С 1 января 2015 года налог на недвижимость претерпел серьезные изменения. Для того чтобы разъяснить своим читателям суть этих изменений и что они означают для владельцев недвижимости, «Одесский вестник» обратился с просьбой правового анализа к члену исполнительного комитета Одесского городского совета адвокату, кандидату юридических наук Руслану Чернолуцкому. Поскольку многие одесситы владеют разными объектами недвижимости (как жилыми,так и коммерческими), а порой таких объектов во владении горожан и вовсе несколько, очень важно грамотно разобраться: за что, когда и сколько придется заплатить.

Руслан Васильевич, в чем суть главных изменений?

- Если ранее налогообложению подлежала только жилая недвижимость, то отныне будут облагаться налогом все виды недвижимости: как жилая, так и нежилая. В качестве базы налогообложения принята общая площадь, а не жилая. Льготы относительно размеров жилых помещений, не подлежащих налогообложению, а также льготы для разных категорий налогоплательщиков переданы на усмотрение местных сельских поселковых, городских советов. Размер ставки налога на недвижимость также теперь относится к полномочиям местных советов. Однако, согласно Налоговому кодексу Украины, размер ставки налога на недвижимость не должен превышать 2% от размера минимальной зарплаты за 1 кв.м.

- Кто должен платить налог?

- Плательщиками налога на недвижимость (в соответствии с пунктом 266.1.2. Налогового кодекса Украины) являются физические и юридические лица, в том числе нерезиденты (граждане других государств), которые владеют объектами жилой (нежилой) недвижимости. При этом: если объект недвижимости находится в совместной долевой собственности нескольких лиц, плательщиком налога является каждое из этих лиц — за принадлежащую ему долю.

Например: квартира в долевой собственности у нескольких человек. Значит, каждый член семьи платит налог. В том, разумеется, случае, если его доля превышает необлагаемый налогом норматив. В Одессе городские власти такую норму оставили на уровне прошлого года — 120 кв. метров. За все, что свыше этого метража, — придется платить налог. При этом сколько в квартире зарегистрировано человек — не имеет значения. Важно, сколько из них являются собственниками.

- А если объект недвижимости не только находится в совместной долевой собственности, но и поделен, так сказать, в натуре?

- Если объект жилой или нежилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц и поделен между ними в натуре, плательщиком налога является каждое из этих лиц — за принадлежащую ему долю. А если объект общей совместной собственности не поделен в натуре, налогоплательщиком является одно из таких лиц-владельцев, которое определяется по их согласию, если иное не установлено судом.

- Какие объекты входят в категорию нежилой недвижимости?

- К нежилой недвижимости относятся здания гостиничные, офисные, торговые, в том числе административно-бытовые, торговые центры, магазины, крытые рынки, станции техобслуживания автомобилей, столовые, кафе. Гаражи — тоже, как надземные, так и подземные, крытые автомобильные стоянки. Разумеется, промышленные здания и склады. Обращаю внимание на то, что и хозяйственные (приусадебные) здания, в том числе сараи, хлева, летние кухни, мастерские входят в эту категорию. В случае владения нежилой недвижимостью, базой налогообложения также является общая площадь объекта, в том числе его долей.

- Какие существуют льготы по уплате этого налога?

- Льготы предусмотрены для физических лиц и заключаются в установлении необлагаемого норматива (в квадратных метрах). Поскольку доход от этого налога остается в местных бюджетах, то местному самоуправлению предоставили право устанавливать ставки по своему усмотрению. В целом же по Украине рекомендованная льгота, которая предоставляется для объектов жилой недвижимости физических лиц, выглядит так:

- для квартиры/квартир независимо от их количества — на 60 кв. м (ранее 120 кв. м);

- для жилого дома/домов независимо от их количества — на 120 кв. м (ранее 250 кв. м);

- для разных типов объектов жилой недвижимости, в том числе их долей (в случае одновременного нахождения в собственности налогоплательщика квартиры/квартир и жилого дома/домов, в том числе их долей) — на 180 кв. м (ранее 370 кв. м).

- В каком случае льгота не предоставляется?

- Если в вашей собственности находятся объекты, суммарная площадь которых больше пятикратного размера необлагаемой площади (в нашем случае — более 600 кв. м), то льгота на вас не распространяется. Придется платить не за превышение необлагаемой нормы, а за весь метраж. Льготы не будет и в том случае, если объекты недвижимости приносят вам доход (сдаются в аренду, лизинг, ссуду, используются в предпринимательской деятельности).

- Кто устанавливает льготы?

- Закон предоставил право на установление размера льгот сельским, поселковым и городским советам. В связи с этим они могут увеличивать предельную границу жилой недвижимости, на которую уменьшается база налогообложения, и предоставлять льготы по налогу, уплачиваемому на соответствующей территории с объектов жилой и/или нежилой недвижимости, находящихся в собственности физических или юридических лиц, религиозных организаций Украины.

- Каковы ставки налога на недвижимость?

- По решению сельского, поселкового или городского советов ставки налога для физических и юридических лиц устанавливаются в размере, не превышающем 2% размера минимальной заработной платы за 1 кв. м базы налогообложения. На 2015 год максимальная ставка за 1 кв. м — 24 гривни 36 копеек.

Однако на 2015 год ставки налога для объектов нежилой недвижимости, находящихся в собственности физических и юридических лиц, не могут превышать одного процента минимальной заработной платы за 1 кв. метр для объектов нежилой недвижимости (п. 33 подраздела 10 р. XX НКУ). Это означает, что в 2015 году максимальная ставка для объектов нежилой недвижимости — 12 гривень 18 копеек за 1 кв. метр.

- Каков размер льготы для одесситов?

- Решением Одесского городского совета № 6258-VI от 21 января этого года «Об установлении налога на имущество в части налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка» были установлены льготы по уплате налога на уровне прошлого года. Так, согласно п. 4.1. этого решения, база налогообложения объекта (объектов) жилой недвижимости в Одессе (в том числе их частей, которые находятся в собственности физического лица плательщика налога) уменьшается: для квартир (независимо от их количества) — на 120 кв. м; для жилого дома (независимо от их количества) — на 250 кв. м; для разных типов объектов жилой недвижимости, в том числе их долей (в случае одновременного нахождения в собственности налогоплательщика квартиры и жилого дома, в том числе их долей) — на 370 кв.м.

- Как рассчитывается и оплачивается налог?

- Контролирующие органы исчисляют налог на недвижимость на основании данных Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, которые бесплатно предоставляются органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также на основании оригиналов соответствующих документов налогоплательщика, в частности документов на право собственности.

Расчет суммы налога жилой недвижимости (согласно п. 266.7 НКУ), находящейся в собственности физических лиц, осуществляется контролирующим органом по месту налогового адреса (месту регистрации) владельца такой недвижимости в следующем порядке:

- при наличии в собственности одного объекта жилой недвижимости, в том числе его доли, налог исчисляется исходя из базы налогообложения, уменьшенной на законодательно установленную льготу (60 кв. м или 120 кв. м) и льготы органов местного самоуправления (в случае ее установления);

- при наличии в собственности более одного объекта жилой недвижимости одного типа, в том числе их долей, налог исчисляется исходя из суммарной общей площади таких объектов, уменьшенной на законодательно установленную льготу (60 кв. м или 120 кв. м) и льготы органов местного самоуправления;

- при наличии в собственности объектов жилой недвижимости разных видов, в том числе их долей, налог исчисляется исходя из суммарной общей площади таких объектов, уменьшенной на законодательно установленную льготу (180 кв. м) и льготы органов местного самоуправления.

Расчет суммы налога на недвижимость, подлежащего уплате физическими лицами, осуществляется налоговыми органами. Налоговое уведомление-решение об уплате суммы налога на недвижимость направляется или вручается налогоплательщику налоговой инспекцией по месту его налогового адреса (месту регистрации) до 1 июля года, наступающего за базовым налоговым (отчетным) периодом (годом). Это означает, что до 1 июля 2015 года физические лица получат налоговые уведомления об уплате налога на недвижимость за 2014 год и налог будет рассчитан с учетом льгот и ставок, действовавших до 1 января 2015 года. При несогласии с размером налога вы имеете право обратиться с письменным заявлением в контролирующий орган (налоговую службу) по месту жительства (регистрации) для проведения сверки данных.

- А как платят налог юридические лица?

- Что касается уплаты налога на недвижимость юридическими лицами, то они должны будут платить по новым правилам уже в нынешнем 2015 году.

Юридические лица самостоятельно исчисляют сумму налога по состоянию на 1 января отчетного года и до 20 февраля этого же года подают контролирующему органу по местонахождению объекта налогообложения налоговую декларацию с разбивкой годовой суммы равными долями поквартально. За вновь созданные (нововведенные) объекты жилой или нежилой недвижимости декларация юридическим лицом-плательщиком подается на протяжении 30 календарных дней со дня возникновения права собственности на такой объект, а налог уплачивается начиная с месяца, в котором возникло право собственности на такой объект. А в случае перехода права собственности на объект налогообложения от одного владельца к другому, на протяжении календарного года налог исчисляется для предыдущего собственника за период с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанный объект налогообложения, а для нового собственника — начиная с месяца, в котором возникло право собственности.

- Каковы сроки уплаты налога?

- Физические лица должны уплатить налог на протяжении 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения, а юридические — авансовыми взносами ежеквартально до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, которые отражаются в годовой налоговой декларации.

- Существует ли ответственность за неуплату налога?

- Ответственность за неуплату или несвоевременную (непoлную) оплату налога на недвижимое имущество такая же, как и для других налогов. Согласно п. 126.1 НКУ будет применяться штраф в размере 10% от погашенной суммы налогового долга — пpи задержке до 30 календарныx дней и 20% от погашенной суммы налогового долга — пpи задержке более 30 календарных дней. Если налог будет уплачен несвоевременно, то, согласно ст. 129 НКУ, после предельных сроков для его уплаты на сумму налогового долга начисляется пеня из расчета 120% годовых ставки НБУ, которая действует нa день возникновения налогового долга.