Прошедшее лето эксперты характеризуют как период легкого оживления в целом на рынке недвижимости. Риэлторы связывают эти движения с угрожающими прогнозами о второй волне кризиса и опасениями украинцев потерять свои сбережения.

Волна спроса перед ожидаемой волной кризиса

«Это нагнетено каким-то Интернетом, телевидением, что доллар... В общем, что-то с ним произойдет. И люди, боясь потерять то, что они долго наживали, начали вкладывать деньги в недвижимость. То есть, они когда в недвижимости — более спокойны», — полагает директор филиала агентства недвижимости Светлана Никитченко.

Около 75% от общего объема сделок составляет жилье. Покупают недвижимость поближе к морю по цене до 50 тысяч условных единиц. Берут коммунальные квартиры и одно-, двухкомнатные хрущевки, годные для дальнейшей сдачи в аренду.

«У нас клиентка имеет несколько коммун — на минуточку так. Коммуна, которую она купила в свое время за 25 тысяч долларов, имеет три комнатки. Так она с этих трех комнаток зарабатывает 500 долларов чистыми», — заявляет гендиректор риэлторской компании Олег Чопиков.

«Пусть это будет не очень дорогой ремонт, но хорошая мебель, бытовая техника, то есть то, чем будет человек пользоваться. Если люди снимают посуточно, не обязательно, чтобы окна были во двор — это могут быть окна на улицу, это может быть первый-второй и пятый этаж», — отмечает Светлана Никитченко.

Дальнейшая посуточная или долгосрочная аренда — основная цель инвестиций. Для перепродажи жилье сегодня покупают крайне редко. «Только в том случае, если человек срочно продает, и что-то там убитое такое совершенно, чтобы можно было вложить небольшую сумму и заработать при этом 10, максимум 20 процентов», — утверждает Светлана Никитченко.

При этом глубина торга на сегодня уменьшилась. Если раньше она достигала 30-40%, то сегодня это около 10%. Если уступают больше, то стоит насторожиться. «Надо уже проверять документы, кто прописан и так далее. Потому что попадаются нюансы — у нас сегодня элементарно можно нарисовать технический паспорт, паспорта подделывают, деньги, доллары подделывают — что стоит сделать технический паспорт и этот «вытяг», — говорит Олег Чопиков.

Покупатели появились и в коммерческой недвижимости. Правда, таковых — единицы, поэтому четких выводов по поводу предпочтений инвесторов нет. Оценщики, например, говорят о движениях на рынке крупных объектов. У риэлторов же клиенты попроще: кто-то изъявляет желание купить готовый магазин уже с арендаторами, а кому-то попросту нужен дешевый офис — пусть даже дворовой или в цоколе.

«Сегодня есть желающие на приобретение хорошего цоколя. Чтобы было 3-4-5 ступенек вниз, полноценные окна. Хотят приобретать по цене от 500 до 1000-1200 долларов», — рассказывает Светлана Никитченко.

«Бизнесы какие-то, строительные базы, отдельно стоящие здания, очень много перекредитовывают те же юрлица — рефинансирование делают. Но покупают недвижимость, приносящую доход, коммерческую», — поясняет директор бюро оценки Инна Стефанович.

На рынке земли, который составляет порядка 15-20%, основные сделки сегодня — в среднем сегменте: около 6-8 тысяч у.е. за сотку в ближнем пригороде и от 15 до 30 тысяч — в черте города.

«В основном берут для себя, для жизни. Хотя сейчас опять же появились люди, которые (за последние годы это первые ласточки) хотят приобретать землю под коммерческую недвижимость, под строительство — вот есть сейчас люди, которым нужен участок под детский сад», — говорит Светлана Никитченко.

Вместе с тем, общий уровень спроса на недвижимость по-прежнему невелик и, зачастую, сделки имеют эпизодический характер — спрос на рынке по-прежнему гораздо ниже предложения.

***

Ликвид или неликвид? Вот в чем вопрос!

После оживление спроса на рынке недвижимости у его игроков возникают вполне резонные вопросы: будут ли изменяться цены? И если будут, то в какую сторону?.. Оценщики заявляют — за время кризиса стоимость украинской недвижимости снизилась до уровня адекватных цифр, а переоцененные объекты хоть и остались на рынке, но их — меньшинство.

«Тот мыльный пузырь, который был по ценовой политике недвижимости в предкризисные годы, действительно лопнул. Падение более чем на 50% произошло, и я со своей точки зрения могу сказать, что сейчас цены абсолютно адаптированы. Даже с учетом всех вознаграждений риэлторов и так далее», — утверждает Инна Стефанович.

«Я думаю, что осенью рынок немножко сдвинется с места, потому что летом всё-таки люди отдыхали и многие уезжали», — прогнозирует Олег Чопиков.

Другие риэлторы придерживаются противоположного мнения. По их словам, уменьшение цен возможно еще на 10-20%. О росте же не может быть и речи.

«Во-первых, заработки наши не увеличились, будем откровенны. Доходы уменьшились, и цены не могут далее расти. А те, кто приобретает — это, в основном, из старых запасов — чувствуют надежность в недвижимости», — полагает Светлана Никитченко.

Когда старые запасы исчерпаются, тогда и можно будет говорить о дальнейшем развитии рынка. По словам Светланы, среди предложений есть много объектов, цена которых по логике должна будет уменьшаться. «Старый фонд, возможно хрущевки еще — именно объекты, которым больше 40-50 лет и которые не представляют ценности как памятники архитектуры», — полагает она.

Основной аргумент — квадратный метр устаревшей хрущевки не может стоить 1000-1300 долларов — то есть, столько же, сколько новострой в хорошем районе. С другой стороны, существуют и контраргументы, мол, альтернативы тем же хрущевкам нет. «Нет подобного, потому что сегодня новострои — это довольно большие площади. Однокомнатная квартира — 60 метров, двухкомнатная квартира — 80, а это — намного большая цена за всю квартиру. В то время, как в хрущевках — маленькие метражи», — поясняет Олег Чопиков.

И новых малометражных объектов недвижимости, общая стоимость которых равнялась бы цене хрущевок, сейчас на рынке просто нет. По словам Олега Чопикова, сегодня застройщиков и самих уже пугает большое количество непроданного новостроя и высокая стоимость строительства. «Себестоимость строительства сегодня 600 долларов. Кто сегодня из инвесторов будет вкладывать, покупая землю, пусть даже не покупая — заходить в долю? Кто сегодня будет строить за 500 долларов себестоимости, чтобы потом может быть продать за 800?», — вопрошает специалист.

В коммерческой недвижимости изменений тоже не ждут — по мнению посредников, желания продавцов по сей день не соответствуют возможностям покупателей.

В общем, в данный момент многие игроки земельного рынка находятся в патовой ситуации. «У нас какие-то объекты не продаются только потому, что продавец не готов по документам. У нас аресты — вот человек хочет продать, а у него арест на всё имущество. Или допустим, объект заложен в банке, нужно делать рефинансирование, а он не может договориться с банком», — рассказывает Светлана Никитченко.

Вариант выхода только один — приводить в порядок документы и договариваться. Правда, после этого и без того большое число предложений на земельном рынке неминуемо увеличится.

***

Город гастарбайтеров

Черновцы — типичный город заробитчан. Именно эта прослойка населения или их родственники, которым пересылаются заработанные на чужбине деньги, и есть сегодня основными клиентами агентств недвижимости...

«Сегодня они интересуются новостройками, недвижимостью с индивидуальным отоплением, квартирами небольших размеров. Это могут быть хрущевочки, обычные квартиры старой постройки, это может быть старый фонд недорогой, двухкомнатные квартиры. Редко когда трехкомнатные квартиры спрашивают», — рассказывает директор черновицкого агентства недвижимости Сергей Босовик.

Среди клиентов — те, кто улучшает жилищные условия, и те, кто их ухудшает, хотя последние «погоды на рынке» не делают.

Именно благодаря гастарбайтерам черновицкий рынок недвижимости в последнее время переживает подъем. Украинцы, находящиеся на заработках, чрезвычайно чутко реагируют на изменение экономической ситуации в Европе, не дожидаясь второй волны кризиса, спешат вложить свои сбережения в недвижимость на родине.

«Было еще последние полгода падение цен в размере 5% за полгода, но август нам показал на 1% процент (возможно даже на два) всплеск спроса. Ну и, естественно, вслед за спросом сразу поднимается цена. Но это рост небольшой — буквально 1-2%», — отмечает Сергей Босовик.

Рост цен касается исключительно недвижимости эконом-класса — самой популярной среди заробитчан. В других сегментах цены в ожидании наплыва покупателей продолжают проседать. «В сегменте квартир средней ценовой категории — это от 60 до 80 тысяч долларов — цены на некоторые квартиры падают до сих пор. Нет роста цен в элитных квартирах и в элитных домах — пока еще падают», — подчеркивает черновицкий специалист по недвижимости.

Постоянный спрос на новострой спровоцировал в Черновцах нетиповую для большинства украинских регионов ситуацию — новое жилье без отделки тут дороже, чем вторичные квадратные метры. Если за вторичку просят 750-800 долларов за квадрат, то средняя цена квартир от строителей — 750-900 долларов. Кроме того, по наблюдениям риэлторов, в последнее время в Черновцах оживился и рынок земли.

«Земля продается, продажи на землю пошли более активно. Одно время у нас сделок с землей практически не было. Сейчас люди покупают для себя, для , а вот для перепродажи землю уже не покупает никто», — утверждает Сергей Босовик.

Малый и средний бизнес Черновцов восстанавливается после кризиса, продолжает риэлтор. Это видно по увеличению спроса на аренду коммерческих помещений. Самые популярные площади — 50-60 квадратных метров. «Стоимость аренды квадратного метра в центре, в хорошем месте, может достигать 25 и даже 30 долларов. На менее проходных улицах стоимость аренды может опускаться даже до 10 долларов за квадратный метр», — подчеркивает эксперт.

Увеличилось в последнее время и количество желающих купить коммерческую недвижимость в Черновцах. За помещение под магазины в центре города предприниматели готовы платить до 3 тысяч долларов за квадрат.