Земля залишається одним із найприваб­ливіших ресурсів для бізнесу. Не дивно, що, незважаючи на мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення, постійно з’являються нові й нові способи оминути заборону на їх відчуження. Деякі спритники, бажаючи заздалегідь отримати можливість купити сільгоспугіддя після закінчення дії мораторію, укладають з власниками паїв договори. Це може бути договір оренди з продажем паю після скасування мораторію, надання позики, яка насправді є платою за землю, виплата пов­ної суми оренди за весь період користування землею тощо. Але попри, здавалося б, фінансову вигоду, яку отримують селяни, такі договори можуть бути небезпечними.

Користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення в Україні можливе на підставі договору оренди або договору емфітевзису (користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб). Особливістю емфітевзису, на відміну від оренди, є можливість укладання його на невизначений строк та передання цього права в порядку спадкування. Строк договору оренди землі не може перевищувати 50 років. Укладаючи такі договори, власникам земельних ділянок варто оцінити як вигоди, так і ризики.

1. Оцінка контрагента. При укладанні договору необхідно мати повну інформацію про те, хто є власником, а також кінцевим бенефіціарним власником компанії. Право емфітевзису може відчужуватися: контрагентом власника земельної ділянки згодом може виявитися інша компанія, а взаємовідносини між орендарем та орендодавцем можуть ускладнитися.

2. Оцінка можливості розірвати договір. Від­повідно до чинного законодавства, договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний лише за рішенням суду в разі невиконання стороною обов’язків. Якщо у власника земельної ділянки виникне необхідність розірвати договір оренди (наприклад, для використання ділянки для власних потреб), це може виявитися складною задачею.

3. Оподаткування. Відповідно до Податкового кодексу України, платниками земельного податку є власники земельних ділянок або землекористувачі, якими є юридичні та фізичні особи, яким надано в користування земельні ділянки державної та комунальної власності, у тому числі на умовах оренди. У разі передання земельної ділянки в оренду підприємству – платнику єдиного податку четвертої групи, він звільняється від сплати земельного податку. В разі ж укладання договору емфітевзису ця пільга не діє.

4. Фінансова вигода. Сьогодні власникам земельних ділянок обіцяють захмарні суми за весь період оренди, які сягають часом мільйона гривень. Зверніть увагу, що ця сума відповідає 18000–20000 гривень на рік, що не так вже й багато за гектар родючої сільськогосподарської землі. Врахувавши також інфляційні процеси, з року в рік ця сума коштів буде знецінюватися. Відтак власникам земельних ділянок варто замислитися, чи не буде вигідніше здавати паї в оренду сільськогосподарським підприємствам та залишити землю у спадок нащадкам.

Запам’ятайте. Згідно з п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України, угоди (у тому числі доручення), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами «а» та «б» цього пункту, в частині їх купівлі-продажу та інших способів відчуження, а так само в частині передання прав на відчуження цих земельних ділянок і земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

Тому до таких «доброзичливих» покупців необхідно ставитися з обережністю й не варто погоджуватися на укладення договорів без попередньої юридичної консультації. І необхідно пам’ятати ще один досить важливий фактор: такий орендар з’явиться у вашому селі лише під час посівної та збирання врожаю. І його навряд чи будуть цікавити стан доріг або проб­леми з водогоном на селі.