Чим наполегливішими стають розмови про скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення, чим конкретніше називають терміни цієї події, тим актуальнішим є питання: чи станеться «великий вибух» у сфері земельних відносин, якщо мораторій таки скасують? Чи не отримають раптом 42 мільйона гектарів українських сільгоспземель двох-трьох десятків власників замість нинішніх 6,9 мільйона?

Прогноз можна скласти, проаналізувавши результати соціологічного дослідження, проведеного у травні—червні 2010 року на замовлення Держкомзему в рамках проекту Світового банку «Видача державних актів на право власності на землю в сільській місцевості та розвиток системи кадастру» Центром соціальних експертиз Інституту соціології НАН України. (Респондентами були: 1600 жителів сільської місцевості, що стали власниками земельних ділянок внаслідок отримання земельної частки (паю), 1200 голів фермерських господарств, 800 керівників сільгосппідприємств, а також проведено фокус-групові інтерв’ю із сільськими (селищними) головами в семи регіонах України — Центр, Північ, Південь, Захід, Схід, АР Крим та Київська область.

Як оцінять на селі скасування мораторію?

Найперше: як ставляться до запровадження ринку земель головні дійові особи земельних стосунків? Виявилося, що ставлення до скасування мораторію на селі не таке негативне, як про це побутує думка. Серед опитаних керівників сільгосппідприємств та голів фермерських господарств противники ринку земель перебувають у меншості — їх приблизно третина, а серед власників земельних ділянок (паїв) — близько половини, 51,7%. Решту можна визначити як прихильників, хоча до запровадження ринку земель практично всі висувають обмеження: створення належних умов для його існування, продаж земель тільки громадянам України або жителям громади.

Соціологи наголошують: в Україні щороку ведеться моніторинг ставлення громадян до можливості купівлі-продажу земель, і кількість противників стабільно переважає, до того ж спостерігається тенденція до їх зростання. Так, за результатами опитування 2010 року їх 57,3%. Однак відмінність дослідження, про яке йде мова в нашій публікації, у тому, що на запитання відповідають саме власники земель та люди, які на ній працюють, — ті, кого це питання стосується в практичній площині.

Оцінюючи мораторій на купівлю-продаж земель, більшість фермерів та керівників сільгосппідприємств сенсом його існування називають цілі, які переважно відповідають інтересам власників: захистити національного сільгоспвиробника, перешкодити обезземелюванню селян, протидіяти створенню латифундій. Однак найпоширеніша думка серед фермерів — у цьому переконана чверть, — що його метою є «під прикриттям мораторію привласнити значні площі угідь»; відчутна частина вважає причиною «намагання перешкодити повному переходу на ринкові відносини у сільгоспвиробництві».

Страх власників земельних паїв перед запровадженням ринку земель пов’язаний переважно з тим, що приїдуть бізнесмени та іноземці і скуплять всі землі; прихильники вважають, що земля з часом повинна перейти до тих, хто здатний на ній ефективно працювати, а людина повинна мати змогу вільно розпорядитися своєю власністю. Аргументація чітко розподіляється на ту, що ґрунтується або на власному досвіді, або ж на міфах. У першому випадку вона заслуговує на увагу; другий сигналізує про брак інформації, який необхідно долати, якщо держава має намір впроваджувати реформи й розраховує на лояльність громадян.

Сьогодні більшість власників земельних ділянок сільгосппризначення — 84% — здають свої паї в оренду. Цей показник ледь не на порядок популярніший від наступного за частотою згадувань — приєднали паї до особистого селянського господарства та обробляють самостійно 9,5%. Практично всі опитані, що вже встигли продати свій пай, зосереджені в Київській області — тут таких 22,9%; при цьому другий показник, що його демонструє Схід, — тільки 2,7%.

Орендні стосунки: які вони?

Головні характеристики орендних стосунків, найважливіші для власників та орендарів, — тривалість, розмір орендної плати, її форма та регулярність виплат. Якими вони є сьогодні в Україні? Чи задовольняють вони власників паїв настільки, щоб продовжити цю практику, а не продавати свої ділянки за першої нагоди?

Мінімальний термін оренди становить 1 рік, середній — 8,4, найчастіше вживаний — 5 років. Значно меншим від загальноукраїнського є середній показник у Київській області (3,5 року), суттєво вищим — в АР Крим та на Сході (15 та 12,3).

Дослідження засвідчило, що практично в усіх випадках, за невеликим винятком, власники паїв орендну плату отримують (найнижчий показник — 89% — на Заході). Сам цей факт можна вважати значним успіхом в організації землекористування. Розрахунок ведеться переважно, у 80% випадків, раз на рік.

Щодо розміру орендної плати, то в середньому це 464,3 гривні за 1 гектар угідь (мова йде як про готівку, так і про грошовий еквівалент товарів та послуг). Проте ситуація в різних регіонах суттєво відмінна. Скажімо, мінімальний показник найменшим є на Заході — 50 гривень, найбільший максимальний — 2000 гривень — на Півдні.

Важливо також, наскільки відходить у минуле винятково натуральний розрахунок. Готівкою отримує орендну плату понад третина респондентів. Це слід було б вважати беззастережним прогресом, якби не та обставина, що аж ѕ таких орендодавців зосереджені в одній лише Київській області.

Коментуючи останні з наведених показників, соціологи стверджують, що порівняно з аналогічними даними 2008 року орендна плата зросла більше ніж удвічі (була 185 гривень за гектар) і більш як на 50% зросла кількість розрахунків винятково в готівковій формі.

З точки зору перспектив розпорядження паями в майбутньому, важливо, чи збережеться тенденція покращення умов для орендодавців. Іншими словами: чи буде й надалі власникам паїв вигідно здавати їх в оренду?

Звернімо увагу на той факт, що в більшості випадків — 85% — на території населеного пункту підприємств чи фермерських господарств, які орендують землю, два та більше. Це цікаво саме з точки зору створення конкурентного середовища. Зважмо: лише чверть орендованих площ підприємці орендують у держави (ради чи держадміністрації), а здебільшого — у приватних осіб, за чию прихильність їм доводиться боротися. Отже, можна прогнозувати, що з розвитком сільгоспвиробництва конкуренція зростатиме, дрібні власники зможуть покращувати для себе умови здачі в оренду земель, тож у довго- та середньостроковій перспективі їм буде вигідно продовжити орендодавчу практику.

Власники: хто вони?

Хто ті люди, які прийматимуть рішення: чи продавати свої землі?

Серед власників жінки переважають над чоловіками — особливо ця різниця відчутна на Півночі (41,9 проти 56,6%). Освітній рівень суттєво різниться залежно від регіону. Скажімо, на Сході кожен п’ятий респондент не має закінченої середньої освіти; в цілому по Україні цей показник — близько 16%. Найбільше респондентів із середньою та середньою професійно-технічною освітою — загалом понад 65%; із вищою та незакінченою вищою — менше 19%. До речі, в Криму та Київській області відсоток респондентів із вищою освітою більше ніж удвічі перевищує загальноукраїнський показник, а в Центрі він удвічі нижчий. Тим часом саме в Центрі проживає найбільша кількість власників земельних ділянок (паїв).

Середній вік опитаних власників — близько 54 років. Група респондентів до 40 років (переважна більшість з них — віком 30—39) становить лише 22,4%. Близько 40% опитаних — пенсіонери. Отже, старіння села — це не перспектива, а факт сьогодення. Важливо відзначити, що пенсіонери не є платниками податків, в т.ч. земельного, отже, не роблять внесків до місцевих бюджетів. Водночас вони є активними споживачами послуг соціальної сфери та комунальних. На думку сільських (селищних) голів, пенсіонери сьогодні є чи не найзаможнішою частиною населення, оскільки вони отримують пенсію, часто співставну з розміром зарплати зайнятих, та отримують орендну плату за паї.

Диспропорції у складі населення ведуть до диспропорцій у соціально-економічному розвитку сільських населених пунктів. У контексті теми низької наповнюваності місцевих бюджетів слід згадати про зафіксовані дослідженням випадки «неформальних домовленостей» — між орендарями та орендодавцями щодо використання паїв, головами місцевого самоврядування та суб’єктами підприємництва щодо використання земель запасу, найманими працівниками та роботодавцями. Через це сільські бюджети також недоотримують кошти, на які мали б право розраховувати.

Повертаючись до теми портрета власника паю, привертає увагу той факт, що поряд з великою кількістю пенсіонерів та безробітних (кожен десятий) серед сільського населення дуже рідко трапляються представники малого бізнесу (самозайняті, підприємці поза сільським господарством та фермери) — 2% опитаних. При цьому, оцінюючи свій матеріальний стан, 1,5% респондентів назвали його заможним, 69% — середнім і майже 30 % — бідним.

Окремо слід наголосити, що понад 90% опитаних є також власниками присадибних ділянок. Тож продаж паю не означатиме їхнє цілковитого «обезземелювання».

Запитанням є: що може вплинути на їхнє рішення, як розпорядитися землями, коли мораторій скасують? Очевидно, вигода, яку вони можуть отримати від своєї власності. Значною мірою на формування уявлень про неї вплинуть, по-перше, поточні проблеми, що потребуватимуть негайного розв’язання; по-друге, інформаційний потік, який створюватиме систему координат «вигідно-невигідно». З яких джерел має надходити інформація, щоб ці люди не лише її почули, а й сприйняли як достовірну? За даними дослідження, найбільша роль серед інформаційних джерел відводиться повсякденному оточенню — родичам, знайомим, сусідам та сільському голові, значна — керівнику сільгосппідприємства. Впадає в око низька оцінка матеріалів центрального телебачення та інших центральних і регіональних ЗМІ як джерела актуальної інформації для власників паїв.

Так виглядає ситуація з потенційними продавцями. А які плани у виробників?

Які площі потрібні зараз виробникам?

Загальна площа сільгоспугідь, якою зараз в середньому користується фермер, становить близько 230 гектарів, сільгосппідприємство — близько 1300 гектарів. Упродовж останніх 5 років площі землекористування у переважної частини і фермерів, і керівників підприємств залишаються стабільними. Більшість із них розцінює стан господарств та підприємств як «стабільний» — чи то з елементами певного росту, чи то з ознаками стагнації.

Зміни в землекористуванні не планують 50% фермерів та 60% агропідприємств; незначне збільшення обсягів землекористування — 26,5% і 32%, значне — лише 2,1% та 3,6%.

Ситуація зумовлена браком оборотних коштів. Цей ресурс та основний капітал виявилися найслабшими ланками ресурсної бази для обох категорій — їхній рівень оцінюється як «вкрай незначний» і в більшості випадків дозволяє сподіватися максимум на «просте відтворення».

Ситуації могли б зарадити кредити, однак користування ними в грошовій формі не було поширеним у попередні роки — досвід користування мали менше половини фермерів та керівників — 38% та 48%. У 2009 році у зв’язку з кризою ці цифри зменшилися майже удвічі — до 17% та 29% відповідно. Важливо, що з метою довгострокових капіталовкладень їх взяли менше 4% фермерів та 9% керівників. На поточний рік планували брати кредити ще менше господарів — 14% фермерів та 22% керівників підприємств.

Цікаво, що обидві групи респондентів в абсолютній більшості випадків не вважають банки рівноправним партнером, але часто розглядають як «силу, що паразитує на сільськогосподарському виробництві». Це свідчить насамперед про невигідні, як на думку господарів, умови кредитування сільськогосподарського бізнесу.

Таким чином, говорити про перспективу скуповування земель агропідприємцями не актуально.

Тож хто скупить землю?

Більшість експертів не прогнозують «великого вибуху». Власники земельних паїв переважно орієнтовані здавати землю в оренду, аби стабільно отримувати грошовий або натуральний додаток до свого бюджету. З іншого боку, заборона на купівлю земель не фігурує серед перешкод для розвитку фермерських господарств та агропідприємств. Головною перешкодою вони одностайно називають диспаритет цін на сільгосппродукцію та матеріально-технічне забезпечення, наступними — відсутність доступних кредитів, цивілізованих ринків збуту та високі податки. Враховуючи стосунки агровиробників із кредитними установами, ситуація навряд чи кардинально зміниться найближчим часом, оскільки ризиковано вкладати великі кошти у земельну власність, не маючи гарантій окупити витрати в досяжному майбутньому. Разом з тим, зважаючи на існування податку на землю, тримати в пасиві сотні гектарів виглядає справою вельми безперспективною з точки зору отримання прибутків.

Щодо ймовірності приходу іноземних власників (якщо б раптом відбулися радикальні зміни в українському законодавстві), то рівень гарантування прав власності на землю, який є зараз в Україні, навряд чи привабливий для іноземного капіталу.

Слід зауважити також, що за умов мораторію той, хто дуже хотів продати, вже продав; хто дуже хотів отримати — вже зробив це через легальні та інші механізми; той, хто працює на землі, — не планує поки суттєвого розширення в землекористуванні.

Отже, прогнозувати суттєвий перерозподіл власності на ринку земель, створення крупних латифундій в Україні в разі скасування найближчим часом мораторію на купівлю-продаж земель сільгосппризначення сьогодні нема підстав.

Сергій КУБАХ, директор проекту Світового банку «Видача державних актів на право власності на землю в сільській місцевості та розвиток системи кадастру».