В Україні вкотре наближається календарний дедлайн для вирішення питання продовження чи скасування мораторію на продаж земель сільгосппризначення. Тради-ційне для цього періоду пожвавлення політичної дискусії нинішнього року багаторазово посилене планованим на найближчий час внесенням законопроекту про обіг сільгоспземель, що робить теоретично можливим запуск ринку землі в Україні.

На жаль, при визначенні найкращої моделі реалізації земельної реформи народні депутати орієнтуються на власного виборця, а не на учасників земельних відносин — власників паїв, великих аграрних формувань, невеликих агровиробників (умовно — фермерів) і державу в особі органів місцевого самоврядування. Зараз вихідні позиції цих стейкхолдерів (зацікавлених сторін) не рівні, а земельна галузь працює за часто неформальними правилами, які складно назвати цивілізованими.

У результаті 15-річної дії мораторію основна форма земельних відносин в Україні — це орендні договори з пайовиками, яких укладено 4,7 млн на загальну площу 16,6 млн га, тобто більш як на половину всіх земель приватної форми власності. Також діють близько 56 тис. договорів оренди державних сільгосп-земель на загальну площу близько 2,5 млн га, що становить чверть усього державного земельного банку. Ринок оренди характеризується локальними монополіями, бо навіть якщо на території умовних сільради/району землю обробляють кілька орендарів, то їхні цінові пропозиції, як правило, ідентичні. Конкуренція має циклічний формат і шпилясто посилюється в момент переукладання договорів, але більшу частину часу ринок оренди — це ринок покупця, а не продавця.

Ситуація ускладнилася після прийняття у квітні 2015 року закону, яким було дозволено передавати землі особистих селянських господарств в оренду агрохолдингам, встановлений мінімальний строк оренди в сім років і скасовані еколого-економічні обґрунтування сівозмін. Похідна від цих новацій — лендлордизація й перенасичення сівозміни олійними культурами, питома вага яких у структурі посівів у деяких областях доходить до 40%. У масштабах країни посіви соняшника вже майже зрівнялися з площами під пшеницею і складають 6 млн га, що на 900 тис. га більше, ніж роком раніше.

У такій системі координат орендна плата апріорі не може бути високою, й Україна доводить цю тезу. 862 грн, або менш як 40 дол. за гектар, — стільки в середньому, за даними Держгеокадастру, одержав власник паю в 2015-у. І нема підстав вважати, що за підсумками 2016-го показник значно збільшиться. Агрохолдинги — регіональні монополісти навряд чи ініціюють підвищення ставок, а тіньова оренда в дрібному бізнесі тим більше не може слугувати драйвером зростання в галузі.

Що одержує в такій моделі держава? З позитивного — з року в рік зростаючі обсяги експорту зернових (39 млн т за підсумками 2015/2016 маркетингового року і 39,8 млн т прогнозується за підсумками поточного сезону) та, відповідно, стабільні надходження валютної виручки в країну. 2015-го питома вага аграрної виручки в загальному обсязі експорту сягнула 28,5%, за підсумками першого півріччя 2016-го — 31,4%.

Однак за цю стабільність Україна платить високу ціну у вигляді нерівномірної соціальної інфраструктури, стан якої залежить від доброї волі орендаря, відсутності кредитування в АПК, оскільки банки не сприймають ефемерного земельного банку як тверду заставу, та негативної динаміки інвестицій у довгі і/або інвестиційномісткі проекти, насамперед у тваринництві, в рамках яких могли б бути створені тисячі нових робочих місць.

Негатив полягає також у тому, що через сировинну структуру український АПК не генерує доданої вартості, а сировинна структура аграрного експорту робить валютну виручку принципово залежною від індексів цін на сільгосппродукцію на світових ринках.

Основними бенефіціарами діючої моделі є агрохолдинги, які користуються дешевим земельним ресурсом, і з тієї ж причини, але меншою мірою — фермери. При цьому порушено права 6,7 млн осіб, які не можуть розпорядитися своєю власністю і не одержують за її використання третіми особами адекватної винагороди.

Держава при цьому перебуває за межами земельного ринку, не одержуючи належних податків і зборів від операцій із землею і не маючи можливості забезпечити розвиток сільських територій та стимулювати розвиток секторів в АПК, які нині у стагнації, залучаючи в них інвесторів.

Як може розвиватися галузь надалі? Моделей кілька, але основних, виходячи зі змісту актуальної політичної дискусії, — три.

МОДЕЛЬ 1. ПОДОВЖЕННЯ МОРАТОРІЮ НА ТРИВАЛИЙ ТЕРМІН (ДО 2022 РОКУ І ДАЛІ)

Про необхідність подовжити мораторій мінімум на п’ять років активно говорять представники кількох політичних сил з метою «захисту прав сільських жителів». Крім цього дещо абстрактного заклику, я не чув чітких аргументів на користь збереження кріпосного права у XXI столітті в окремо взятій державі, та й навряд чи вони можливі в принципі. Але, навіть виносячи за дужки справжнє підґрунтя такої риторики, треба об’єктивно оцінити наслідки розвитку подій за першою моделлю.

Отже, до 2022 року ми вийдемо на ще більшу лендлордизацію сільського господарства. Кількість пайовиків продовжить зменшуватися, і їхніми неформальними спадкоємцями у багатьох випадках стануть органи місцевого самоврядування, які й будуть здавати паї в оренду агрохолдингам, не турбуючи цим бізнесом державу. Для інших власників паїв продовжать діяти мінімальні орендні ставки. Ситуація зі структурою посівів погіршуватиметься, а позиціювання тваринництва в Україні як інвестпривабливої галузі остаточно втратить актуальність. При цьому експорт продовжить збільшуватися, Україна збереже за собою друге місце в рейтингу світових постачальників зерна, урожаї продовжать бити рекорди — можливо, ми навіть вийдемо на легендарні 100 млн т валового збору. Тобто ми побачимо посилення всіх існуючих трендів, скориговане на можливі потрясіння у вигляді зміни системи оподаткування або падіння цін на сировинні товари.

Вважаю цей варіант най-гіршим і готовий визнати його право на існування тільки за умови, що держава візьме на себе зобов’язання з викупу паїв у тих, хто побажає їх продати. За дуже приблизними оцінками, таких майже 1 млн. Після цього можна закрити питання з мораторієм і працювати у визначеній системі координат. Але право громадян розпоряджатися своєю власністю має бути реалізоване, це навіть не обговорюється.

МОДЕЛЬ 2. ЗАПУСК РИНКУ ЗЕМЛІ У ФОРМАТІ ПРОДАЖУ ПРАВ ОРЕНДИ

Розроблений Міністерством агрополітики законопроект «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» передбачає розблокування статусу-кво через запуск права продажу оренди. Основна перевага цього проекту, на мою думку, — відсутність у його тексті слова «ринок», що вибиває ґрунт з-під ніг популістів і підвищує шанси на його проходження в парламенті. Сильним подразником для депутатів може стати тільки відсутність у законопроекті обмежень на участь в угодах юридичних осіб, а також іноземців, і лімітів на концентрацію в одних руках.

У рамках цієї моделі запускається обіг прав оренди, які, ставши активом, можуть бути використані як банківська застава. Від появи такого квазітовару виграють, знову ж таки, агрохолдинги, оскільки фермери не будуть активними учасниками ринку купівлі-продажу таких прав.

Для пайовиків мало що зміниться, крім того, що вони одержуватимуть невелику премію з кожного перепродажу прав оренди на свою земельну ділянку (якщо допустити, що такі угоди будуть всуціль легальними). Це збільшить їхні доходи, але пролонгує ситуацію з обмеженням їхніх прав розпоряджатися власністю на невизначений термін.

Для стейкхолдера-держави друга модель обіцяє незначне збільшення податкових надходжень від укладених «по білому» угод і появу нової бізнес-ніші посередників та агентів з їх супроводу.

Окремо стоїть ризик використання скуповування права оренди великих масивів у гібридній війні, знову ж таки, через відсутність обмежень на концентрацію й допуску до цього процесу юросіб.

Підсумовуючи: у разі реалізації цього сценарію відбудеться незначне косметичне пожвавлення в усіх сегментах земельного ринку, але глобального реформаторського ефекту для галузі ця модель не матиме. Річ у тім, що позиція банківського сектору стосовно цього активу залишається туманною. У найкращому разі фінустанови активно включаться в ринок оренди не раніше, ніж буде напрацьовано практику, у тому числі судову, а на це піде мінімум три роки. Доти на додачу до прав оренди банки вимагатимуть твердої застави — як це відбувається й зараз. Виходом зі становища може стати реалізація проекту зі створення спеціального фонду гарантування щодо таких кредитів, який ми обговорюємо з ЄБРР. Донор візьме на себе ризики неповернень, оперативно відшкодовуючи кредиторові збитки й самостійно вирішуючи питання з перепродажем застави. Відкрите питання при цьому, хай вибачать мене банкіри, — чи не зловживатимуть цим фінансисти, опинившись у ситуації win-win (подвійної вигоди)?

МОДЕЛЬ 3. ПОЕТАПНИЙ ЗАПУСК РИНКУ ЗЕМЛІ

Концепт запуску ринку землі в Україні в кілька етапів був запропонований експертною робочою групою, сформованою при Держгеокадастрі. У рамках цієї моделі на першому етапі, впродовж двох років, на продаж виставляється частина державного земельного банку — до 1 млн га. Державні сільгоспземлі — і в цьому їхня перевага перед паями — як правило, становлять єдиний масив, що дає можливість розраховувати на інтерес до них з боку інвесторів. Критична маса угод дасть змогу визначити локальні цінові орієнтири в усіх регіонах України і сформувати мінімально допустиму ціну землі до моменту виходу на ринок приватних осіб.

Реалізація ділянок відбуватиметься через відкриті земельні аукціони, які планується проводити онлайн, щоб забезпечити доступ максимальній кількості учасників. Держгеокадастр розробив необхідну інфраструктуру для проведення таких електронних аукціонів із застосуванням найпрогресивнішої технології захисту даних block-chain, успішно апробував її та готовий передати на баланс будь-якому, визначеному Кабінетом Міністрів відомству.

На другому етапі ринок землі відкривається для приватних осіб. Маючи орієнтир ціни, вони можуть продати свої ділянки як приватному інвесторові, так і державі, яка через профільну структуру виступатиме «аварійним виходом» для пайовиків у разі тиску на них і примусу до продажу.

Іноземці не будуть учасниками ринку на жодному з його етапів, як і юридичні особи. Це звужує коло покупців і гальмує зростання ціни (хоч і не критично), однак забезпечує гарантії дотримання національних інтересів.

З погляду стейкхолдерів, ситуація має такий вигляд. Власники землі одержують, нарешті, альтернативу — як розпорядитися своєю власністю. З урахуванням досвіду країн Східної Європи і Балтії, ціна землі виростає на 25% у перші три роки після запуску ринку і на 8—10% — із 4-го по 11-й роки. Також з європейської практики відомо, що встановлення вільного ринку землі приводить до ефективнішого господарювання і збільшення врожайності зернових — у середньому на 30% у перші два роки.

Фермери одержують стимул для концентрації землі у власності і як наслідок — доступу до кредитних ресурсів. Агрохолдинги залишаються з нульовим балансом, тому що кошти, які вони зараз недоплачують, користуючись дешевими земельними ресурсами, будуть переорієнтовані на викуп частини земельного банку. Держава отримує позитивний економічний ефект від появи нового ринку — за нашими оцінками, він становитиме 7—8 млрд дол. за підсумками вже першого етапу.

Не вважаю за потрібне приховувати, що є затятим прибічником третьої моделі, оскільки вона найліберальніша з усіх можливих найближчим часом в Україні. Але я готовий підтримати будь-який варіант і будь-яку конфігурацію земельної реформи, що дасть можливість 7 млн осіб реалізувати своє гарантоване не просто Конституцією, але самим здоровим глуздом право розпорядитися своєю приватною власністю.

Джерело: http://gazeta.dt.ua.