Динамика земельного рынка все меньше радует продавцов и риэлторов. Последние признают: перелома в сторону роста в 2011-м году не случилось, рынок остается перегретым — предложение гораздо больше, чем спрос. Большая часть продавцов — это перекупщики, которые ранее намеревались заработать на подъеме цен.

Родная земля не продается!

«Закопаны деньги в землю... Люди вложили большие суммы... И сейчас нет смысла ее продавать, так как упала цена. Они, естественно, ждут своего звездного часа. Тем, кому уже невмоготу, и кто пытается какие-то деньги вытащить оттуда, все-таки пытаются продать. Соответственно, по цене намного ниже, чем они купили», — рассказывает директор филиала агентства недвижимости Ирина Самохвалова.

Движения на земельном рынке есть, однако ценовые тенденции, зачастую, трудно отследить, поскольку сделки носят единичный характер. В целом, эксперты фиксируют наличие покупателей в двух направлениях. Первое — это городское побережье. Здесь приобретают участки размером от двух-трех до семи соток. «Лидирующее место — по-прежнему Французский бульвар, в районе Шампанского переулка — там до 150 тысяч за сотку. По Фонтану от Седьмой до Тринадцатой Станции — это порядка 60-70 тысяч за сотку, Аркадия — это 100 тысяч», — перечисляет предпочтения покупателей и цены девелопер Алексей Виговский.

«На 12-й Фонтана 7 соток красивый участок был — он продался по 55 тысяч за сотку, но действительно участок был очень достойный. И продался участок на 16-й Фонтана, на Офицерской, за 70 тысяч приблизительно», — утверждает директор филиала риэлторской компании Светлана Никитченко.

Второй сегмент, где есть сделки — участки в обжитых поселках, находящиеся в 5-10 километрах от моря. Покупатели предпочитают жертвовать морскими видами, но при этом приобретать не просто куски земли в степи. «Все-таки люди ищут застроенные участки, где уже какие-то коммуникации подведены, чтобы проще было потом заводить «коммуналку». Потому что тянуть к себе коммуникации на участок — это всегда дорогостоящее мероприятие», — поясняет Ирина Самохвалова.

«В Червоном Хуторе земля идет в зависимости от улицы, дальности от кладбища, где-то от 7 до 12 тысяч за сотку», — отмечает Светлана Никитченко. По ее словам, бывали случаи, когда землевладельцы предпочитали продать более дорогой участок в городе и переехать в пригород, получив готовое жилье с минимальными затратами. «Здесь у них просто участок. Например, участок будет стоить 150 тысяч — это реально, чтобы продать. А там, добавив 50 тысяч, они купят двухэтажный дом с ремонтом на пяти сотках земли и будут радоваться жизни», — говорит эксперт.

Вместе с тем, купля-продажа земли в городе затруднена — слишком медленно оформляются документы. Сделки иногда отменяются именно из-за волокиты. «Потому что надо заказать очень много документов и, естественно, какое-то время для этого требуется. Ну, в течение месяца это можно сделать. Но, опять же, все зависит от суммы, которую придется платить. Чем меньше сроки — тем дороже оформление, чем длиннее сроки, тем чуть дешевле оформление», — подчеркивает Ирина Самохвалова. «Очень много объектов, у которых нет госакта. И если приватизацию квартиры мы можем сделать в течение месяца-полутора, то госакт — нам даже не дадут гарантию за год», — сетует Светлана Никитченко.

Вопрос не только в сроке, но и в деньгах. Как отмечает Светлана Никитченко, стоимость оформления госакта в городе исчисляется пятизначными цифрами, что, естественно, значительно увеличивает цену земельных участков.

От огорода — к ТРЦ

Рынок земли будет выходить из кризиса гораздо дольше, чем это предсказывали еще год-полтора назад. В частности, остается неясным, когда наступит пресловутое «дно». С одной стороны, цены на земельные участки по-прежнему завышены — по сравнению с доходами граждан. Даже тех, которые покупают землю в высоком ценовом сегменте. «То есть, морская сторона — там продавец как хотел 70 тысяч, так он и хочет. А покупатель желает это приобрести за 50 тысяч», — поясняет Светлана Никитченко.

С другой стороны, маленькие, на 3-6 соток, участки земли в престижных районах возле моря даже сейчас считаются дефицитным товаром. Дело в том, что к продаже предлагаются, в основном, участки на территории бывших санаториев с правоустанавливающими документами, выданными по решению суда. Такие предложения не подходят потенциальным покупателям. По прогнозам специалистов, из-за проблем на законодательном уровне число сделок с земельными участками сохранится на нынешнем уровне еще несколько лет.

«Я думаю, что продавцам не будет выгодно настолько снижать цены, чтобы покупатели могли приобретать участки. Поэтому, скорее всего, что будет затишье на этом рынке — будут ждать каких-то изменений в лучшую сторону для обеих сторон», — считает Ирина Самохвалова.

«Земля еще будет падать где-то на 2-3% в ближайшее время и рынок земли стабилизируется. Это произойдет в течение 3-5 лет, опять-таки, по мнению экспертов», — полагает Алексей Виговский

Вместе с тем, эксперты говорят о появляющихся признаках жизни на рынке крупных проектов. Речь идет об участках под строительство коммерческой недвижимости. В частности — торгово-развлекательных центров (ТРЦ), которых, по мнению специалистов, в Одессе не хватает.

«Емкость рынка — порядка миллиона и больше квадратных метров. Сегодня на рынке одесской торговой недвижимости мы наблюдаем порядка 300 тысяч — то, что сегодня построено. И емкость рынка диктует, что нужно еще», — утверждает Алексей Виговский. По его словам, инвесторы готовы покупать землю под строительство ТРЦ. Уже сейчас идут переговоры о реализации территорий старых заводов и других промышленных зон, которые подходят для таких проектов. «Для того, чтобы построить многоформатный торгово-развлекательный центр, нужно от 5 и более гектаров земли. Обычно эта сумма варьируется от 2 миллионов долларов и больше», — поясняет Алексей Виговский.

После коммерческой недвижимости настанет очередь жилого строительства. Однако массовая покупка участков под застройку возможна лишь после окончания земельных реформ, принятия Генерального плана застройки города Одессы и создания земельного кадастра, в котором будет четко определено, где земля находится и кому она принадлежит. «Конечно, должно быть понимание, на каких землях что строится. Конечно, должна быть нормативная база, конечно, должен быть принят Генплан и после этого, безусловно, строительство возобновится», — уверен Алексей Виговский.

«Идет разговор в Верховной раде — отменить госакты. Пока они будут выдаваться до 1 января 2013 года. После планируют видоизменить — либо это будет штамп в правоустанавливающих документах, либо это все-таки будет извлечение из госреестра земельных ресурсов», — прогнозирует Ирина Самохвалова.

Сами инвесторы не ожидают, что процесс реформирования будет быстрым. По предварительным прогнозам, наведение порядка в технической документации на украинские земли должно совпасть с окончанием мирового финансового кризиса, то есть через 3-4 года.

Город частного сектора

Областной центр Черкассы имеет богатую историю — первое упоминание о поселении с таким названием датировано 1295-м годом. Активное заселение этой территории началось в начале 19 века — здесь предоставляли земли переселенцам из Российской империи. «И вторая волна была связана с появлением в Черкассах мощных предприятий химической промышленности, для работы на которых приезжали, подтягивались жители окрестных сел», — рассказывает черкасский специалист по оценке земли Елена Шевченко.

Все эти события привели к активному развитию малоэтажного строительства. Сегодня большую часть Черкасс составляет частный сектор, который продолжает разрастаться. «Это массивы Яблуневый и Поляна. И эти массивы осваиваются активно — именно там сосредоточены основные предложения по незастроенным земельным участкам», — отмечает специалист.

Предложения есть, однако спрос во время кризиса в значительной мере упал. Из-за считанного числа сделок черкасские риэлторы не в состоянии проанализировать тенденции и цены. Назвать адекватные рынку цифры согласились только оценщики. «Стоимость одной сотки земли в Черкассах в непрестижных районах, удаленных от центра, не имеющих коммуникаций и развитой инфраструктуры может составлять порядка 400-500 долларов», — утверждает Елена Шевченко.

Верхний порог — около 15-18 тысяч долларов за сотку — за такие деньги предлагается земля в центральных районах Черкасс, а также в местах так называемой «фешенебельной» застройки. Для Черкасс таким районом является район Казбекского рынка. Высокая стоимость земли объясняется отсутствием промышленных предприятий в этом районе, нахождением на территории микрорайона Сосновка и близости к Днепру», — поясняет оценщик.

Впрочем, игроки черкасского земельного рынка гораздо охотнее приобретают участки у государства. Как признает Елена Шевченко, беспристрастного первичного рынка в Черкассах не существует — инвесторы не конкурируют друг с другом и не торгуются за землю. Поэтому участки продаются по цене приблизительно в 3 раза дешевле рыночной. «Стоимость земли зависит от местоположения так и очень сильно — от функционального использования. В 2011 году те земельные участки, которые выкупались из государственной собственности, — их стоимость лежала в диапазоне от 80 до 500 гривен за квадратный метр», — говорит специалист.

Продажа земли в частные руки — одна из статей доходов местного бюджета. За 2011-й год с молотка ушло три участка, предназначенные для жилой застройки. Землю коммерческого назначения местная власть сдает в аренду. «В Черкассах с начала года было проведено большое количество — порядка 10 аукционов, на которые были вынесены предложения по продаже права заключения договоров аренды на земельные участки на остановках общественного транспорта для размещения объектов торговли», — сообщает Елена Шевченко.

Активное проведение аукционов — это то, что отличает черкасский земельный рынок от рынков других украинских городов. Сейчас оценщики анализируют возможности реализации территории промышленных предприятий Черкасс. По предварительной оценке, стоимость таких объектов может составить сотни миллионов гривен.