Цены на квартиры снижаться не будут

Может ли среднестатистическая одесская семья (при условии, что ни у жены, ни у мужа нет в Америке бабушки-миллионерши) купить квартиру? Не пентхаус с видом на море, не апартаменты возле Оперного – обычную однокомнатную квартиру? «Одесская жизнь» попробовала это выяснить.

Способы приобретения бываю разные

Квартиру, если верить производителям пива (кофе) можно выиграть в лотерею. Поскольку фантастика – в следующем отделе, едем дальше. Второй — «дедовский» способ заполучить квадратные метры — стать в очередь на квартиру. Несмотря на то, что городские власти беспрерывно твердят о том, что показатели снижения квартирной очереди в Одессе являются лучшими в Украине, гарантий, что вы успеете получить жилье в этой жизни, нет никаких. Так, если в 2005 г. на квартирном учете состояло почти 28 тыс. семей, то по состоянию на конец 2009 г. количество таких семей сократилось едва ли не до 18 тыс. Причем за счет деятельности всего строительного комплекса города в период 2005-2009 гг. свои жилищные условия улучшило аж 2 895 семей.

Напомним, что право внеочередного получения жилья имеют инвалиды войны, семьи погибших воинов, лица, пострадавшие в результате Чернобыльской катастрофы 1-й и 2-й категории, а также дети-сироты. Право первоочередного получения жилья имеют участники боевых действий, участники войны, многодетные семьи, имеющие 3-х и более детей, одинокие матери, жители ветхих и аварийных домов и еще некоторые категории. Далее по списку – проживающие в коммунальных квартирах, в общежитиях и молодые семьи. У меня есть знакомая (23 года) — сама воспитывает 4 детей, один из которых является ее ребенком, а трое других — ее маленькие братики. Их мать недавно умерла, а следы «отцов» давно потерялись. Своего жилья нет – живут на съемной квартире. После смерти матери Анжела, как мать-одиночка, многодетная мать в семье которой воспитывается инвалид (один из детей умственно отсталый), стала на квартирный учет к этому написала письма с просьбой о выделении им хоть самого скромного жилья, в районную администрацию, мэру, губернатору и в десяток других инстанций. Воз, как вы можете догадаться, и ныне там.

Третий и самый надежный способ приобретения квартиры – это ее покупка. Почем сейчас квадратный метр?

Что говорят риелторы?

По словам одесских риелторов, работать сегодня сложно. Во время кредитного «бума» люди получали на руки шальные деньги и покупали недвижимость «не глядя». Но когда кредитные деньги стали недоступны и покупать приходится за свои кровные, покупатели стали очень критично оценивать объекты. Долго ходят, присматриваются. Спрашивают, как правило, дешевое жилье. «Распространенная ситуация: клиенту нравится объект, но покупать он его не готов, а поэтому просит найти «такой же, но дешевле», — рассказывает сотрудник АН «Капитал» Оксана Нижанковская. Но «дешевле» уже вряд ли будет. По данным Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), стоимость квадратного метра жилой недвижимости на вторичном рынке Одессы в течении года выросла. Так, с марта 2009 г. по март 2010 г. стоимость 1 кв.м. в Киевском районе выросла в среднем на 70 долл. (6%). В Малиновском районе — на 50 долл. (4%). В Приморском районе — на 21 долл. (2%). Интересно, но в Суворовском районе квадратный метр подрожал на целых 8%, то есть на 78 долл. По словам людей, которые в прошлом году покупали квартиры, вышеприведенные показатели несколько не «дотягивают» до реальности. «В Киевском районе квадратный метр в период с июня по декабрь 2009 г. вырос как минимум на 100 долл.», — рассказывает Елена (она купила «двушку» в конце прошлого года), — То есть обычная «чешка» без особого ремонта, которая весной 2009 г. стоила 53-55 тыс.долл. осенью продавалась за 60-65 тыс. долл. Риелторы объясняют повышение цен на недвижимость «подорожанием» нашей жизни в целом: выросли в цене коммунальные платежи, расходы на питание. Любые услуги (парикмахера или зубного врача) тоже поднялись в цене. Логично, что продавцы недвижимости поднимают (во всяком случае, держат) цену на свой товар.

«Покупатели все еще ждут падения, а продавцы, видя как абсолютно все – продукты, коммунальные услуги – растут в цене не идут на уступки. Исключение составляют разве что продавцы расположенных в старом фонде квартир», — отмечает Президент Ассоциации риелторов города Одессы и Одесской области (АРОиО) Игорь Ефремов. — Я ожидаю, что до конца года цены на вторичное жилье вырастут, но не больше чем на 10%. Исходя из этого, лучше вложить деньги сейчас, чем ждать повышения», — уверен специалист. Не видит причин для снижения и заместитель генерального директора АН «Президент» Людмила Соколова: «В маленьких городках, где не развита ни сфера торговли, ни промышленная сфера, цены могут упасть, но Одесса – прекрасный город, вторая столица Украины и «дарить» квартиры здесь никто не станет. Для людей несостоятельных (а таких немало), квартира является единственным богатством, семейным капиталом, скажем так. Такие люди будут ограничивать себя во всем, но не продадут квартиру по цене, которая их не устраивает».

«Квартира, которая полгода назад стоила 70 тыс. долл. сегодня стоит на 3-5 тыс. долл. дороже. Могу однозначно сказать, что снижения цен на недвижимость не будет», — констатирует директор представительства №25 АН «Атланта» Инга Бисерова, — Многие СМИ «трубят» о том, что недвижимость никто не покупает, но это не так: люди продолжают решать свои жилищные проблемы, несмотря на те преграды, которые нам преподнес экономический кризис».

В среднем, цены на квартиры в старом фонде — от 800 долл. за 1 кв.м. Однокомнатная квартира, которая в ноябре стоила порядка 35-40 тыс. долл., сегодня стоит как минимум 45 тыс.долл. (Цена зависит от состояния). Самостоятельную квартиру за 25 тыс. долл. (столько она стоила год назад) уже нельзя найти. Стоимость той же «гостинки» с 20-25 тыс. долл. выросла до 30-35 тыс.долл. (с ремонтом — до 40 тыс. долл.) «Сталинки» и «бельгийки» по словам риелторов в цене особо и не снижались. Такие квартиры как «сталинки», принадлежат исторической части города, а поэтому считаются престижным жильем и пользуются стабильным спросом (Стоимость таких квартир — от 55 тыс. долл.).

Напомним нашим читателям, что ориентироваться на цены, указанные в рекламных объявлениях не стоит: дешевые объекты в большинстве случаев являются обычными «утками», и в реальности не существуют. Бывают, конечно, случаи, когда квартира продается с существенным дисконтом, но покупатель должен понимать, что просто так ничего не бывает. Очень возможно, что в этой квартире недавно кого-то убили, кто-то умер вследствие тяжелой болезни или хозяин квартиры ищет деньги на срочную операцию. «Дай Бог, чтобы у человека, купившего такую квартиру, оказалась сильная аура, железное здоровье... потому что человек покупает чье-то горе», — рассказывает специалист, проработавшая уже много лет на рынке недвижимости.

Что говорят застройщики?

Все опрошенные нами участники строительного рынка Одессы в один голос отрицают возможность снижения стоимости квадратного метра. По словам генерального директора «Нова Будова Девелопмент» Владимира Калюжного таких низких цен на первичном рынке недвижимости, которые есть сейчас, больше не будет в течении ближайших 4-5 лет, а возможно и больше. «Учитывая, что растут цены на строительные материалы, предпосылок для снижения стоимости квадратных метров в строящихся объектах нет», — уверена маркетинг-директор строительной компании «Исток» Татьяна Яцкив.

Цены на сданный новострой колеблются от 1100 до 1500 долл. за 1 кв.м. (в зависимости от района города). Чем ближе к сдаче объект, тем быстрее растет цена. Так, цена на квадратные метры в жилом комплексе «Светлый» в переулке Светлый, 3-5, (ввод в эксплуатацию предполагается в мае-июне т.г.) составляет 8500 грн. за 1 кв.м*. В продаже также есть квартиры, которые перепродают сами инвесторы. В среднем цена на такие квартиры составляет 1300 дол/кв.м. Цена 1 кв.м. в жилом комплексе «Руслан и Людмила» на 8-ой станции Большого Фонтана (предполагаемая сдача 2 квартал 2011 г.) – 9000 грн. Квартиры в строящемся комплексе «Фаворит» по ул. Артиллерийская, 4 (сдача объекта в эксплуатацию запланирована на 2010 г.) предлагаются к продаже по цене от 6000 грн. за 1 кв.м.

Квартиры в рассрочку от застройщиков — это не такая уж и манна небесная, как некоторые думают. Чем меньше первоначальный взнос, тем дороже обходится квадратный метр. К примеру: при условии 100% оплаты стоимость квартиры в несданном новострое N обойдется покупателю в 8000 грн. за 1 кв. м., но если первоначальный взнос составит 25% от стоимости недвижимости, цена 1 кв. м. вырастает до 8500 грн. То есть 500 грн. на одном квадрате. Не стоит забывать, что покупая квартиру в новострое вы покупаете черные стены.

Кредиты для избранных

На банки в этом году населению точно надеяться не стоит. Высокие проценты и наличие официально подтвержденных доходов — это основные факторы, которые сделали получение кредита практически невозможным. Да, ставки по кредитам с начала этого года снизились, но даже с учетом снижения, продолжают оставаться «драконовскими». Так, на конец января 2010 г. средняя ставка на приобретение недвижимости на вторичном рынке составляла 27,85% в гривне. На конец апреля — 24,32%. Условия выдачи кредита были и остаются тяжело подъемными: «Если раньше для получения кредита человеку было достаточно принести в банк «липовую» справку о доходах и договориться с оценщиком, чтобы тот завысил стоимость приобретаемой в кредит недвижимости, то сегодня такие схемы немыслимы в принципе, — горит Игорь Ефремов, — Это обстоятельство уменьшает количество сделок вдвое, но, с другой стороны, после ухода спекулянтов многие люди получили возможность заняться решением своих жилищных вопросов». «Заемщика рассматривают, что называется, «под лупой», причем банк после рассмотрения заявки может отказать в выдаче кредита без объяснения причин», — отмечает Инга Бисерова. Банкиры в неофициальных беседах тоже не надеются на активность физлиц.

Средняя заработная плата в Украине по данным государственного комитета статистики на конец 2009 г. составила 1906 грн. (чуть меньше 240 долл.), а минимальная цена 1 кв.м. жилой площади в Одессе, как мы уже сказали составляет 800 долл. Кредитов фактически нет. Можно ли надеяться на государство?

Если вы не забыли, то отдельным пунктом предвыборной программы «Украина для людей» нашего нынешнего Президента Виктора Януковича был пункт «Доступное жилье». Увеличение жилищного фонда Украины и обеспечение граждан доступным жильем значилось среди «приоритетных» направлений деятельности Лидера на президентском посту. «Для этого, — говорилось в программе, — будут созданы условия для возрождения ипотечного кредитования с фиксированной годовой ставкой не более 7%, будет сформирован мощный госзаказ на строительство социального жилья». За 10 лет Янукович обещал построить 1 млн. квартир для молодежи, работников бюджетной сферы, малообеспеченных семей и людей с ограниченными физическими способностями.

Свежо предание

Доступное жилье от государства — это отдельная тема для разговора. 10 февраля Верховная Рада в первом чтении поддержала правительственный проект Закона Украины «Об обеспечении граждан доступным жильем». Сейчас законопроект на стадии доработки, но в Министерстве регионального развития и строительства грозятся, что государственная программа строительства доступного жилья начнет работать уже в мае. Накануне майских праздников заместитель министра регионального развития и строительства Дмитрий Исаенко рассказал, что программа по поддержке строительного комплекса будет отличаться от программы 2009 г. Если в 2009 г. Государственное ипотечное учреждение под госгарантии выкупало квартиры у застройщиков и передавало их на безоплатной основе льготникам, то программа 2010 г. предусматривает оплату покупателям-очередникам 30% от стоимости квартиры. Оставшиеся 70% покупатель должен оплатить самостоятельно, своими силами.

Распорядителем бюджетных средств в размере почти 1 млрд. грн. будет Минрегионстрой. Установленная стоимость 1 кв.м. для объектов-недостроев, которые будут отбираться государством для инвестирования не должна превышать 5900 грн. для столицы, 5000 грн. для Одессы и Севастополя, от 4100 до 4500 для других регионов страны. Много ли одесских застройщиков захотят продавать свое жилье по 5000 грн. за квадрат – вопрос из разряда риторических.

Построить эконом-жилье по 400 долл. за 1 м.кв. – с таким предложением к правительству в начале года обратилась Украинская строительная ассоциация (УСА). Строительство 4-5-этажных блоковых домов без лифтов, мусоропроводов и паркингов, рассчитанных на 32 квартиры площадью от 25 кв.м. и стоимостью 10 тыс. долл. стало бы возможным при условии государственной поддержки: предоставления застройщикам госкредита, бесплатного выделения земли, льгот на подведение коммуникаций, упрощенной системы оформления документации.

Надо сказать, что перспектива строительства дешевого жилья вызвала в прессе ряд одобрительных отзывов: начали поговаривать даже об обвале цен на первичном и вторичном рынках. Опрошенные нами участники одесского рынка недвижимости подобные инициативы оценили скептически: если бы у нас работала голая арифметика, все было бы замечательно: программу внедрили, тысячи людей получили бы жилье. Но разве можно предположить, что чиновник в министерстве, который будет курировать стройку, ничего не получит? Местная администрация тоже ничего не получит? Предположить, что кому-то удастся поломать сформировавшуюся за много лет систему... в принципе невозможно!

Впрочем, в самой УСА пошли на попятную: журналисту «ОЖ» сказали, что «работа над строительством экономок еще ведется, но неизвестно, будет ли она реализована как отдельная программа». Члены Ассоциации участвуют в доработке законопроекта о доступном жилье и переносят в этот документ многие механизмы из своей программы строительства «экономок». «Нет необходимости издавать два закона о доступном жилье», — сказали нам в УСА.

Вместо заключения:

Если вспомнить Библию – уныние – это один из смертных грехов. Поэтому надо надеяться на лучшее. Например, на то, что у вас или у вашего супруга (ги) где-то на Западе все-таки есть бабушка-миллионерша.

* Цены указаны по состоянию на конец апреля 2010 г. и на момент выхода газеты в печать могут несколько измениться.