«Увенчанные» сувенирными лавками одесские улицы доказывают, что у города множество поклонников-туристов, которым хоть раз в жизни хочется побывать в Одессе. Но, наверное, Одесса не была бы столь привлекательной, если бы не ее уникальная архитектура — как исторического центра, так и современного городского ландшафта. Одесса — это город, в архитектуре которого соединены романтическая неповторимая история и день сегодняшний.

Самые простые вещи как раз и являются у нас самыми «неподъемными»

Архитектурный облик Одессы изначально складывался как шедевр — один из самых выдающихся по выразительности архитектурных комплексов, наряду с Северной Пальмирой — Петербургом. Первый план Одессы 1794 года предусматривал геометрически правильную застройку улиц, что отличает ее, как и Петербург, от большинства европейских городов, нараставших кривыми кольцами вокруг своих центров.

Начальный период строительства Одессы приходится на расцвет русского классицизма. Большие городские архитектурные ансамбли и монументальные общественные здания и жилые постройки — особенность того периода. Архитекторы руководствовались мотивами античного зодчества, воплотившего идеалы Древней Греции. Позже приложились ампир, барокко и многие другие архитектурные стили. Во второй половине XIX века застройка Одессы все дальше стала отходить от намеченного генплана. Однако, эти годы подарили городу лучшие архитектурные памятники. Стоит отметить, что архитектура исторического центра — это успешные работы итальянской, французской, греческой и других классических европейских архитектурных школ. Поэтому те, кто бывал во Франции либо в Италии всегда отмечают для себя: «О, это же наша Одесса!».

Но история, запечатленная в камне, сегодня переживает трудный период. С основания первого фундамента в городе прошло более двухсот лет, поэтому дома того времени (да и более позднего) давно исчерпали срок своих эксплуатационных резервов. Поэтому для сохранения исторической ценности Одессы необходима четкая концепция. Городу нужно в максимальной степени суметь сохранить старую застройку, которая осталась в центральной части города. В принципе, такая концепция разработана — создан заповедный центр города.

«Зона порто-франко» — центральная часть города — считается исторической архитектурной частью нашего культурного достояния. Но этого мало. По мнению бывшего вице-мэра Одессы Владимира Максимовича, в этой зоне необходимо установить очень жесткий порядок строительства и реконструкции зданий, а также запретить в историческом центре возведение конструкций, зданий и сооружений, не соответствующих облику XVIII-XIX веков.

— Делайте как во всем мире, — отмечает Владимир Ярославович, — если желаете перестроить что-то в центре города, то, пожалуйста, есть технологии. Да, какое-то здание можно снести. Но построить точно такое же. Обычно, если стены хорошие, сносят только «внутренности», а стены оставляют, фасад здания сохраняют. Внутри, как полагается, проводят капитальный современный ремонт. Это — мировая практика. Если же сохранить здание решительно нет никакой возможности, тогда копируется его стиль и, согласно этому, проектируется и разрабатывается новое сооружение в том же стиле. В результате историческая, центральная часть города сохраняется навсегда в своем неповторимом облике — для этого нужно совсем немного: соответствующие решения местной власти и соответствующий контроль.

Увы, самые простые вещи как раз и являются у нас самыми «неподъемными». Давайте обратимся к фактам. Есть два метода сохранения архитектурных памятников — реконструкция здания без сноса элементов исторической застройки (как это было сделано в Сабанском переулке на углу Маразлиевской) и полного или частичного сноса исторического здания с восстановлением всего его облика (реконструкция гостиницы «Большая Московская»).

Выбор зависит от места расположения здания и объема работ. Но в планы и заказчика (им может быть частный инвестор), и застройщика (исполнителя работ) по большей части не входит решение задач по сохранению архитектурного облика объекта. Они могут сколько угодно говорить о сохранении «былой красоты», но это отнюдь не означает, что они будут это делать. Причиной является дороговизна таких проектов. К примеру, рельефные формы, характерные для старой Одессы, при нынешней ценовой ситуации обходятся в немалые суммы. Это же касается и природных строительных материалов, используемых при строительстве и реконструкции. К тому же намного дешевле обходится возведение трехэтажного здания с высотой этажа в 2,5‑3 метра, чем реконструкция двухэтажного с высотой этажа в 3,8‑4 метра. И здесь игра строительно-архитектурного бизнеса нередко идет по другим правилам.

В старой части города законно снести памятник архитектуры нереально. Это грозит и уголовным делом. Поэтому делают следующий ход. В проекте оставляют фасадную или другую исторически ценную стену, а все остальное перестраивают. Проект проходит согласование и утверждается, поскольку исторически ценная часть здания якобы будет в неприкосновенности — стало быть, речь идет не о строительстве, а о реконструкции, которая в историческом центре города как раз и предусмотрена! Что тут сказать? Только поаплодировать патриотизму строителей!

Но вот что странно: в ходе строительства (простите, «реконструкции») по «чистой случайности» исторически ценная часть здания… рушится. Ну, например, «случайно обрушается» весь фасад. Дело житейское — мало ли чего не происходит! На все случаи жизни не застрахуешься… А в результате от «реконструкции исторической части» остается одно воспоминание, и на месте старого фасада появляется то, что появляется — никакого отношения к архитектурной ценности «это» уже не имеет. Пример? Существующий торговый центр «Европа» на Дерибасовской, или гостиница на Еврейской, строительство которой закончится в скором времени.

Исторический центр — лакомый кусочек для инвестиций в бизнес. Как говорится, «здесь крутятся большие деньги». Поэтому сегодня и инвестор, и застройщик рассматривают для реализации своих проектов именно эту часть города.

Цель преследуется только одна — получить максимальную прибыль от вложенных инвестиций, а не сохранить архитектурное наследие. И, кстати, винить в этом того же инвестора или застройщика нельзя, потому что бизнес — не благотворительность. Было бы смешно, если бы эти люди ставили цель работать себе в убыток.

Проблемы сохранения архитектуры непосредственно связаны с проблемами, с которыми сегодня сталкивается строительный бизнес. Главной в ряду этих проблем, как отмечают специалисты, является расселение жильцов старых домов, при условии, что эти дома идут под снос, а вместо них будут возводиться новые. Особенно сложным этот вопрос является для строительных фирм, заказчики которых заинтересованы в возведении новостроек на месте старых строений. Обычно в квартирах старых домов прописаны по 5‑10 человек. Но когда люди узнают о сносе их дома, то начинается «бум прописки». В квартиры всеми возможными и невозможными способами начинают прописывать кого угодно, и, прежде всего, конечно же, всех родственников. Не в пользу инвесторов и украинское законодательство, которое этот процесс не пресекает, но в то же время обязывает строительную фирму расселять жильцов дома, идущего под снос, с учетом метража на каждого прописанного. Проблема эта возникла не сегодня, и если ее не решать, интерес к сохранению исторического облика города у потенциальных инвесторов будет падать, а «решение проблем реконструкции» будет осуществляться описанным выше способом.

Уточним следующий момент. Существует генеральный план города, который показывает, в каких кварталах можно вести строительство. Инвестор, проведя экономический анализ, выбирает место в квартале наиболее выгодное для внесения инвестиций и дальнейшей продажи квартир и офисов. После это ведется градообоснование, то есть обсуждение объекта — почему именно здесь, и какой именно дом нужно строить. Если на выбранном месте оказывается памятник архитектуры (а сохранить его, повторюсь, инвестору невыгодно), на дом делают техническое заключение о невозможности сохранения здания либо поступают вандальским способом — устраивают «случайный» поджог или затопление. Одним из ярких примеров является нашумевший пожар, случившийся несколько лет назад, в доме на пересечении улиц Греческая и Польская. Сегодня на месте якобы «сгоревшего, вследствие неправильного обращения с огнем» дома стоит новое высотное здание.

Была бы воля! Политическая…

Одними из наиболее невыгодных для инвесторов являются такие городские районы, как Слободка, Молдаванка и Лиманчик. Эксперты отмечают здесь очень интересный момент: город обязывает строительные фирмы проводить все коммуникации, в результате чего возвести дом стоит дешевле, чем проложить линии коммуникаций (не от первого люка, а от распределительной станции, расположенной иногда в 1‑2 километре от объекта). Как следствие, жильцам таких районов остается только надеяться на то, что либо в госбюджете появятся средства на возведение нового современного жилья, либо появится инвестор… с благотворительными целями — то есть, такой, который захочет строить дом себе в убыток! Ясное дело, что современного жилья люди в этих районах просто никогда не дождутся.

Нет логики и в вернувшейся на круги своя дискуссии о застройке «высотками» Жеваховой горы — плато, находящегося на высоком мысе, разделяющем Хаджибейский и Куяльницкий лиманы. По мнению народного архитектора Украины Владимира Глазырина, строительство высотных зданий в этом районе не испортит архитектурный облик Одессы. К тому же Жевахова гора — географический центр Одессы, и, якобы, в самый раз подходит для создания делового центра, сходного с подобными центрами многих городов Европы и США.

Однако это предложение не учитывает технических характеристик подобного проекта. Для данной местности характерны высокий уровень грунтовых вод и повышенная вероятность схода оползней из-за неустойчивости массивов лессовых грунтов и суглинков, составляющих структуру почвы, что никак не гарантирует безопасность каких-либо строений в этом районе. И потом, зачем нужно двигаться так далеко? Высотные здания делового центра, наряду с жилищными комплексами, думается, не испортили бы архитектурного облика на других, более безопасных участках города, находящихся за зоной «порто-франко», и требующих реконструкции.

В этой связи хочется напомнить, что в №25 (529) нашей газеты от 26 июня 2011 года мы уже характеризовали текущее состояние городского жилфонда — почти 7 тысяч многоэтажных жилых домов, из которых 930 отнесены к ветхому и аварийному фонду (в том числе, и памятники архитектуры).

Проектанты уже давно не отвечают за несущую способность перегородок, стен, крыш и фундаментов этих домов! Поэтому, как говорилось ранее, разумно разработанная вместе с частным инвестором программа совместной реконструкции города может стать удачным решением проблем жилищно-коммунального хозяйства и сохранения исторически ценного архитектурного наследия Одессы. Город был бы в состоянии обеспечить инвестору выгодные условия, если бы интересы этого инвестора учитывались. Учитывались серьезно, с трезвым взглядом на то, какие задачи для себя хочет решить этот инвестор, и в чем он может быть сотрудником и партнером для города. У нас же, к сожалению, трезвый взгляд слишком часто подменяют несерьезным отношением к делу, когда на инвестора пытаются «повесить всех собак». Сегодня для того, чтобы что-то построить, нужно заплатить гигантские суммы за вхождение в инфраструктуру города — мы уже молчим о суммах «откатов», за бесчисленные согласования, которые отнюдь не отменены. Таковы реалии украинской действительности и процветающей тотальной коррупции. При таком подходе, конечно же, ситуация с ветхим и аварийным фондом никогда не разрешится, а сохранение архитектурной неповторимости Одессы будет по-прежнему предметом утомительных разговоров и «случайных обрушений».

Решить эту проблему может только одно — принятие целевой программы поэтапной замены ветхого и аварийного фонда, а также зданий, срок проектной эксплуатации которых истек.

— Для этого со стороны горсовета нужна конкретная помощь, — возвращаемся к беседе с Владимиром Ярославовичем. — Безусловно, перспективы с городским бюджетом нет. Но заниматься этим вопросом надо. Поэтому горсовет должен в любом случае сделать свой вклад в решение данного вопроса, к примеру, в размере 30 процентов, и не деньгами, а конкретной помощью! Должны быть приняты соответствующие решения горсовета и, как положено, согласованы все проекты. Тогда частный инвестор придет. Есть целые микрорайоны, где панельные здания были построены еще в 60‑х годах прошлого века. Вся земля микрорайона отдается инвестору. Он начинает застройку, создавая новый микрорайон с жилыми современными многоэтажными зданиями европейского типа на месте «хрущевок» и панельных домов.

Внесу небольшое уточнение, есть ряд домов, построенных до 70‑х годов, которые входят в число памятников архитектур. Помимо исторического центра Одессы, особенно ценным являются жилые дома 20‑30‑х годов прошлого века, в частности, так называемые «сталинки». Как отмечают специалисты, жилье «сталинской» архитектурной школы считается одним из самых престижных в мире. Зачастую благодаря массивности и высокой стойкости «сталинки» ставят в один ряд с домами египетской архитектурной школы. Но износ зданий (прежде всего, коммуникаций) и отсутствие современной инфраструктуры, а также поврежденные гнилью деревянные перекрытия являются серьезными изъянами таких домов. Так что здесь уместен не снос, а реконструкция.

Следует подчеркнуть, что указанный выше вариант решения проблемы жилфонда также включает в себя создание прилегающих к зданиям парковых зон, спортивных и детских площадок, паркингов. Последние, кстати, ликвидируют все металлические гаражи и стоянки, которыми загромождена примерно четверть площади территории города. Вот что позволит городу приобрести цивилизованный облик! К тому же для инвестора наличие паркинга в жилом комплексе — серьезная выгода. Цена за одно место в паркинге сопоставима со стоимостью небольшой квартиры в этом же жилом комплексе.

Такой проект реконструкции города требует системного подхода. Во-первых, следует изучить и определить, сколько еще могут простоять ветхие здания. Во-вторых, параллельно с этим нужно спланировать реконструкцию инфраструктуры: нужно проводить новые сети канализации, водопровода, газопровода электрические сети, решить задачи отопления (например, каким оно будет: индивидуальным или централизованным?). И так далее. Все это необходимо решать комплексно и системно. Но на это должна быть воля. Прежде всего, политическая.

— Мы как экономисты и финансисты просчитываем эти моменты, — продолжает В. Максимович. — Но власть в лице мэра должна проявить политическую волю: вынести на сессию вопросы, касающиеся текущего состояния жилого фонда, в том числе прогнозы разрушений в случае землетрясения (в Одессе возможны землетрясения до 7 баллов; толчки такой силы могут привести к обрушению каждого шестого дома в городе — авт.). Мы должны установить приоритеты в проведении реконструкции, согласно рекомендациям специалистов. Также необходимо аккумулировать бюджетные средства и привлечь инвесторов на выгодных для сторон условиях. Объявив очередной тендер на реконструкцию одного микрорайона, где, например, вместо 14 старых многоквартирных домов, где живут три тысячи человек, возвести пять домов на пять тысяч квартир. Допустим, инвестору предлагается три тысячи квартир отдать, что фактически станет входом в инфраструктуру, а остальные две тысячи он продает по своей цене, и получает прекрасную прибыль. Другой альтернативы нет.

Как отметил глава Одесского отделения Национального союза архитекторов Украины Василий Мироненко на пресс-конференции 5 июля, Одесса — город с самой большой плотностью населения в Украине. Свободных территорий для строительства у города нет, а его развитие в сторону области повлечет за собой усложнение коммуникаций плюс сокращение земель сельхозназначения. Нужно ли это нам? Наверное, нет. Жить по принципу «чем дальше, тем дороже» — это путь в никуда. И, как результат, вместо привлечения инвесторов, мы получим их отток и потерю интереса к региону. Собственно, сейчас мы это и наблюдаем...