Рынок новостроя в Украине медленно выбирается из ямы, в которую он попал во время финансового кризиса. Специалисты по первичному жилью говорят, что основные игроки этого рынка приспосабливаются к отсутствию ажиотажа, а также к обоснованному недоверию со стороны потребителей, которые не покупают жилье на стадии котлована, а ищут готовые или почти готовые объекты. Привыкли застройщики и к увеличению расходов на продвижение объектов.

От валюты — к квадратам

«Достаточно много средств сегодня тратится на рекламу, на продвижение этого продукта — это тоже все последствия кризиса. Ведь сегодня надо несравненно больше денег вкладывать в развитие своего имиджа, имиджа объектов, донесение информации до конечного потребителя», — рассказывает управляющий партнер инвестиционной компании Владимир Калюжный.

Если еще год назад большая часть строящихся объектов находилась в замороженном состоянии, то сегодня это, по приблизительным подсчетам, около 40%. А где активно идет строительство, там появляются и покупатели. «Есть, конечно, уже позитивные моменты в виде небольшого роста покупательского интереса. Но предложение сегодня по-прежнему превышает спрос», — утверждает Владимир Калюжный.

Аналитики называют как позитивные, так и негативные факторы, повлиявшие на рост активности покупателей. «С одной стороны, это государственная поддержка через государственное ипотечное учреждение — несколько застройщиков Одессы активно сотрудничают. Это и всевозможная поддержка различных объектов через всевозможные программы бюджетного финансирования жилья», — отмечает аналитик рынка первичной недвижимости Олег Никифоров.

«Учитывая то, что у людей нет доверия к валютам — как к евро, так и к долларам — люди стараются снимать свои деньги и покупать недвижимость. Соответственно активность ощущается очень сильная на рынке, вплоть до того, что строители увеличивают цены, но каждый — на свое усмотрение», — рассказывает директор специализированного филиала по продаже новостроя агентства недвижимости Людмила Кудрявцева.

Однако увеличение цены квадратного метра на 400-500 гривен риэлтор не считает значительным. Говорит, что покупателей это не пугает — сегодня они и торгуются меньше, и принимают решения быстрее. Основные клиенты продавцов новостроя — в сегменте среднем и ниже среднего. В первом случае берут квартиры по цене до 70 тысяч долларов, во втором — до 30 тысяч. Эксперты говорят — в таких предложениях рынок недостатка не испытывает.

«Сегодня можно найти котлован по 400 долларов за квадратный метр, можно найти котлован по 800 долларов, можно найти среднюю стадию строительства либо дом на сдачу по 800-1000 долларов, в зависимости от того, какой район вы рассматриваете», — говорит Владимир Калюжный.

«Порядка 80% покупателей — это люди, приобретающие жилье для себя — дешевые квартиры в жилых микрорайонах. Стоимость такого жилья колеблется от 750 до 800 долларов за квадратный метр в строящемся доме и от 900-1000 долларов в уже построенном сданном новострое», — отмечает Олег Никифоров.

Есть и застройщики, которые не привязываются к цене квадрата и ставят цену за квартиру целиком — таким образом, стоимость бюджетных предложений может колебаться от 19 тысяч долларов за пригородный новострой, до 33 тысяч за однокомнатную квартиру в комплексе, который приближен к центру города.

Есть в продаже также объекты, заложенные уже во время кризиса. Они отличаются уменьшенными площадями и этажностью. «Если раньше строительные компании старались площадку взять и построить максимальную этажность (потому что земля дорогая, затратная часть очень большая), то сегодня есть проекты на пять этажей, причем это кирпичные дома, что на сегодняшний день редкость. В основном, строят дома монолитно-каркасные», — поясняет Людмила Кудрявцева. Однако, по ее словам, строительство пятиэтажек не означает возврат к хрущевкам. Новые дома отличаются расширенными кухнями, увеличенными потолками и окнами, а также современными материалами, которые были использованы при строительстве.

Новострой XXI века или новые хрущевки?

Перспективность нового жилья — тезис, не требующий доказательств, хотя в последние три года эксперты не так уж часто давали оптимистичные прогнозы для этого сегмента. Сегодня далеко наперед тоже никто не загадывает, но в целом специалисты по первичке полагают, что нынешний интерес к новострою еще будет подогрет сезонными факторами. «Последние два месяца года — ноябрь, декабрь — обычно характеризуются подъемом покупательской активности, спроса в сегменте жилого строительства. По крайней мере, так было до кризиса», — напоминает Олег Никифоров.

«Опять же будет рост, пока ситуация не успокоится в отношении евро и доллара. Но ближе к Новому году, я думаю, будет затяжная пауза, учитывая то, что Европа все-таки говорит о кризисе — о второй волне — все мы понимаем, что она нас тоже коснется. Когда — никто не знает, но я думаю, что это будет после нового года», — полагает Людмила Кудрявцева.

Однако строительные процессы сравнивают с работой доменных печей — если их остановить полностью, то обратного пути не будет. Поэтому строительные компании вынуждены смотреть в будущее не на месяцы, а на годы вперед.

«Существующие площадки либо уже выработаны, либо достроились, либо достраиваются. И большая часть застройщиков, активизировавшихся на рынке, смотрит в будущее, смотрит, что она будет строить, и что она будет продавать в 2012-м-, 2013-м году», — заявляет Олег Никифоров.

Между тем, подход к строительству будет меняться. Застройщики уже не имеют права на ошибку, иначе они останутся без покупателей. В частности, новое жилье должно быть недорогим и эргономичным. «Так называемые хрущевки и чешки — это, в принципе, и по площади, и по планировке одно из самых оптимальных предложений, которые разумно претворять сегодня в жизнь», — считает Владимир Калюжный.

Однако это не значит, что необходимо сосредоточиться на строительстве панельных пяти- и девятиэтажек. Как отмечают эксперты, речь идет лишь о заимствовании оптимальных для сегодняшнего дня размеров жилплощади. «Если это массовое жилье, то однокомнатные квартиры от 30 до 40 метров, двухкомнатные — от 40 до 60, трехкомнатные — от 60 до 75 метров с высотой потолка не ниже трех метров», — поясняет Владимир Калюжный.

«Кухни должны быть нормальными, индивидуальное отопление должно быть. Возможно, чтобы строительные компании делали отделочные работы какие-то, потому что основная доля квартир сдаётся без отделочных работ», — отмечает Елена Кудрявцева.

Человек без жилья всегда стоит перед выбором и в любом случае берет квартиру в жилом состоянии, чтобы не тратить деньги на ремонт, продолжает специалист. По ее словам, новые дома априори должны быть лучше существующих — тогда у клиентов появится желание продать старую квартиру и купить жилье на первичном рынке.

Обещанного пять лет ждут

Герой нашего материала Александр, как и все молодые люди, мечтал о собственном жилье. Еще в 2007-м году он подыскивал для своей семьи квартиру подешевле, но на тот момент самая дешевая жилплощадь в типовых домах на далекой окраине города стоила 46-47 тысяч условных единиц. Поэтому решил попытать счастья на первичном рынке: собрал свои сбережения, одолжил деньги у знакомых и инвестировал средства в квартиру в строящемся доме. «Я думал: «Два светофора, — и ты в городе. Приобрел однокомнатную квартиру площадью не 34 квадрата, а 43 квадратных метра по цене 208 тысяч гривен. То есть, на тот момент это была 41 тысяча долларов, то есть чуть-чуть дешевле, подождать год-полтора и будет дом», — вспоминает Александр.

Но жизнь распорядилась по-иному — дом не построен до сих пор. Хотя срок сдачи объекта — 4 квартал 2008-го года, стройка выглядит точно так же как пять лет назад: «Наши все квартиры до сих пор находятся на стадии котлованов. Каждый раз, когда мы приходили, звонили, писали письма компании-застройщику с просьбой разъяснить, что случилось, нам говорили: «Не переживайте, строительство скоро начнется».

Тем не менее, владелец несуществующей квартиры переживает. Говорит, что даже пытался вернуть вложенные деньги, однако получил отказ. Сегодня Александр жалеет, что построил отношения с застройщиком на доверии. Говорит: были заказчики, которые поступили умнее. «Они не отдали все деньги наперед, а дали им немного денег — построить этаж стоит столько-то, они дали им эти деньги — они построили этаж вместе с прибылью застройщика на подрядных основах. Видят, что дело сделано, дали еще немножко денег — те построили еще этаж. То есть, финансирование осуществлялось не на какой-то доверительной основе, а на основе поэтапной оплаты», — отмечает инвестор.

Обращения к городским властям пока тоже ни к чему не привели. Хотя город получил от застройщика плату за землю и разрешения на строительство, власть имущие не спешат разделять с ним ответственность. «В устной форме, в частных беседах (письменно так бы не ответили), представители городской власти сочувствовали, конечно, нашему горю, но говорили: «Вы же там сами у кого-то, где-то, что-то купили. Мы тут причем?» — рассказывает Александр.

Нам удалось получить комментарий второй стороны — представителей компании-застройщика. По их утверждению, для достройки жилого комплекса ранее не хватало оборотных средств, однако сегодня ситуация изменилась. «Начали возведение первого этажа, соответственно эти два здания мы хотим сдать к маю будущего года, а все остальное — в течение будущего года, до конца года, если не найдем большее финансирование. Если найдем, то сдадим быстрее, поскольку комплекс в объеме уменьшен», — утверждает представитель компании-застройщика Александр Селезнев.

Однако инвесторы обещаниям особо не верят, ведь им предлагают то, что и раньше — еще немного подождать. «С их слов, поиск стратегических инвесторов проходит сравнительно успешно — какие-то социальные программы, фонд молодежного строительства. Возможно, действительно застройщик начнет в скором времени строительство и через год-полтора-два-три мы, возможно, получим свои квартиры, но надежда на это слабая, потому что уже пять лет прошло», — говорит Александр.

По его словам, поиск выхода из ситуации продолжается. На вооружение взяты все методы: жалобы в различные инстанции, письма силовикам и регулярные встречи с компанией-застройщиком. Другого выхода пока нет — финансовое состояние инвестора не позволяет ему купить другую квартиру.