термін сплати

орендної плати сільгосппродукцією, багато недобросовісних орендарів порушують законодавство. При цьому використовують необізнаність селянина про існуючі товарні класифікації сільськогосподарської продукції та недостатню врегульованість у законодавстві вимог до якості сільгосппродукції, що передається як орендна плата.

Відомо, що зерно є різних класів. Відповідно — і вартість зерна є різною. У договорі ціна визначається за вищим класом, а реально зерно передається нижчої якості. Фактично селянин недоотримує частину орендної плати.

Для того, щоб врегулювати ці питання, ми пропонуємо, аби Міністерство аграрної політики та продовольства розробило хоча б рекомендації щодо визначення якісного стану сільгосппродукції, яка передається орендарями земель сільськогосподарського призначення селянам як орендна плата. Навіть якщо цей документ буде рекомендаційним, селяни матимуть більший обсяг інформації для того, щоб оцінити отриману сільськогосподарську продукцію самостійно або дізнатися, де можна одержати об’єктивну її оцінку.

— Одна з найсуттєвіших проблем, яка виникає у відносинах між орендарями та селянами — власниками земельних ділянок, стосується визначення терміну оренди. Кожна сторона тлумачить його по-різному. Чому так відбувається?

— Почну з питання: на скільки передається в оренду сільськогосподарська ділянка? Відповідь проста й очевидна: на термін, який влаштовує орендаря та орендодавця. І коли вони доходять згоди у цьому питанні, то підписують договір. Той, хто має печатку, ще й скріплює свій підпис на документі. І все.

За чинним законодавством, договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення вважається укладеним і діє з моменту його підписання орендарем та орендодавцем. І в ньому, скажімо, записано: укладений на 5 років. Проблема в тому, що ці 5 років орендарем й орендодавцем сприймаються не завжди правильно.

Орендар вважає, що впродовж цього періоду має володіти правом оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Що доволі часто він робить? Бере на себе зобов’язання зареєструвати право оренди. Тобто взяти примірник договору оренди землі, піти до Державної реєстраційної служби для реєстрації права оренди. Однак не поспішає цього робити. Насправді договір орендар може зареєструвати через рік і навіть через два після дати його підписання. Увесь цей час він використовує у своїх господарських цілях землю, яка йому фактично не належить. І з того має зиск. Але що важливо — не платить оренд-ну плату. Якщо до нього звертається селянин-орендодавець, то відповідає: а за що я маю платити, якщо договір оренди ще не зареєстрований?

Друга проблема — селянин починає відлік п’ятирічного терміну з моменту підписання договору оренди, а орендар — з моменту його державної реєстрації. І тут знову з’являється нестиковка. У селянина настає момент, коли йому треба визначитися, що далі робити із земельною ділянкою — чи передавати її в оренду тому ж орендареві, чи іншому, чи щось інше зробити, і він приходить до орендаря, а той йому каже: та ні, у мене ще п’ятирічний термін договору оренди не закінчився, бо я зареєстрував право оренди із запізненням.

Такі розбіжності доволі часто використовуються орендарями на свою користь. Звісно, від них потерпають селяни-орендодавці. І, як показує практика, їхні інтереси і в цьому питанні необхідно надійно захистити.

— Ви говорите про селян-орендодавців як про слабшу сторону в договорі оренди. Що можна зробити для того, аби посилити їхні позиції вже зараз?

— Ми з вами бачимо, що чинна державна аграрна і земельна політика базується на створенні умов для приватизації земель, на розкритті ініціатив приватного власника. І це справді правильний напрямок. Його треба і далі вдосконалювати. Однак така політика невиправдано скасовує деякі можливості колективних форм захисту інтересів селян — орендодавців земель.

За радянських часів такі колективні інтереси захищалися на загальних зборах членів колгоспів. Ми дійшли висновку, що подібні зібрання селян можна використовувати і для того, щоб захистити їхні права за договорами оренди земель сільськогосподарського призначення. Де може селянин, який уперше укладає договір оренди, дізнатися, яка ж орендна плата за його земельну ділянку є справедливою? У кращому разі — спитати у родичів, друзів, у того ж орендаря. Зрозуміло, що орендар даватиме консультаційну допомогу тенденційного характеру. Вона міститиме особистий інтерес. Тому ми вважаємо, що в законодавстві про оренду земель сільськогосподарського призначення потрібно передбачити загальні щорічні зібрання селян-орендодавців землі, які проживають на території певного села. На них можна обговорювати всі питання, пов’язані з орендними відносинами. В тому числі й такі, що стосуються розміру орендної плати.

— Але ж селяни, здебільшого, люди інертні, такі, що побоюються радикальних змін. Відтак потрібна ініціатива ззовні. Хто здатен її проявити?

— Наша пропозиція — покласти обов’язок організації та проведення щорічних зборів на сільських голів. Переважно це рішучі люди, налаштовані на реформи. Зрештою, вони мають дбати про захист інтересів своїх односельців, які водночас є і їхніми виборцями.

На таких загальних зборах має розроблятися спільна позиція селян-орендодавців землі. Можливо, на них доцільно запрошувати й орендарів, щоб і вони мали слово. Спільна розмова піде і їм на користь.

— Хто б міг узятися за розробку Типового договору оренди земель сільськогосподарського призначення?

— Той, на кого закон покладає необхідність удосконалення законодавства. Якщо Типовий договір оренди землі розроблений Кабінетом Міністрів, то Кабмін і має розробити Типовий договір оренди земель сільськогосподарського призначення.

Не виключена розробка таких законодавчих пропозицій й іншими учасниками з подачі суб’єктів законодавчої ініціативи. Тому ми вирішили підготувати свої пропозиції щодо змісту Типового договору оренди земель сільськогосподарського призначення. Плануємо передати їх Кабінету Міністрів, Міністерству аграрної політики та продовольства, Держ-земагентству з тим, щоб попередньо переконати їх у необхідності змін у законодавстві про оренду земель сільськогосподарського призначення.