Сегодня на многочисленных конференциях, симпозиумах, в средствах массовой информации обговариваются и принимаются рекомендации по развитию нашего города. Городские власти принимают планы и стратегии по его развитию. Растет массив воспоминаний и фактов о достойном прошлом нашего города, призывов к общности и патриотизму к своей малой родине — Одессе, во имя ее процветания.

Но в этом процессе отходит на второй план, как бы ретушируется, ключевая проблема развития города — проблема жилья. Проблема не только для города, но и для страны в целом, для общества, для каждого конкретного человека.

Разработанные и утвержденные планы развития города и даже конкретные шаги по их реализации в итоге обречены на провал, если во главу угла не поставлен вопрос о решении проблемы доступного, современного жилья для горожан.

Об этом говорит вся мировая практика развития успешных городов: пока не появятся дома — жилье, доступное по цене и привлекательное для жизни рядового гражданина, даже говорить о развитии территории невозможно. Как и невозможно требовать патриотизма от горожан, граждан страны, которые не имеют собственного жилья, собственного участка земли. При этом важно понять и помнить, что любые планы в сфере жилья — это общественный проект, связанный с формированием основ образа жизни, ментальности населения, поэтому он не может быть чисто финансовым, экономическим или технологическим. Его основной вектор — социальный.

Одесский двор — плацента одесского менталитета

Когда я анализировал итоги очередной научно-практической конференции «Проблемы и перспективы развития строительного комплекса г. Одессы», где обсуждались в научной и практической плоскостях пути преодоления проблем в его развитии и были подняты вопросы жилищного строительства, у меня возникло непреодолимое желание увидеть место, откуда начинался весь мой жизненный путь... Побывать на улице Хуторской, 56 (теперь улица Генерала Цветаева), войти через подъезд в свой двор и посмотреть на окна квартиры, где я с мамой и старшим братом прожил ровно 21 год (после окончания институтов мы разъехались по назначениям и уже возвращались к маме в родной двор в качестве гостей). Затем посмотреть на окна квартир своих друзей, товарищей, с которыми рос, воспитывался, учился и долгие годы после отъезда поддерживал дружеские связи.

Соседей у нас было немало — во дворе в самостоятельных квартирах проживало 26 семей. Но все знали все о каждом, кто проживал в доме.

В повседневной жизни соседи были ближе, чем дальние родственники: были первыми помощниками и советчиками в решении конкретных жизненных вопросов, присматривали за детьми и помогали в их воспитании.

Интуитивно я надеялся, что, побывав в своем дворе (типичном для всей старой застройки города), увижу произошедшие изменения за последние годы, заземлю их, учитывая возможности города, проанализирую, и все это подскажет, как найти правильные пути решения острейшей жилищной проблемы в Одессе.

И вот я вошел в подъезд своего двора, сделал несколько шагов и остановился. Что-то не то... Постоял, оглянулся — ворот в подъезде нет. Ворот, которые наш дворник тетя Гаша закрывала в 11 часов вечера на замок и до 6 часов утра открывала только по звонку и после оплаты — один рубль. «Да, двор без ворот, как дом без хозяев», — мелькнула у меня мысль.

Пошел дальше, остановился посредине двора, как намечал. Это был не то проход, не то тупиковый переулок шириной 12—15 метров. Неужели я не в свой двор зашел?.. Ведь мой двор был по периметру с трех сторон застроен двухэтажной жилой постройкой, разделённой парадными на четыре квартиры. На четвертой стороне периметра двора были расположены домик для дворника, дворовой туалет, прачечная, сараи для всех жильцов, а в углу вход в катакомбы — дворовой холодильник. Это был погреб с высоким арочным сводом, длиной около 50 метров, куда вели 18 широких ступеней, а в его конце стояла бетонная стена. В погребе находились сундуки жильцов дома с продуктами питания.

Территория всего двора делилась как бы на две зоны. На одной была разбита клумба и располагалась наша волейбольная площадка, на другой — стояли стол для игры в домино (это было место тусовки мужчин), стол для игры в лото для всех, а также, по моему тогдашнему пониманию, вкопанный на века большой стол из дубовых досок, за которым собирались на общие обеды все жильцы (в теплое время — не реже раза в месяц) — праздновали дни рождения и отмечали праздники.

Весь двор был вымощен камнем-дикарем, отполированным временем и жильцами до блеска и прозрачности оникса.

Посреди двора росла громадная в три обхвата верба, в ее тени стояла водопроводная колонка, на которой была чугунная табличка с датой ее изготовления — 1884 год. Верба была самым высоким деревом во дворе, и мы со сверстниками под возглас родителей «Слезь с вербы, иначе получишь» часто соревновались: кто залезет на нее повыше.

Наш двор не был исключением, таких дворов было много на нашей улице, похожие были и у моих товарищей и друзей по школе, по институту (где они проживали) — на Маразлиевской, Франца Меринга, на Пишоновской, Коблевской, Деда Трофима, в Каретном переулке и других местах города.

Двор, в котором я находился сейчас, не был похож ни на один из множества дворов Одессы, где я бывал неоднократно, где жили мои друзья и товарищи. Ни одного дерева, под ногами вместо отшлифованного «дикаря» — закатанный битый кирпич, куски асфальта и бетона. На месте дома дворника, прачечной, сараев — какие-то несуразные сооружения (архитектурной фантазии их создателей мог бы позавидовать и сам Гауди). Но, судя по пластиковым окнам и бронированным дверям, это были жилые помещения. Весь периметр жилой застройки был облеплен пристройками непонятных конструкций площадью по 10—15 квадратных метров. Пристройки ко вторым этажам поддерживались стойками из бревен, двутавра и бетона, создавая сюрреалистические композиции. Все эти сооружения просто сжирали площадь двора, превращая его в узкий проход между ними.

Отбросив нахлынувшие на меня воспоминания и впечатления, я зашел в парадную, ведущую на второй этаж, к квартире, в которой я прожил многие годы. Слава Богу, все так же — до боли знакомая чугунная лестница, которую я преодолевал сверху вниз за два прыжка, снизу вверх — за четыре. Год изготовления — 1885-й...

Поднявшись, увидел дверь в бывшую мамину квартиру. Она была бронированная, как и все четыре двери в парадном, и с табличками «Находится под охраной». Дверь, которую я, как правило, забывал не только закрывать на ключ, но и прикрывать, убегая в школу на вторую смену или в институт. Наша соседка тетя Маруся Неженская, зная где висит ключ, закрывала дверь со словами: «На всякий пожарный случай».И так было практически во всех подъездах. А теперь везде бронированные двери...

Выйдя из подъезда, я увидел прогуливавшегося по двору моложавого, но потертого жизнью мужчину. Он подошел ко мне и, не поздоровавшись, спросил: «Ищете квартиру для проживания?» и через паузу добавил: «Временно или на постоянно?». Не ожидая вопроса, я машинально ответил: «А что, есть предложения?». «Есть и очень хорошие», — сказал он и жестом указал в сторону, где раньше стояли сараи. Но разговору не суждено было продолжиться. Его прервала неизвестно откуда взявшаяся женщина неопределенного возраста, облаченная не то в кимоно, не то в бухарский халат, с приветствием: «Доброе утро, мальчики». Наступило молчание, и я, неожиданно для себя, задал вопрос: «Откуда вы приехали сюда?».

«Мы одесситы», — в один голос ответили они, а женщина добавила: «Я приехала из Рыбницы и живу здесь уже 5 лет». «А вы?» — обратился я к мужчине, в ответ — глухое молчание. Попрощавшись, я ушел, переваривая увиденное и услышанное.

С фотографической достоверностью я описал свои впечатления от посещения родного двора не для того, чтобы поделиться личными эмоциями и воспоминаниями или поднять волну ностальгии, а для того, чтобы напомнить власть предержащим в городе, что около 40% жилого фонда города находится в таком плачевном состоянии или еще в худшем.

И винить в подобном положении жильцов или органы жилищно-коммунального хозяйства бесполезно и непродуктивно, в какой-то степени даже аморально. Меры по усилению контроля за обеспечением санитарно-гигиенических, пожарных норм дадут какой-то положительный эффект, но проблемы не решат и даже не приостановят ее катастрофическое развитие. На мой взгляд, необходимо проникнуть в ее суть, оценить возможные последствия для развития города, жизни горожан, процесса, когда «Одесский двор» — плацента одесского менталитета превращается в трущобы (трудно поверить), поглощающие селитебную территорию города.

Но даже этот прогрессирующий процесс — не вся проблема...

Если проследить развитие нашего города, то именно приезжие профессионалы: каменщики, кузнецы, слесари, извозчики (биндюжники), подрядчики, купцы, рестораторы, артисты, врачи, учителя, портные, писатели и поэты — в голой и безводной степи сотворили чудо, которое сегодня называется Одесса. И жили они в этих дворах, в одном из которых посчастливилось жить и мне тоже... Именно там зарождался и формировался менталитет, дух и неповторимый характер одесситов. Создавалась общность и крепло единство горожан, которое, трансформировавшись в самосознание города, стало главной конструктивной силой его развития. Нынешние «Мы одесситы», живя в городских трущобах, на мой взгляд, не способны на это.

Властям города необходимо проникнуть в суть этого процесса, думать прежде всего о людях — гражданах города, являющихся основным компонентом силы, используя которую можно добиться устойчивого развития города, создавать условия для достойной жизни горожан.

Для чего строим жилье?

Проблемы горожан, живущих в одесских дворах застройки конца позапрошлого и начала прошлого века, к сожалению, — только часть жилищной общегородской проблемы. Для оценки ее полного масштаба необходимо учитывать, что каждая четвертая семья одесситов живет в жилых помещениях, имеющих неудовлетворительное техническое состояние и исчерпавших свои эксплуатационные ресурсы. Это, прежде всего, так называемые «хрущевки» первой и второй серии. Также необходимо учитывать, что 53% семей горожан живут в условиях, не отвечающих установленным «Жилищным кодексом Украины» жилищно-коммунальным нормам — 13,65 кв. м жилой площади на человека, и ряд других факторов.

Статистических данных, необходимых для оценки этой проблемы в городе, регионе найти практически невозможно. По стране их тоже нет. Как выяснилось, приказом Госкомстата Украины в августе 2015 года отменена обязательная государственная статистическая отчетность по форме № 4 — жилфонд (годовая) «Квартирная очередь и предоставление жилых помещений». Да, формы, методы и, главное, конечный результат нашей славной статистики — единый для большинства социальных показателей в стране. Они должны соответствовать принципу: «Правда хороша, но счастье лучше».

Так, официальная статистика говорит, что ввод жилья в эксплуатацию на протяжении последних четырех лет в стране растет. Только в 2017 году в Украине было принято в эксплуатацию 10,2 млн. кв. м жилья, что на 9% больше, чем в 2016 году.

При этом в той же официальной статистике нигде даже не упоминается, что в Украине удельный вес жилищного строительства в общем объеме капиталовложений составляет всего от 15 до 16,5%, а в большинстве стран Европы — от 45 до 52%. Что доля строительства в валовом внутреннем продукте нашей страны составляет 2,3% и не растет на протяжении последних пяти лет, а в соседней Польше, например, она составляет 12%, в Беларуси — колеблется от 6 до 7%.

Но эти процессы, происходящие в жилищно-строительном комплексе, ни в коей мере не интересуют власть предержащих в нашей стране. Главное — найти какой-то положительный факт, отражающий полуправду в том или ином вопросе, и этого достаточно. Острейшая проблема жизнедеятельности большей части граждан Украины не решается, а замалчивается и загоняется в тупик.

Деятельность жилищно-строительного комплекса регулируется и направляется не на обеспечение жильем семей, имеющих право внеочередного и первоочередного получения квартир, не на ликвидацию городских трущоб, поглощающих, как раковая опухоль, селитебную территорию городов, а на получение прибылей и сверхприбылей.

Приведу ряд заключений аналитиков Национального банка, опубликованных в его отчете за первое полугодие 2018 года: «В Украине прибыльность строительства жилья в среднесрочной перспективе уменьшится из-за роста конкуренции. А спрос останется ограниченным из-за низкой платежеспособности населения. Причина роста конкуренции — сокращение количества участков под застройку и новые государственные строительные нормы, ограничивающие плотность застройки. Кроме того, предложение значительно превышает спрос. Платежеспособный спрос населения остается ограниченным, а предложение продолжает расти...». И в заключение: «В Украине становится невыгодным строительство жилья».

Обратите внимание на ключевые слова в отчете — «прибыльность», «низкая платежеспособность населения», «низкий спрос, невыгодность строительства жилья»... Как говорится, ничего личного — только высокоприбыльный бизнес на острейшей потребности граждан страны в жилье. И прогнозы аналитиков Национального банка Украины сбываются — по итогам первого полугодия 2018 года количество жилья, введенного в эксплуатацию, на 29% меньше, чем в первом полугодии 2017 года. Реакция правительства на эти процессы нулевая.

Но как быть с реализацией 47-й статьи Конституции Украины, которая гарантирует: «Гражданам, которым требуется социальная защита, жилье дается государством и органами местного самоуправления бесплатно или за доступную для них плату»? Таких категорий, согласно законодательству, у нас шесть: первая — сироты или дети, которые остались без поддержки родителей; вторая — жители аварийных или не пригодных для проживания домов; третья — тяжелобольные, которым необходимо жить отдельно от семьи; четвертая — военнослужащие, инвалиды войны, в том числе участники АТО; пятая — граждане с ограниченными физическими возможностями; шестая — граждане, которым необходимо улучшение жилищных условий в связи с недостатком квадратных метров жилья. При этом необходимо подчеркнуть, что граждане первых пяти категорий получают жилье в первоочередном или внеочередном порядке за счет средств местных советов.

У нас в городе из вышеперечисленных первых четырех категорий на квартирном учете при районных администрациях Одесского городского совета на 1 января 2018 года состоит 16342 семьи и одиноких (по другим категориям учет вообще не ведется). Все они имеют право внеочередного и первоочередного получения жилья. В это число не входят семьи, квартиры которых, согласно генеральному плану города, утвержденному горсоветом 25 марта 2015 года, должны быть исключены из эксплуатируемого жилого фонда (а это 17,7 тыс. квартир), а также семьи, проживающие на площади меньшей санитарной нормы (13,65 кв. м на человека). Их около половины всех семей, живущих в городе.

Приведенные данные, на мой взгляд, красноречиво говорят о масштабах жилищной проблемы в Одессе. А с учетом того, что УКС горисполкома с 2009 года для внеочередников и первоочередников вообще не вводил в эксплуатацию жилье, и за последние два года было куплено всего 4 квартиры для этих категорий, то по масштабу и социальным последствиям проблему с жильем в городе можно охарактеризовать, как архисложную, вернее катастрофическую. И никакие ссылки на нашу обезличенную, урезанную, полуправдивую государственную статистику, которая успокаивающе вещает, что 43% нового жилья в многоквартирных домах строится в Киеве и Киевской области, а на втором и третьем местах находятся Одесская и Львовская области, не помогут избежать катастрофы. Повторюсь: жилищная политика в стране, в регионах, деятельность жилищно-строительного комплекса направлены не на решение острейшей жилищной проблемы в государстве, а на получение сверхприбыли любыми путями.

Реперные точки решения проблемы

Поднятые проблемы и вопросы не находятся в прямой компетенции строителей. Уверен, что они и построят нужное количество нового жилья, и реконструируют старое, если городские власти создадутэффективную систему решения жилищной проблемы в городе и обеспечат процесс необходимым финансовым ресурсом.

Для этого, на мой взгляд, необходимо, в первую очередь, изменить сложившуюся в «лихие 90-е годы» и действующую сегодня систему организации жилищного строительства в нашем городе. Систему, которая направлена не на решение жилищной проблемы, а на получение сверхприбылей власть предержащими либо приближенными к ним.

Каркас этой схемы держится на праве владения участком земли, предназначенным под застройку. Юридические лица, получившие по решению горсовета право на владение земельными участками в 90 случаях из 100 не имеют ни материальных, ни финансовых, ни кадровых ресурсов для ведения строительства. Это анализ данных земельного кадастра.

Для капитализации права на владение землей эти юридические лица заключают договора со строительными компаниями на строительство дома или жилого комплекса, в котором строительная компания и де-юре, и де-факто выполняет роль и заказчика, и застройщика-генподрядчика, и проектировщика, и инвестора, и менеджера по реализации строящихся либо уже построенных квартир и нежилых помещений.

По завершении строительства:

юридические лица — владельцы земли получают, согласно договору, свою долю — от 12 до 15% построенных квартир и нежилых помещений, стоимость которых в десятки раз превышает все возможные затраты, понесенные при получении права на владение земельным участком;

строительные компании, выполнившие всю выше перечисленную гамму взятых на себя обязанностей, в итоге имеют уровень рентабельности своей деятельности от 80 до 190%, а у некоторых он доходит и до 250%;

город от построенного объекта не получает ни одного квадратного метра ни жилья, ни помещений. Паевой взнос, получаемый городом от застройщика и зависящий от проектируемой сметной стоимости, уменьшается в разы по сравнению с рыночной стоимостью построенного объекта.

Что же мы имеем в сухом остатке в результате действующей системы жилищного строительства в городе? Город расходует свой ценнейший ресурс — землю, дополнительно нагружается инженерная и сопутствующая городская инфраструктура, а получает в итоге, как в анекдоте, «навар от яиц».

Но главное — очередь на получение внеочередного, бесплатного жилья стоит без движения. Раковая опухоль городских жилых трущоб разрастается.

И за все расплачиваются люди, вынужденные покупать построенное «элитное» жилье по астрономическим ценам. Но далеко, далеко не все... Об этом убедительно говорят статистические данные не отечественной, а зарубежной статистики: чтобы рядовому гражданину купить средний объект жилой недвижимости в США, ему необходимо затратить 2,7 среднего годового дохода, а у нас в стране, в нашем городе — 52 средних годовых дохода. При этом так называемая коррупционная составляющая при строительстве жилья в среднем по регионам Украины колеблется от 25 до 50% от стоимости объекта.

Второй реперной отметкой в работе по решению жилищной проблемы должно быть действие руководства города. А именно: решение горсовета по созданию и обеспечению эффективной работы единой структуры в городе, в функции которой входили бы:

определение, подготовка и передача застройщику участков земли под застройку;

экспертиза целесообразности и прибыльность для города от строительства того или иного объекта;

определение и аккумулирование на своих счетах долевого участия всех застройщиков в городе — для целевого использования;

и, безусловно, финансово-экономический, архитектурно-строительный контроль за выполнением всех обязательств застройщиков перед городом.

Примером такой структуры может послужить «Строительный комитет города», десятилетиями действовавший в нашей Одессе в период ее расцвета и интенсивного строительства.

На мой взгляд, такой структурой должно стать Управление капитального строительства (УКС) горисполкома, в действующем положении о котором уже есть пункт: «К основным задачам управления относятся — обеспечение строительства и приобретение жилья для лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий...». Следует только переосмыслить его функции, добавить необходимые, подобрать профессионально подготовленные честные кадры, превратив тем самым УКС в основное звено взаимодействия заказчиков и застройщиков в городе.

Только при таких условиях мы сможем уйти от коллективной безответственности при нарушении всех существующих норм городской застройки и положений ныне действующего Генерального плана города.

При этом руководству города, депутатскому корпусу горсовета необходимо понимать, что достичь и первой, и второй реперных точек на пути решения жилищной проблемы, можно лишь переосмыслив роль города в рыночной экономике, а именно — отказаться от отношения к городу и его роли, как к объекту управления. Он должен и обязан стать активным субъектом рыночных отношений. Только при таких условиях ресурсы города будут работать на его развитие, рационально и эффективно использоваться для роста благополучия его граждан.

Третья реперная точка — это создание условий, сводящих до минимума точечную и хаотичную застройку каждого свободного участка земли в центральной и прибрежной частях города без малейшего понимания, как будет развиваться городская социальная и инженерная инфраструктура в этой части селитебной территории.

Примеров такой застройки бесчисленное множество. Отсюда и устойчивое мнение, что в нашем городе возможно все: урезать территорию уникального для города дендропарка «Победа» и застроить ее многоэтажными домами или прямо в противооползневой пляжной зоне возводить группу многоэтажек на

13-й станции Большого Фонтана.

На той же Хуторской — Генерала Цветаева, состояние жилого фонда которой описано в начале статьи, на месте стадиона «Локомотив» строится жилой микрорайон не горсоветом, не железнодорожниками, а частной фирмой, за бесценок выкупившей территорию стадиона. Напротив, через дорогу, находится жилая застройка, превращающаяся в городские трущобы. И никто в городе не знает и не планирует ее будущее. Более того, ни одна семья из этих разрастающихся трущоб не будет жить во вновь возводимом жилмассиве. Уникальный случай для всех стран Европы — застраивается территория стадиона — дефицитного сооружения для города, но никто у нас на это не обращает внимание...

Этот беспредел в градостроительной политике города необходимо как можно быстрее остановить. Как первоочередная, экстренная мера: горсовету необходимо в безотлагательном порядке наделить архитектурно-градостроительный совет города не рекомендательными, а директивными функциями. Этого требует сложившаяся ситуация с городской застройкой, этого требуют новые строительные нормы ДБН — «Планирование застройки территории». Нормы, которые регулируют площадь и плотность застройки, этажность в зависимости от размера участка застройки во вновь возведенном здании. Наряду с ранее существовавшими красными линиями, вводятся синие и зеленые линии, регламентирующие этажность и размеры придомовых участков и зеленых насаждений.

Работу по достижению реперных точек в решении жилищной проблемы в городе необходимо проводить одновременно с организацией системы учета всех семей, нуждающихся в жилье по категориям, согласно Жилищному кодексу Украины. На базе этого системного документа утвердить структуру жилищного строительства в городе. Типы жилья, заложенные в структуру, должны соответствовать разнообразному и многоплановому образу жизни людей, поскольку наша действительность не однотипная и далеко не «элитная». Видов жилья в разработанной структуре должно быть достаточно много. Это и муниципальное жилье, и молодежное жилье — совершенно специфической конструкции, и временное жилье, и жилье под сдачу в аренду. Кстати, рынок арендного жилья в мире растет от 40 до 70% ежегодно. А у нас он находится в эмбрионально-зачаточном состоянии.

Все вышеперечисленные меры и намеченные реперные точки по решению жилищной проблемы в городе должны стать организационно-правовым каркасом создания общегородской социальной программы «Жилье», реализация которой станет мощным пассионарным толчком для консолидации и объединения нас, одесситов, в работе по развитию нашего города Одессы.