Современная быль о строительстве. Пошел прораб работать на объект в Одессе — был у него старый «жигуль». Сдали объект в эксплуатацию — прораб купил себе иномарку, а жене норковую шубу на радость…

Нынешняя строительная отрасль — хорошо упорядоченная система денежного оборота, в которой уже устоялись свои «правила» и «законы»…

Скупой платит дважды

В последнее время по одесским билбордам активно «шагают» «выполненные» обещания действующей власти и лозунги их оппонентов, в адрес этих пока что «трех шагов». Радостной или печальной новостью является тот факт, что жильцы 936 аварийных и ветхих домов освобождены от коммунальной платы? С одной стороны жильцы экономят эти копейки ради еды и одежды, с другой стороны — еще не факт, что завтра «халявность» квартплаты не отменят. Зато твердо можно утверждать: переезд в благоустроенное и новое жилье этим людям явно не грозит. Так что освобождение от платы за сарай равносильно оскорблению и издевательству — потому что в такой ситуации городу следовало бы самим жильцам приплачивать за «бомжатники» (в качестве возмещения за причинение морального ущерба).

Теперь обратимся к другой проблеме. Одесса находится в зоне, где существует вероятность землетрясения до 8‑и баллов по шкале Рихтера. За историю существования города было зафиксировано два крупных землетрясения магнитудой 7 баллов — в 1803 и 1940 годах. Согласно экспертной оценке, если сегодня произойдет подобный катаклизм (возможность которого не отрицает ни один ученый), то порядка 15 процентов зданий в городе его не выдержат. И, как следствие, жители вышеупомянутого «безоплатного» жилья окажутся на руинах своих домов.

Не только по этой причине одним из основных вопросов, который следует держать в центре внимания местной власти, является создание маневренного фонда. Раньше это называлось «отселенческое жилье» — дома, куда можно временно поселить людей, пострадавших в результате техногенной катастрофы, или по другой причине оказавшихся без жилья. Справедливости ради следует сказать, что у города нечто подобное маневренному фонду существует (с другим названием), но что от него толку? Если еще 5‑7 лет назад в нем было порядка 50‑80 мест, и квартиры фонда не приватизировались (их хранили как зеницу ока), то сегодня, когда городу необходимо, как минимум, 500 мест для отселенцев, резерва нет вообще.

Одним из предлагаемых вариантов решения может стать следующее предложение. После кризиса 2008 года в городе стоит много недостроенных домов со строительной готовностью более 50 процентов. Эти дома можно выкупить у строителей в городскую собственность и перевести их в коммунальную, возродив тем самым маневренный фонд. Ведь в сложившейся ситуации (если произошел пожар, обрушение дома или другое подобное происшествие) пострадавших поселяют в гостиницы, бывшие пионерлагеря, санатории или временно расселяют в другие помещения. И это стоит местной власти немалых денег. Только за прошлый год на вынужденных отселенцев было потрачено более 4 миллионов гривень бюджетных средств!

Давайте посчитаем. Стоимость строительства одного квадратного метра жилья, причем даже не социального (хотя и не элитного) не превышает 400 долларов. Причем, мы исходим из широко известных данных самих строителей. И в данную сумму, между прочим, включаются все взятки чиновникам за согласования и прочие прелести украинской жизни. Если отбросить последнюю часть составляющей стоимости (муниципалитет не станет же платить взятки своим же чиновникам!), то цена одного квадратного метра не превысит 250 долларов. Стало быть, за 4 миллиона гривень, или 500 тысяч долларов можно ввести в эксплуатацию 2000 квадратных метров жилья.

Если учесть, что Жилищный Кодекс Украины предусматривает норму жилой площади на одного человека — 13,65 квадратных метров, получим: в прошлом году городская власть могла возвести приличный жилой дом для 140 жильцов! Но, как говорится, скупой платит дважды. И вместо создания полноценного жилья, городские средства тратятся впустую.

Чудо качество в чудо-городе…

Впрочем, даже если власти начнут массовое обновление жилого фонда за счет бюджетных средств, будет ли качественным данное жилье? Такое сомнение вызывают невыдуманные истории жильцов, живущих в новостроях, и уже «удостоенных чести» познакомиться с явными инженерно-техническими проблемами и недочетами. А обрушение лифта с пятью пассажирами в «Чудо-городе» 12 июля, похоже, поставило под сомнение все гарантии, которые строители раздают направо и налево.

Сегодня строительные организации гарантируют срок проектной эксплуатации жилых домов на 100 лет. При этом первые пять лет после введения дома в эксплуатацию все ремонтные работы (согласно законодательству) они берут на себя. Однако, если учесть, что в большинстве случаев проблемные дома сдавались в пик строительного бума примерно на 70‑процентной стадии готовности, то не удивительно, почему возникают подобные ситуации. Так что гарантии от строителей — это, прежде всего, вопрос их добросовестности. А много ли вы знаете примеров такой добросовестности? Что-то не припоминается ни одного. Как минимум, пресса об этом молчит. Или мы будем доверять рекламе?.. Если доверяете, то проверяйте. А вот здесь как раз — темный лес… Я имею в виду нарушения норм еще на стадии проектирования, причины которых следует рассмотреть более детально.

Сравнительно недавно здания в Одессе начали проектировать согласно новым государственным нормам, основной которых является документ «ДБН В.1.1‑12:2006 «Будівництво у сейсмічних районах». На сегодняшний день с учетом этой нормы запроектировано около 60‑ти «высоток», в то время как в городе их несколько тысяч. Так что с уверенностью можно сказать: все действующие «высотки» Одессы не соответствуют современным требованиям по сейсмичности (в чем заключается еще одна причина высокой вероятности их обрушения при землетрясениях).

Но в будущем, казалось бы, эта проблема будет устранена. Рано радоваться! Даже те шесть десятков домов, запроектированных с учетом новой нормы, проектировались… с нарушениями нормативной базы!

Не будем останавливаться на этом подробно — там много технических деталей, архитектурно-эстетических моментов, которые правдами и неправдами архитекторы пытаются «протащить» в проекты, и т. д. Это — отдельная тема. Достаточно в качестве примера упомянуть строительство знаменитого торгово-офисного комплекса «Афина», когда было дешевле заплатить столице для изменения ряда пунктов в строительной нормативной базе, чем корректировать проект здания. Это абсурд, но это так и было!

На традиционный вопрос кто виноват, и что делать, похоже, в скором времени может быть дан исчерпывающий ответ. С 2009 года в Украине введено лицензирование архитекторов, что в свое время вызвало немало споров. Но лицензирование архитекторов — мировая практика, себя оправдавшая. Для того чтобы стать архитектором, недостаточно закончить строительную академию и получить специальность «архитектор-строитель». Нужно доказать, что ты, как специалист, состоялся. Вот для чего необходимо лицензирование, и это справедливо.

Для большей ясности рассмотрим тему лицензирования (она же — сертификация) на примере строительной компании. Строительная организация получает лицензию в первую очередь для того, чтобы заниматься узким видом деятельности, что также предполагает наличие у организации главного инженера, имеющего высшее строительное образование, наличие своего или наемного парка строительной техники, наличие рабочих, и т. д., и т. п. Это должна быть специализированная организация, способная выполнять специфические работы, имеющая опыт таких работ, соответствующий инструментарий (парк машин и механизмов) и кадры. Если такой «набор» есть, организация получает лицензию. Если нет — извините, займитесь сначала наполнением «набора».

Аналогично и архитектор. Его «набор» — это личный опыт — например, стаж работы помощником архитектора, стажировка в соответствующих учреждениях, участие в проектировании на правах члена архитекторского коллектива и т. п. Кроме того, существует целая система повышения квалификации, получения специальной подготовки (например, в области работ по сейсмостойкости) и т. д. Все это должно присутствовать, ведь и архитекторы, и инженеры-проектировщики, и строители работают в комплексе, и несут равную ответственность за качество произведенной работы.

Впрочем, в этой ответственности есть изъяны, связанные с несовершенством нормативной базы. Так, архитекторы несут ответственность за одно, инженеры-проектировщики — за другое, что нередко создает коллизии, при которых, например, придание зданию каких-то эстетических и стилистических особенностей бывает просто невозможным, хотя это не наносит ущерба техническим характеристикам здания и его сейсмостойкости.

Разработка более совершенной строительной нормативной документации, в связи с этим, требует в первую очередь заинтересованности государства — здесь уже вопросы развития отрасли и ее науки, которые пребывают не в лучшем состоянии.

Состояние научно-технической базы, специализированных лабораторий вузов и НИИ из-за недостаточного финансирования не могут дать необходимого динамизма развитию строительной индустрии. Большая часть оборудования НИИ и лабораторий — устаревшая, требует обновления и модернизации. Это накладывает свой отпечаток и на уровень подготовки специалистов, к чему у нас немало претензий. Кроме того, Украина не способна использовать как европейский, так и мировой опыт в строительстве, поскольку у нас до сих пор существует определенная разница по качеству изготовляемых и используемых материалов и технологий, что также требует детального изучения.

Закон… во имя коррупции!

Недавно вступивший в силу закон об упрощении разрешительных процедур в строительстве, который формально упростил систему строительства от начала и проведения строительных работ до сдачи объекта в эксплуатацию, свел процесс согласования с четырех десятков инстанций до 16‑ти.

Но вот что получилось: закон не упросил, а наоборот (как отмечают специалисты) усложнил систему прохождения процедур. Есть ряд разрешительных местных документов, имеющих определенный срок. Непосредственно проект планируемого объекта выносится на утверждение исполкомом, после этого — на сессию горсовета (с учетом вердикта градостроительного совета, в котором более 20 архитекторов). После детального рассмотрения проекта, закон предусматривает прохождение документации через столицу. Документы (пока проект дойдет до согласования) могут банально устареть. А для того, чтобы все проходило более-менее «гладко», нужны… дополнительные затраты.

Сами понимаете, какие… Одним словом, «упрощение» прохождения согласований теперь чуть ли не официально свелось к упрощению коррупционной составляющей!

Опускаемся с уровня Киева и законов, регламентирующих строительство к разрешительной системе в Одессе и области. Здесь все упирается в местное руководство. Для того чтобы в городе возвести объект, данный вопрос необходимо согласовать с мэрией, в том числе с Управлением капитального строительства горсовета, Главным Управлением архитектуры и градостроительства Одесского горсовета, с Управлением земельных ресурсов Одесского горсовета, и получить личное «добро» мэра или его заместителя, курирующего строительство.

Однако, несмотря на то, что законы изменились, чиновник по-прежнему «на высоте», и действует по принципу «тащить и не пущать». То есть, чиновники искусственно создают препятствия, чтобы строители исправно платили, как и раньше: взятки, откаты и прочая, прочая, прочая. Этому же способствует и несовершенство строительной нормативной базы. Система неразрушаема, активно действует, и никакие законы ей не указ.

Так что ничего не изменилось. Хотя нет, изменилось. Инстанций стало меньше, зато в тех, которые оставили, «ставки» умножились. И теперь за те же согласования и прочие разрешительные документы суммарно нужно платить больше, чем вчера. Так что стоимость строительства растет, и «жадный прораб» здесь — самый мелкий хищник. Поэтому все нужно начинать сначала — с борьбы с коррупцией по всей вертикали — от столицы до областного и районного центра, а не наоборот.