Приобретение частного дома не сравнить с покупкой обыкновенной квартиры. Во-первых, дома почти всегда берут для себя. Гораздо реже — под сдачу. Во-вторых, частный дом — это всегда два вида недвижимости: тандем из здания и земельного участка. Однако, как показал прошедший сезон, рынок таких объектов находится в удручающем состоянии — предложение в десятки раз превышает спрос...

«За месяц поступает в продажу только в наше агентство примерно до 50 объектов — я имею ввиду земельные участки, дачи и дома. А спрос — ну, 5-10 человек (да и то — просто интересуются). А сделок и того меньше. Если одна в месяц есть — это хорошо», — заявляет риэлтор Михаил Карпов.

Основной спрос — на объекты, которые по цене не превышают стоимости квартиры. Как правило, это маленькие — на 50-60 квадратов дома в близлежащих селах или в дачных кооперативах. Основные требования: расположение подальше от железных дорог и поближе к автобусным остановкам, центральные улицы, удобный подъезд, все коммуникации, санузел внутри дома и возможность возведения пристройки. «На дешевое жилье — это 20, 25, 30 тысяч у.е.- на это спрос по сей день есть. Причем тенденция пошла — молодоженам родители покупают или однокомнатную квартиру, или гостинку, или частный дом в пригороде», — рассказывает Михаил Карпов.

Второй сегмент, в котором фиксируются сделки — это объекты среднего класса, где фигурируют объекты, приближенные к морю. Причем, большая часть покупателей на этом рынке — россияне или гости из украинской столицы. Туристы обычно приобретают частные дома в Одессе для отдыха. «Основные сделки происходят примерно в пределах 150-200 тысяч. На сегодняшний день это наиболее массовый запрос, ликвид, скажем так. И как раз-таки в этом сегменте есть проблемы, потому что за 150-200 тысяч долларов достаточно тяжело приобрести недвижимость», — утверждает гендиректор агентства недвижимости Яна Агоева.

Проблема в том, что покупатели в этом сегменте хотят за свои деньги купить объекты, которые стоят в два-три раза дороже, отмечают эксперты. В свою очередь, владельцы самых дорогих домов хоть и снизили цены, однако не настолько, чтобы активизировать спрос. «Вот что заставило людей, которые строят дома по 500, по 700 тысяч ставить такие цены? Ну, построил он, ну стоит. Если бы он раньше цену понизил — мы бы его продали. Вот он ждал-ждал-ждал, сейчас на 50% сбрасывает, а тех покупателей уже нет — даже в этом плане они проигрывают», — отмечает Михаил Карпов. «В принципе цены достаточно серьезно снижены и уже выгоднее купить готовый дом, нежели строить свой», — говорит Яна Агоева.

Строители подтверждают: построить сегодня хороший дом — это дорогое удовольствие. Поэтому, объекты, построенные на продажу в условиях кризиса, появляются на рынке редко. При этом за их качество никто не отвечает. Покупатели таких домов, скорее всего, столкнуться с самыми дешевыми стройматериалами и целыми комплексами невыполненных работ. «Естественно, человек экономит: сразу на штукатурку клеят обои, хотя надо шпаклевать. Допустим, вместо чердачного хорошего помещения просто бьют доской, натягивают потолки и, соответственно, не видно, что там. Но там опять же нет определенного процесса — нет обшивки доской чердака и потолка», — рассказывает руководитель строительной фирмы Вадим Якуб.

Вместе с тем, по наблюдениям строителей, людей, которые строят дома для себя, тоже осталось немного. Заказов в этом году — единицы. «Буквально можно на пальцах пересчитать людей, которые в этом году могли себе позволить только фундамент, поднять коробку и крышу. А на отделку, я так вижу, у людей нет денег», — говорит Вадим Якуб.

Средний заказ — дом размером около 150 квадратов на участке до 10 соток. При этом само строительство стали затягивать в среднем на три года, тогда как раньше дома возводили за год-полтора.

В пригород! Когда-нибудь...

Вялотекущие процессы стабилизации рынка частных домов в ближайшие год-два будут продолжаться — существующие цены пока что не устраивают покупателей, а продавцы все еще не готовы мириться со сложившейся на рынке ситуацией и отдавать жилье за бесценок. Однако неумолимый рынок диктует свои законы. «Я не пророк, но мне кажется, коль вот такой спрос — неэффективен или малоэффективен — то цены сами по себе упадут», — полагает Михаил Карпов. По его мнению, чтобы оживить спрос, нужно не только снизить цены, но и улучшить работу государственных органов. Сегодня практически все риэлторы жалуются на тотальную бюрократию. Говорят, что переоформление частных домов затягивается на долгие месяцы. «Достаточно затруднены процессы все, которые связаны с узаконением, вводом в эксплуатацию и получением госакта даже. Соответственно часть предложений по этой причине уже уходит с рынка», — рассказывает Яна Агоева. «Мешает работа (это все знают), бюро технической инвентаризации — особенно много жалоб на Коминтерновский и Беляевский районы», — заявляет Михаил Карпов.

По мнению экспертов, увеличение спроса на частные будет происходить постепенно. Согласно ожиданиям, жители частных секторов, приближенных к городскому побережью, рано или поздно начнут переезжать в пригород. Все-таки, зоны массового отдыха — не самое комфортное место для индивидуального проживания.

«В ближайшем будущем это все-таки будет курортная зона — переквалифицируется в мини-отели, возможно. Там достаточно сложно жить. Если вы понаблюдаете в летнее время — как муравьи в банке...», — говорит Яна Агоева. Однако когда начнется этот переезд и какие дома при этом будут пользоваться спросом — никто предсказывать не берется. «Сегодня этот рынок очень сложный, поэтому я бы не рисковала на месте застройщиков начинать строительство даже небольших домов», — отмечает она.

Сами строители подтверждают — покупать участки и строить дома на продажу сегодня слишком рискованно. Вместе с тем, на этом рынке есть инвесторы, которые готовы вкладываться и в такие проекты — на весну-2012 намечено строительство ряда объектов эконом-класса. «Вложения только в частный сектор — участок например 4-7 соток, на нем будет стоять дом на 150 квадратных метров. Продавали недавно такие дома по 70 тысяч — с участком порядка 10 соток», — рассказывает Вадим Якуб. Впрочем, по его словам, строительство, а соответственно и себестоимость частных домов, еще есть куда удешевлять. Речь идет об использовании каркасно-щитовой технологии, которое в Украине пока что не прижилось. «Потому что мы думаем: «Ага, камень — это хорошо и нет ничего более вечного, чем камень». Не совсем согласен с этим, но опять же должно пройти время. Люди должны увидеть, что каркасно-щитовая технология — это дешево и быстро и опять же мы должны доказать, что это качественно», — считает он.

Пока что заказов на постройку таких зданий вообще не поступает. Хотя, как утверждают строители, каркасно-щитовые конструкции дешевле аналогичных зданий из камня, кирпича или газобетона на 30-40%.

Теплое место

Герой нашего материала Игорь после того, как обзавелся семьей, напрямую столкнулся с квартирным вопросом. Поэтому и затеял стройку в одном из пригородных поселков Одессы...

«История была давняя, требования жены были беспристрастны, нужно было строиться отдельно, иметь свое отдельное жилье... Мы решили просто-напросто поделить дом напополам — родители отдельно, мы отдельно», — рассказывает Игорь. Первое, с чем он столкнулся — это выбор материала. Из чего делать стены двухэтажной пристройки: из кирпича, камня-ракушечника или бетона? Поскольку окна строения выходят на север, наш герой остановился на системе «теплый дом» — это неснимаемая пенопластовая опалубка, которая наполняется цементной смесью. Получается не только теплее, но и дешевле. «В перерасчете это процентов на 30-35 дешевле, чем строительство обычного дома. Стены не требуют дополнительно штукатурки — они ровные. Ложится гипсокартон либо фанера — что предпочтительней», — говорит Игорь.

Вместе с тем, такие стены имеют свои особенности. Например, в будущем в них вряд ли получится забить гвоздь — для навесных конструкций придется использовать длинные дюбеля. Помимо этого, при строительстве вряд ли удастся сэкономить на черновых стройматериалах: нужен качественный цемент, просеянный песок, и щебень только средней фракции. При этом изначально Игоря брали сомнения насчет крепости конструкции, однако позже он изменил свое мнение в лучшую сторону: «Я пробовал — брал кусочек пенопласта, пробовал на горение, пробовал сам материал — он был мягкий. После того как залился бетон, вот видно, он становится упругим, жестким»

Но главное преимущество конструкции — энергосбережение. Теплопотери в таком строении, которое, по сути, представляет собой термос, минимальны. Помещение нагревается за счет работы бытовых приборов и даже от людского тепла, заверяют проектировщики. По их словам, отопительный сезон можно начинать тогда, когда температура будет чуть выше нуля. При этом сами расходы на отопление значительно ниже, чем в традиционных домах. «Суть данной конструкции в том, что изнутри теплоизолирующая часть пенополистирольного блока не выпускает тепло из здания. Наружная часть утепления не позволяет холоду проникнуть в помещение. Таким образом, достигается максимальная теплоизолирующая конструкция», — поясняет технический директор проектно-монтажной компании Ростислав Барда.

Впрочем, владелец дома шутить с холодами не хочет. Несмотря на современную теплоизоляцию, он намерен сделать теплые полы, и на всякий случай оснастить дом сразу тремя котлами: газовым, электрическим и твердотопливным. «Время у нас тяжелое — газ дорожает. Электричество еще можно использовать — наиболее доступный источник энергии, а твердопливный — это еще с давних-давних времен... То есть, дрова — они были, есть и будут. Поэтому, упускать такую возможность было бы глупо», — считает Игорь.

Эксперты говорят — это далеко не весь спектр энергосбережения. В развитых странах строят здания с энергосберегающими окнами, панорамным остеклением на южной стороне и светодиодным освещением. Такие домостроения потребляют в десятки раз меньше энергии и уже получили название «пассивный дом». «Пассивный дом — это дом, в котором тратится энергии не более чем 15-20 Ватт на метр квадратный в месяц. Обычные дома в среднем теряют порядка 300-200 Ватт на метр квадратный», — рассказывает Ростислав Барда.

Однако, по сравнению с обычным домостроением, такие проекты стоят на 20-30% дороже. Есть еще и более дорогие «активные дома» — те, которые полностью обеспечивают себя энергией за счет ветрогенераторов и солнечных батарей. Однако украинцы в нынешних экономических условиях не очень охотно тестируют дорогостоящие новинки, говорит специалист. По его прогнозам, должно пройти еще лет 15-20, прежде чем в Украине будут массово использовать энергосберегающие технологии.