Реформування земельних відносин в Україні здійснюється з 1991 року. Основним принципом, який визначив напрямки реформування, стало подолання монополії держави на земельну власність і встановлення багатосуб’єктності права власності на землю. Але при цьому в країні майже десять років щорічно продовжується мораторій на продаж земель сільгосппризначення. Нещодавно уряд оголосив 2011-й роком модернізації агропромислового комплексу. Ще раніше і Президент, і Прем’єр-міністр заявили, що реформа повинна розпочатися із запровадження в Україні ринку вільної купівлі-продажу земель сільгосппризначення.

З огляду на актуальність питання, наш кореспондент звернувся за коментарем до начальника головного управління Держкомзему в Одеській області Лариси ТАНОВОЇ.

— Ларисо Євгенівно, роз’ясніть, будь ласка, у чому нагальність питання формування ринку земель.

— Справді, формування ринку земель сільськогосподарського призначення є одним із найактуальніших сьогодні напрямків земельної реформи, але, водночас, це питання залишається таким же дискусійним і заполітизованим, як і протягом останніх півтора десятка років. Дискусії тривають, проте суспільство і більшість політичних сил визнають неминучість формування ринку земель сільськогосподарського призначення за умови належного нормативно-правового забезпечення принципів його функціонування.

При цьому хочу відзначити, що через відсутність розроблених інструментів регуляції ринку земель встановлений в Україні мораторій (заборона на відчуження земельних ділянок сільгосппризначення шляхом їх продажу) обмежує конституційні права власників земельних ділянок, що закріплені п. 1 ст. 90 Земельного кодексу України: «власники земельних ділянок мають право продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину». Продовження мораторію стримує створення цивілізованого земельного ринку, не вирішує існуючі проблеми, а призводить до накопичення нових.

— Ви хочете сказати, що продовження мораторію може призвести до негативних наслідків?

— Цілком можливо. Серед негативних наслідків продовження мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення можна виділити основні:

l стримування оптимізації сільськогосподарського землеволодіння і землекористування в результаті нераціональних розмірів землеволодінь, черезсмужжя, вкраплення дрібних ділянок інших власників у масиви земель господарств тощо, внаслідок чого неможливо раціонально використовувати землі, дотримуватися науково обґрунтованих сівозмін, що призводить до погіршення земель, утрати родючості і якісних характеристик ґрунтів;

l концентрація більшої частини земель сільськогосподарського призначення у власності найменш економічно активної частини сільського населення (пенсіонерів та осіб передпенсійного віку), що не має належних фахових знань, фінансових і фізичних можливостей займатися землеробською працею;

l одержання земельних ділянок сільськогосподарського призначення в спадщину особами, які мешкають у містах, інших країнах і не мають наміру займатися сільськогосподарським виробництвом й управляти земельними активами, що призводить до невикористання земель сільгосппризначення;

l блокування процесів створення великотоварних господарств ринкового типу, що в умовах завершення процесів інтеграції України до МОТ кардинально знижує конкуренто­здатність вітчизняного сільського господарства на світових ринках;

l зниження інвестиційної принадності аграрного сектору української економіки, пов’язане з підвищенням ризику вкладень у результаті неможливості іпотечного кредитування сільського господарства під заставу земельних ділянок.

— Але при скасуванні мораторію може також виникнути низка негативних наслідків, як-от скупівля значних площ сільськогосподарського призначення фінансово-промисловими групами, що спричинить «обезземелювання» селян. Чи вдасться цього уникнути? З боку держави повинен же бути гарантований захист власників сільгоспділянок і землекористувачів?

— Справді, необхідність стримування повноцінного включення земель сільськогосподарського призначення в економічний оборот на ринкових принципах багатьма полі­тичними силами обґрунтовується потенційною небезпекою виникнення низки негативних явищ суспільно-економічного характеру, зокрема:

l скупівля значних площ сільськогосподарського призначення фінансово-промисловими групами, що призведе до «обезземелювання» селян й утворення «латифундій» латиноамериканського типу з найманими працівниками. Слід зазначити, що цей ризик може бути кардинально зменшений при використанні державою усіх важелів, які передбачені, насамперед, проектом закону «Про ринок земель». Цим законом встановлене обмеження щодо максимальної граничної площі земельних ділянок, які можуть знаходитися в приватній власності однієї особи для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, чинним законом «Про захист економічної конкуренції», а також завдяки ефективному нагляду за ринком земель із боку Антимонопольного комітету України; відчуження селянами земельних ділянок сільськогосподарського призначення за ціною, яка є істотно нижчою від економічно обґрунтованої. Запровадження передбаченої проектом закону «Про ринок земель» продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення за ціною, що визначена на підставі експертної грошової оцінки, знижує ризик цього негативного явища. Відповідний ризик також може бути додатково зменшений у випадку впровадження відстрочки вступу в силу договорів відчуження земельних ділянок з правом кожній із сторін відмовитися від укладення договору протягом визначеного терміну; концентрація значних площ сільськогосподарського призначення у власності фінансових установ (комерційних банків) при переході заставної землі у власність заставоутримувача. Варто підкреслити, що такий ризик буде несуттєвий, оскільки зацікавленість комерційних банків у цьому питанні відсутня, а земельні ділянки, на які звернені стягнення, відповідно до чинного законодавства підлягають продажу на публічних торгах;

l виникнення явища «спекуляції» земельними ділянками, коли значні площі земель сільськогосподарського призначення будуть скуповуватися фінансовими спекулянтами з метою наступного їхнього перепродажу за вищою ціною, що призведе до росту вартості аграрної продукції і спричинить інфляцію. Цей ризик може бути мінімізований завдяки внесенню підготовлених змін у декрет Кабінету Міністрів України «Про державне мито» щодо впровадження підвищених ставок державного збору при перепродажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення (сільськогосподарських угідь) протягом 5 років із дня укладення договору, відповідно до якого ця ділянка перейшла у власність відчужувача, у розмірі від 60 відсотків від нормативної грошової оцінки при відчуженні на п’ятий рік до 100 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки при відчуженні за перший рік; неконтрольована зміна цільового призначення й урбанізація сільськогосподарських земель. Ця загроза є мінімальною, оскільки привабливі для містобудівного освоєння землі за останні роки уже пройшли урбанізацію і переведені у відповідні категорії земель.

— На завершення нашої розмови хотілося б почути, рішення яких проблем забезпечить упрова­дження ринку земель сільськогосподарського призначення.

— Впровадження повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення і його ефективної державної регуляції в Україні дозволить забезпечити реалізацію цілої низки важливих на сьогодні проблем. Зокрема:

l повноцінна реалізація права приватної власності й інших прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення всіма суб’єк­тами земельних відносин;

l створення сприятливого ринкового середовища, що забезпечує постійний перехід речових прав на нерухоме майно до найбільш ефективних власників;

l ардинальне підвищення інвестиційної принадності сільського господарства;

l раціональний перерозподіл та оптимізація використання земель сільськогосподарського призначення;

l встановлення об’єктивної ринкової вартості земельних ділянок сільськогосподарського призначення в процесі їх економічного обороту;

l підвищення ефективності використання природного ресурсного потенціалу земель сільгосппризначення і забезпечення стратегічної продовольчої безпеки держави;

l безперешкодний доступ громадян до землі як ресурсу людського розвитку;

l зберігання і створення робочих місць у сільській місцевості;

l поліпшення відкритості земельних відносин;

l стимулювання розвитку інститутів громадянського суспільства в питаннях захисту прав власників земельних ділянок.

Прийняття закону України «Про ринок земель» з урахуванням запропонованих підходів дозволить створити правові передумови для впровадження ринку земель сільськогосподарського призначення, що передбачатиме обмежену державну регуляцію спеціалізованою установою із управління відповідними землями процедури відчуженості власниками майнових прав на земельні ділянки, а це забезпечить упрова­дження ринкового економічного обороту речових прав на сільськогосподарські землі з одночасною мінімізацією його потенційних негативних суспільно-економічних наслідків.

Тому зараз необхідно докласти зусиль для кінцевого доопрацювання й представлення на розгляд парламенту проекту закону «Про ринок земель», що дозволить максимально прискорити формування законодавчої бази ринкових земельних відносин.

У цілому ж можна констатувати: світовий досвід показує, що регулювати ринок земель і брати участь у ньому державі набагато ефективніше, ніж заганяти його «у тінь». Законодавство багатьох європейських країн передбачає існування системи регуляції обороту земель сільськогосподарського призначення, але, з огляду на характерні історичні або національні особливості, економічну чи соціальну ситуацію, в кожній країні існують свої відмінності.