Земельный рынок, который в 2006-2007 годах была самым динамично развивающимся сегментом, до сих пор не может оправиться от кризисных падений. Одесские риэлторы говорят, что очередное весеннее оживление пока затягивается, хотя запросы от клиентов уже начинают поступать. «Спрос начинает появляться — звонят, спрашивают, интересуются, ездят, изучают рынок: где, как, что. Складывают для себя цену. Видимо для того, чтобы в ближайшем будущем принять какое-то решение о покупке», — полагает соучредитель риэлторской компании Александр ЦВИГУН.

С небес на землю

«Бурного ажиотажа — такого, как был в прошлые годы, к сожалению, не наблюдается. Но народ просыпается потихоньку. Заходят небольшие, но инвестиции», — отмечает директор агентства недвижимости Андрей Чернега. По его словам, реальные сделки есть, однако предложение в 2-2,5 раза больше, чем спрос. Тезис риэлтора подтверждают землеустроители, которые тоже фиксируют небольшое число сделок и гораздо чаще сталкиваются с теми, кто хочет продать землю. «Вот лично на моем опыте, последние месяцы проводятся 5-6 — до 10 сделок в месяц», — утверждает инженер-землеустроитель Лариса Березовская. «Я так думаю, что в среднем по городу на каждое агентство — 12-15. Даже до 10, наверное. 12-15 — это большое агентство с серьезной репутацией», — поясняет Андрей Чернега.

Основной спрос — на участки под индивидуальную застройку. Таким покупателям не нужны предложения в новых нарезках — спрашивают уже подготовленную к строительству землю на заселенных территориях — там, где есть дороги и коммуникации. Правда, спрос неравномерный — кто-то просит по минимуму, а кто-то ищет очень большие наделы. «Расслоилось немножко общество, можно так сказать. Хотели раньше 15-20 соток — ну вот такое вот в среднем. На сегодняшний день хотят 5-6 соток либо хотят уже полгектара-гектарчик, чтобы построить усадьбу», — рассказывает Александр Цвигун.

Существующий спрос пока никак не влияет на цены — стоимость земли за последние полгода практически не изменялась. Небольшие перекосы вверх или вниз эксперты считают искусственными. В среднем, ликвидная цена за городом — от 1000 до 3000 за сотку. В дорогих районах Одессы — на Фонтане и Французском бульваре эти цифры в десятки раз больше. Однако взгляды продавцов и покупателей на ценообразование и качество предложений не всегда совпадают. «Возьмем, например, 13-ю Фонтана. На сегодняшний день есть покупатели, которые готовы брать ее по 40 тысяч за сотку. Но опять же, не каждый из продавцов на это согласен», — отмечает Андрей Чернега. «Сарай какой-то человек в бытность Советского Союза еще оградил заборчиком и продает по 30 тысяч сотку. Он к этой сотке не имеет вообще никакого юридического отношения, ну просто так вот привык, что он с детства там жил. И вот это «его земля» и вот решил ее продать за 30 тысяч», — приводит в пример случай из практики Александр Цвигун.

Продать землю без госактов даже не стоит пытаться — по словам риэлторов, покупатели уже не рассматривают такие предложения. В землеустроительных компаниях добавляют: даже наличие документов не всегда гарантирует отсутствие проблем. Около 30% ранее оформленных госактов имеют неточные данные. «Есть такие кварталы целые, в которых изначально неправильно был вынесен первый участок в натуру и уже последующие участки за ним тоже сместились на полтора, на два, а то и на три метра», — поясняет Лариса Березовская.

Засим следуют суды, снос заборов и даже целых зданий. Иногда купленные 10 соток превращались в 8 — все из-за неточностей в документах. А бывало, что при правильных размерах участок оказывался непригодным для строительства. «Допустим, участок находится на берегу озера, идет смещение рельефа или же под этой землей грунтовые воды находятся. То есть он не может делать подвал, не может делать подземный гараж, и это тоже усложняет конструкцию дома и использование этого участка», — рассказывает Лариса Березовская. По словам специалиста, такие случаи — отнюдь не редкость. Зачастую покупатели участков, сэкономив на земельном аудите до сделки, в результате теряют гораздо больше времени и денег.

Крым: земля обетованная

Крымская земля считается лакомым кусочком для покупателей недвижимости. Этот украинский полуостров имеет замечательные природно-климатические характеристики, благодаря которым его сравнивают даже с княжеством Монако. Об этом хорошо знают и сами крымчане. Последние констатируют некоторое увеличение популярности участков — чем ближе к сезону, тем больше сделок. «Люди просыпаются, достают свои деньги и начинают что-то приобретать или, во всяком случае, думать. Сейчас оживление существенное, мы это заметили по своим сделкам, по движению», — отмечает директор симферопольского агентства недвижимости Дмитрий Майоров.

Среди клиентов агентств недвижимости — как украинцы, так и граждане из-за рубежа. Традиционно, более трети сделок приходится на граждан России, которые любят отдыхать в Крыму — число таких любителей год от года практически не меняется. Наибольшей популярностью пользуется земля возле моря — окрестности Большой Ялты. «Конечно же, наиболее ходовой товар — это земли под строительство жилых домов. Стандартные размеры участков для жилых домов на Южном берегу Крыма — в районе 10 соток. В черте города это 4-5 соток и в пригороде это 10-15 соток», — рассказывает крымский специалист по недвижимости Олег Сикорский.

Помимо россиян, рынком крымской земли интересуются турки. Правда, в отличие от россиян, выходцы с другой стороны Черного моря покупают землю не для отдыха, а для работы. «Приезжают люди, которые хотят строить дома, — турецкие компании несколько раз к нам обращались. Они спрашивают у риэлторов, что сегодня будет в ходу. То есть новый подход — сначала спрашивают, что будет интересно, что будет продаваться, а потом строят», — поясняет Дмитрий Майоров.

Риэлторы, в свою очередь, советуют инвесторам участки под строительство коттеджных городков, таун-хаусов и многоквартирных домов эконом-класса в крымских городах. Вдобавок к этому, в столице Крыма Симферополе неплохо реализуются небольшие участки коммерческого назначения. «Например, сегодня спросом пользуются и под супермаркеты — известные торговые марки спрашивают 10-15 соток», — утверждает Дмитрий Майоров.

Цена за сотку коммерческой земли в центре Симферополя достигает 100 тысяч условных единиц. Для сравнения: средняя стоимость хороших участков под жилье как в столице, так и на береговой полосе Крыма, стоит в десятки раз меньше. «В Симферополе сотка земли стоит около 10 тысяч долларов. И на Южном Берегу тоже где-то от 7 до 10 тысяч долларов. На побережье Крыма цена может начинаться где-то от 5, даже 3 тысяч и доходить до 10-15 тысяч долларов за сотку», — говорит Олег Сикорский.

Если спрос на крымскую землю будет расти такими же темпами как сейчас, то через несколько месяцев можно будет говорить о возрождении рынка, утверждают специалисты. Но при этом сетуют: развитию этого сегмента мешает бюрократия — покупателям приходится доплачивать за быстрое оформление документов. «В Крыму существуют проблемы с получением извлечения из земельного кадастра. Сейчас меняется перечень документов, которые нужны для проведения сделок и участники рынка находятся в состоянии неопределенности», — отмечает Олег Сикорский. «Всегда возникают сложности с получением бумаг всевозможных. Где-то эти бумаги ходят по кабинетам, а обычный гражданин всегда сталкивается с проблемой. Если есть на данный вид услуг теневых спрос, соответственно предложение растет в своей цене», — говорит Дмитрий Майоров.

Крымские эксперты уверены: улучшить ситуацию не так уж сложно. Но для этого нужны четкие и понятные всем игрокам рынка правила продажи, аренды и использования земли.

Легко ли быть землевладельцем?

Людмила занимается предпринимательской деятельностью. Земля для нее — только один из способов заработать. Во времена земельного бума Людмила вкладывала деньги в земельные участки, расположенные на обустроенных территориях одесского пригорода, а также в новых нарезках. «Покупали, наверное, как и все покупали — с целью получения на тот момент прибыли. Покупали в 2007 году, в 2004-м это все начиналось. Покупали по абсолютно разным ценам, покупали по нормальным, по завышенным», — рассказывает Людмила.

Большую часть купленной земли предпринимателю удалось продать — осталось всего четыре участка. Однако наступил кризис, недвижимость перестали брать, цена ранее купленной земли упала втрое и ее пришлось снять с продажи. «Сначала мы, конечно, начали расстраиваться, потому что это все остановилось в один день. А в целом, вот уже сейчас мы пришли к мнению, что все равно это то, что будет иметь ценность всегда, — наша земля. Поэтому я рада, что мы ее имеем — хуже было бы, если бы мы не имели эту землю. Поэтому мы к этому оптимистически относимся», — говорит Людмила.

Земля куплена не за кредитные деньги, поэтому ее владелица относится к падению цен спокойно. По мнению героини нашего материала, лучше быть собственником земельных участков, нежели хранить деньги в банках: «Я знаю, что и имею кусок земли, я знаю: это мое и сколько бы оно ни стоило — оно все равно будет стоить в соответствии с другими ценами. Да, упали цены на землю. Точно так же упали цены на квартиры, допустим. Если я продам кусок земли, то куплю такую же квартиру, как могла купить тогда».

Около 20 соток земли Людмила намерена оставить для нужд своей семьи. Говорит, что все равно равно или поздно придется строить себе капитальный загородный дом. Однако даже не выставленная в продажу земля не должна стоять просто так — она нуждается в уходе. Два раза в год участки культивируют: вспахивают и косят траву. Иначе они зарастают, замусориваются и теряют свою привлекательность.

Меньшей заботы требуют участки в так называемых новых нарезках. У хозяйки нет особого желания искать колышки в чистом поле и обрабатывать свои сотки. Тянуть туда коммуникации она тоже не спешит: «Появятся свободные деньги, я так думаю, что сообща с соседями... Сами конкретно мы к своему участку вести ничего не будем, но если сообща с соседями, если это будет выливаться в нормальные деньги — то почему нет?»

Правда, владельцы соседних участков на контакт идут неохотно, признает Людмила. По ее словам, среди соседей слишком много людей, которые залезли в долги или выложили последние деньги, чтобы купить эту землю. Выделять дополнительные суммы на благоустройство новых нарезок попросту некому.

***

Прогнозировать серьезные изменения на рынке земли в этом году специалисты не рискуют. При этом говорят, что головокружительные взлеты и падения уже закончились. И даже сезонные изменения называют мифом — мол, земельные участки покупают круглый год с почти одинаковой интенсивностью. «Весной может быть какое-то настроение — что-то там с майскими праздниками, выезжают где-то там на природу, и это сразу наталкивает людей на мысль: «А не купить ли мне какую-то дачку на природе, все такое?». А так, вообще-то, кто серьезно относится, им все равно когда покупать — что зимой, что летом, что осенью — это не имеет значения», — утверждает соучредитель риэлторской компании Александр Цвигун.