Шахрайство на ринку нерухомості під час укладання угод, пов'язаних з купівлею-продажем або орендою, мало б давно виробити у нашого населення стійкий імунітет, зробити «нашу людину» більш обачною. Проте чимало громадян і до сих пір «ведуться» на афери спритників.

На жаль, чимало постраждалих від несумлінних ріелтерів є і серед херсонців. Так, нещодавно до нашої редакції надійшов лист від херсонки Олени, яка постраждала від дій шахраїв, коли хотіла винайняти квартиру. З її листом ми звернулися за консультацією до юриста і власниці одного з агентств нерухомості, де дізналися про основні прийоми і розповсюджені схеми шахрайства в сфері нерухомості, які детально розглянемо в даному матеріалі.

Лист від читачки

Близько місяця тому у нашої читачки виникла необхідність знайти однокімнатну квартиру на короткий термін. Купивши свіжий номер газети з оголошеннями, і, знайшовши кілька відповідних варіантів, вона зателефонувала за вказаним номером (у всіх оголошеннях, що її зацікавили, був вказаний один і той же номер телефону). Жіночий голос відповів, що дійсно ще є однокімнатна квартира, яку поки не здали, і вона ідеально підходила. Жінка представилася як Ілона. Продиктувала адресу агентства, призначила зустріч, пообіцяла показати квартиру.

- Ми приїхали за адресою (і якщо чесно, насилу знайшли офіс цієї контори в одному з закутків на вулиці Комкова), а, підійшовши до самого офісу, звернули увагу, що на дверях — табличка з назвою фірми надрукована на звичайному аркуші паперу. Ілона побачила наші здивовані обличчя і, запросивши до приміщення, з порогу стала «щебетати», аби ми не звертали уваги на скромний офіс. Мовляв, вони тут ненадовго. Мовляв, це філія великого всеукраїнського агентства нерухомості, а в Херсоні вони тільки відкрилися... І ми, як не дивно, їй повірили, — розповідає наша читачка.

Ріелтор попросила почекати — через те, що власниця квартири начебто затримується на роботі, а тим часом, запропонувала укласти з агентством договір. Адже навіть якщо не підійде ця квартира, то вони, мовляв, будуть підбирати різні варіанти протягом місяця. Вартість їхніх послуг становила всього 200 гривень, що теж порадувало нашу читачку, адже більшість посередників у якості комісійних беруть половину вартості оплати за місяць.

Уклали договір, у якому дійсно було вказано, що агентство зобов'язується підбирати різні варіанти житла, гроші заплатили одразу. Минуло ще півгодини, та власниця квартири так і не дала про себе знати. Потім був дзвінок Ілоні. За її словами, син власниці квартири щойно потрапив в аварію, зараз його везуть в реанімацію, і, ясна річ, вона не зможе показати нам квартиру сьогодні. Дівчина запевнила, що займеться пошуком запасного варіанту.

Але обіцяного дзвінка наша читачка не дочекалися ні за два, ні за три дні. «Так і закінчився робочий тиждень, і вже прийшовши за адресою офісу в понеділок, ми побачили, що від нього й сліду не лишилося. Ні тієї паперової вивіски, ні навіть жалюзі на вікнах. Охоронець будівлі сказав, що агентство переїхало до центру міста, що вони винаймали цей офіс лише на тиждень, поки у них був ремонт.

- Ми сподівалися, що ріелтор нам зателефонує, адже інформація, яку нам повідомив охоронець, повністю збігалася з тією, яку ми почули від Ілони в день укладання договору. Але, на жаль, наші сподівання виявилися марними. До міліції ми не зверталися. По-перше, сума, яку ми сплатили, не така вже й велика, по-друге, нам терміново потрібно було знайти хоч якусь квартиру, бо чекати вже не було часу. Та й за послуги юриста чи адвоката, який міг би допомогти грамотно скласти тексти всіх офіційних документів: претензії, заяви до міліції, прокуратури, обійшлися б нам рівно стільки ж, скільки ми вже заплатили цьому «суперагентству», — розповіла Олена.

Листа до редакції, за її словами, вона написала не для того, щоб ій поспівчували, а швидше, з метою попередити всіх херсонців про те, що навіть у нашому досить невеликому місті є ось такі аферисти. «Може, і міліція зверне на лист у газеті більшу увагу, ніж на одну з тисяч заяв», — пояснила читачка.

Схеми шахраїв. Поради юриста.

Сьогодні досить нелегко знайти квартиру, відповідну нашим запитам і за доступною ціною. Та не поспішайте радіти, якщо ви знайшли оголошення про те, що здається в оренду квартира вашої мрії. Тут, як і в будь-якому бізнесі, пов'язаному з грошима, є свої ділки, які не пропустять нагоди заробити на вас.

Відкриття фірм-одноденок, кількість яких за останні роки збільшилася буквально в рази, мабуть, найпоширеніший спосіб шахрайств у сфері найму нерухомості. Новоспечені ріелторські контори в основному спеціалізуються на роботі з недорогими квартирами (вони завжди у попиті). Зібравши завдатки з енної кількості клієнтів, вони буквально за кілька годин згортають свою діяльність і залишають орендарів без житла і…грошей. Потерпілим залишається тільки писати заяви до міліції. Однак, як стверджує юрист Анатолій Шумський, упіймати таких «ділків», а тим більше повернути завдаток практично неможливо.

- Схема шахрайства, за якою обдурили херсонку Олену, стара як світ. Бюро, що займаються так званим інформаційним обслуговуванням, знайшли порівняно «чесний» спосіб відбирання грошей у населення. Ці контори обіцяють потенційним орендарям взяти на себе всі турботи з пошуку і оренди житла, попередньо підписавши з клієнтом відповідний договір і взявши завдаток, — пояснює Анатолій Шумський. — Вже наступного дня, коли орендар відправляється дивитися варіанти, з'ясовується, що запропонованих квартир або просто не існує, або вони вже давно здані. У цей час телефон маклера, як правило, не відповідає, а в офісі усміхнені співробітники розводять руками, пояснюючи, що свою частину роботи, а саме — надання інформації про вільну житлоплощу, бюро вже виконало. І, насправді, причепитися тут немає до чого: відповідно до підписаного договору, послуги надані в повному обсязі, адже заселення ніхто й не обіцяв, мова йшла тільки про можливі варіанти. Що ж стосується завдатку, то за 200-300 гривень, які фірма стягує під час підписання контракту, ніхто судитися не буде. До того ж, з юридичної точки зору договір у більшості таких випадків складено бездоганно. У цій ситуації порада проста: уважно читайте папери, що підписуєте, не звертайтеся у сумнівні компанії і розплачуйтеся з посередником за фактом укладання угоди, після того, як побачили житло на власні очі.

Варто загадати і про шахраїв-аматорів, які також активно «промишляють» на ринку оренди житла. В юридичні тонкощі вони воліють не заглиблюватися і діють більш примітивно. Далекі родичі чи просто знайомі власників квартир, а нерідко й самі ріелтори намагаються здати житло від свого імені, при цьому не будучи ні його власником, ні власником генерального доручення. Орендар заселяється і платить їм гроші, найчастіше за кілька місяців уперед, але за деякий час, під натиском реального власника житлоплощі, змушений залишити приміщення. Зрозуміло, не отримавши своїх грошей назад.

- Перш, ніж платити, обов'язково переконайтеся, що маєте справу з власником квартири, який повинен пред'явити вам правовстановлюючий документ на неї, а не просто прописку за відповідною адресою, — додає юрист

Окремої уваги заслуговують і схеми шахрайства під час купівлі або продажу нерухомості. І якщо у випадку афери з наймом житла вас можуть «пограбувати» на кілька сотень гривень, то за умов купівлі-продажу мова йде вже про тисячі доларів. Досить поширеною є так звана винагорода за підбір варіанту. Як правило, грошей з вас відразу не беруть. Для початку вам покажуть квартиру, що відповідає вашим запитам, і, якщо її власник згодний продати її на умовах, які ви пропонуєте, ріелтор отримує від вас винагороду. Далі сценарій досить простий: хазяїн квартири «передумав» її продавати. Гроші за підбір варіанту ріелтор вам не повертає, бо угода зірвалася «з незалежних від нього причин».

- Насправді все набагато простіше: господар — підставна особа, договір на надання послуг ви забули укласти або не дуже уважно читали і тому пропустили рядок про те, що «фірма не несе відповідальності ...», — говорить юрист.

Ось чому, навіть знайшовши ріелторську фірму, яка вас влаштовує, варто звернути особливу увагу на договір надання послуг. Це той важливий крок, який більшість з нас проскакує за п'ять секунд. Ризик, як кажуть, справа благородна, але не у випадку оренди, продажу або покупки нерухомості.

- Не варто одразу підписувати будь-який договір, краще взяти з собою його зразок для детального вивчення. У спокійній обстановці вчитайтеся в кожен пункт договору, позначте те, що вас не влаштовує або бентежить. Зверніться в юридичну консультацію. Якщо ж вам відмовилися видати на руки зразок договору, варто задуматися про співпрацю з цією фірмою, — рекомендує Анатолій Шумський. — Не забувайте й про те, що один примірник договору має обов'язково залишитися у вас. Перш ніж мати якісь подальші стосунки з ріелторською фірмою, дочекайтеся узгодження договору та отримайте свій екземпляр. Без нього складно буде щось довести у разі, якщо послуги вам нададуть неналежним чином. Ніколи не давайте ріелтору грошей, як аванс або завдаток, якщо вам не видають розписку про отримання грошей або договір ще не укладено.

Навкруги — одні ріелтори

У нашій країні до роботи ріелтора ставляться дещо упереджено, інколи порівнюючи його зі спекулянтом, який живе на відсотки. Насправді ж, хороший ріелтор — це професіонал, який швидко знайде підходящі варіанти, допоможе залагодити всі юридичні питання, та ще й підтримає на психологічному рівні. Цілком логічно, що за свої послуги ріелтор отримує відповідну оплату.

Хто ж він такий, справжній ріелтор? Це запитання ми поставили власниці однієї з херсонських ріелторських контор Ользі Сидоренковій.

- Це — фахівець, який не тільки підшукає вам квартиру після певного числа переглядів (зрештою, ви можете зробити це й самі, велике вміння або спеціальні знання тут не потрібні), але і перевірить всі обставини, пов'язані з операцією, не побоїться поставити свій підпис на «Договорі з обслуговування», який назавжди залишиться у клієнта, і буде нести відповідальність за свої дії. Саме такий фахівець — справжній ріелтор, інші псевдофахівці лише дискредитують це високе звання. Зараз ріелторами називають себе всі, кому заманеться. Ось людина залишилася без роботи і вирішила підзаробити, бо її знайомі квартиру продають. І вона вже гордо називає себе ріелтором. Хіба можна довіряти таким людям? — ділиться своїм досвідом Ольга Сидоренкова.

Ріелтори професіонали здійснюють досить широкий спектр послуг. Це й інформаційні послуги (надання клієнту інформації про всі можливі пропозиції на ринку нерухомості, показ об'єктів, домовленість з нотаріусом, надання транспорту і приміщення для переговорів), консультації (знання всіх юридичних, технічних і економічних тонкощів, пов'язаних з об'єктами нерухомості, та надання клієнтам відповідних порад) та посередницькі операції і торгівельна діяльність. Тому хороший ріелтор, як правило, не тільки добре орієнтується в психології, праві, юридичному проведенні операцій з нерухомістю, архітектурі, будівельній справі, оцінці технічного стану об'єктів нерухомості, майнових прав і бізнесу, але й має уявлення про управління об'єктами нерухомості, основи бухгалтерського обліку та оподаткування, розбирається в будівельних матеріалах, маркетингу ринку нерухомості. Це необхідний мінімум, який для клієнта залишається за кадром. Він і забезпечує належну роботу, успіх якої і робить рієлтора гарним.

Крім цього, як мінімум ріелтору необхідна ще й висока моральність і порядність — інакше його клієнти будуть у небезпеці. Звичайно ж, це все теоретично. Насправді мало хто володіє усіма цими якостями та знаннями у комплексі, ось тому гарний ріелтор — на вагу золота.

Де знайти гарного рієлтора?

- Не повірите, але навіть мені, людині у якої на ринку нерухомості свій бізнес, часто дуже складно знайти хорошого ріелтора, щоб запропонувати йому роботу, — сміється Ольга Сидоренкова. — Якщо ви почали пошук рієлтора з реклами, то зверніть увагу на номер ліцензії фірми. Чим менше цифра, тим більше часу маклери працюють на ринку, і тим успішніше — адже ліцензію продовжують кожного року, а тим, що «проштрафилися», у кращому випадку вдається отримати ліцензію з новим номером. Слід звертати увагу і на місце розташування, і сам офіс фірми, і на те, хто з вами розмовляє по телефону — диспетчер або сам маклер, і на розмір агентства, його штат, наявність бази об'єктів, фото-каталогу і так далі. Великі агентства точно не зможуть обдурити вас і сховатися з грошима, а маленькі агентства, хоч і можуть працювати сумлінно, не завжди мають достатньо можливостей. Зверніть увагу, що навіть у маленький фірмі має бути мінімум два юристи.

Ріелтери-«одинаки», каже Ольга Сидоренкова, — найризикованіші з усіх видів маклерів. Є один спосіб гарантувати для себе якість роботи ріелтора незалежно від того, у великій або маленькій компанії він працює — чітко прописати в договорі його відповідальність. Документ може називатися по-різному — «Договір на послуги» або «Договір доручення», і крім зобов'язань ріелтора перед клієнтом там треба прописати і його відповідальність за невиконання зобов'язань.

Скільки коштують послуги ріелтора?

- Сьогодні ріелтори правильно реагують на посткризовий період. Вони розуміють, що їм краще здати кілька квартир за низькою ціною, ніж одну за високою, і тому не завищують ціни. Проте, до сих пір існують певні «перебори», особливо в тих випадках, коли мова йде про купівлю-продаж, — говорить пані Ольга.

За ії словами, слід пам'ятати, що занадто низька (1-2% від вартості нерухомості), і занадто висока ціна за послуги (більше 5%) — ознаки того, що треба ретельніше перевірити «професіонала», з яким хочете працювати. І найголовніше — справжній ріелтор думає не лише про потенційні доходи, а й про інтереси клієнта. Якщо ви можете сказати це про свого ріелтора — ви знайшли професіонала.

Моніторинг ріелторських послуг у Херсоні

Почувши від власниці агентства нерухомості про ті прекрасні якості, якими мають володіти усі ті, хто сьогодні називають себе ріелторами, захотілося зіставити цей «ідеальний портрет» з дійсністю. Відкривши свіжий випуск однієї з херсонських газет оголошень, ми вирішили зателефонувати до кількох фірм, що пропонують ріелторські послуги. І тут почалося найцікавіше.

Коли мова йшла про те, скільки вони отримають за своє посередництво від купівлі уявної квартири, вони радісно відповідали, що беруть від 3 до 5% з вартості. А ось від запитань на кшталт «А транспортом своїм ви забезпечуєте? А чи візьмете на себе усі юридичні та нотаріальні нюанси? Чи є у вас портфоліо квартир, що виставлені через ваше агентство на продаж? » їх настрій помітно псувався.

Натрапили ми й на ті «дрібні», але чесні контори, які одразу дали зрозуміти, що у нас «столичні» забаганки як для Херсона, що портфоліо у них немає не тому, що це складно зробити, а скоріше тому, що квартири, які вони виставили на продаж, досить «простецькі», тож власне там немає чого фотографувати. Зате у випадку співробітництва з таким агентством переваги очевидні. Примірник договору вони без проблем можуть надати клієнтові для ознайомлення. Більше того, навіть можуть порекомендувати гарного юриста та нотаріуса. Та й вартість їхніх послуг майже уполовину дешевша.

Нарвалися й на тих «профі», яких ріелтори професіонали називають «одинаками». Вони гордо заявляють, що не працюють «під дахом» того чи іншого агентства, а їхньому досвіду можуть «позаздрити» усі ті «круті» ріелтори. Але й у цьому випадку про юридичні, нотаріальні чи транспортні послуги ніхто навіть і не зойкнув.

Тож, виходить, що сплачуючи комісійні у розмірі 3 або 4%, ви просто купуєте «посмішку» ріелтера. У середньому — за дві тисячі доларів...