Прообразы коммунальных квартир появились еще в начале 18 века. Однако по-настоящему массовое распространение коммуналки получили после революции 17-го года. Шикарные квартиры, которыми владели зажиточные горожане, путем так называемого «уплотнения» заселяли семьями рабочих и крестьян. Этот процесс продолжался до 60-х годов, однако коммуналки существуют и поныне. Сегодня комнаты в коммунах являются самым дешевым видом жилья, поэтому они активно покупаются, продаются и сдаются в аренду.

В тесноте и в обиде

«К моему удивлению, спрос на коммунальные квартиры больше, чем на однокомнатные — в связи с их доступностью. Если у человека есть сума до 20 тысяч, то купить однокомнатную квартиру просто не представляется возможным», — заявляет директор агентства недвижимости Юрий Марченко.

«Нет, спрос на комуналки меньше, чем однокомнатные квартиры, однозначно. Люди, которые пытаются купить жилье, все-таки пытаются подтянуться до однокомнатной квартиры. Но, когда невозможно, значит, уже двигаются к коммунальным квартирам. Скажем так, в процентном соотношении — один к трем», — говорит сотрудник агентства недвижимости Оксана Ермакова.

Больше всего коммунальных квартир сосредоточено в центральной части Одессы, где много дореволюционных домов. Однако на рынке также встречаются коммуны на периферии. «Даже в новых районах, спальных, людей размещали в квартирах по несколько семей для коммунального проживания. Так, до сих пор они и сохранились. Кроме того, существовали общежития, которые сегодня перешли в разряд коммунальных квартир», — рассказывает Юрий Марченко.

Основные покупатели комнат в коммунах — это люди, которые переселяются из провинции в город и хотят владеть собственными квадратными метрами. Впрочем, в агентства недвижимости попадают и запросы от горожан. «Еще есть люди, у которых сложилась проблемная ситуация. Это и одесситы — они вынуждены были продать свою квартиру и разменять на меньшее жилье, более дешевое», — поясняет Оксана Ермакова.

Цены на коммунальные квартиры колеблются от 10 до 30 тысяч условных единиц. Обычно их стоимость вычисляется по универсальной формуле: 1 квадратный метр за тысячу условных единиц, хотя попадаются комнаты со своими удобствами и даже кухнями — они стоят гораздо дороже. Однако основные сделки происходят в нижнем ценовом сегменте — это недорогие комнаты размером 15-17 квадратных метров, и их для всех желающих не хватает. «Примерно от 10 тысяч до 20 тысяч — это доступный рынок по цене. Есть коммуны и дороже, но разряд их соответствует однокомнатным квартирам», — отмечает Юрий Марченко. «Если, допустим, до 15 до 17 тысяч условных единиц, то очень много покупателей. Начиная от 22-23 — уже как бы снижение интереса», — рассказывает Оксана Ермакова.

Дефицит хороших и дешевых предложений риэлторы объясняют просто — на рынке слишком много неликвида. В коммуналках ликвидность определяется, в первую очередь, состоянием помещений общего пользования, самих комнат, а также количеством и доброжелательностью соседей. «Потому что в коммунах, как правило, проживает очень большое количество людей. И среди них бывают и алкоголики, и наркоманы, и неблагополучные семьи, и дебоширы, и разные неприятные неинтеллигентные люди», — подчеркивает Юрий Марченко.

«Вот длинный коридор и вдоль коридора — газовые плиты, умывальники, нагромождение, шкафы, полки какие-то, уже не говоря о том, что ремонт не делался лет 30... Нет, 30 — это еще мало..Лет 50 не делался», — отмечает Оксана Ермакова.

Коммуналки покупают не только для личного проживания, но и для сдачи в аренду. Как отмечают риэлторы, стоимость двух комнат в коммуне равняется цене однокомнатной квартиры, однако сдают их на 15-20% дороже. Стоимость аренды одной комнаты составляет 150-200 условных единиц.

**

Продать нельзя подарить

Перспективность коммунальных квартир в качестве недвижимости для совместного проживания оценивается экспертами как нулевая. Однако коммуны пользуются и в ближайшее время продолжат пользоваться спросом.

В продаже появляются даже новые квартиры с совместной собственностью. «Дело в том, что у нас уже начинают появляться коммунальные квартиры в спальных районах — на Таирова, на поселке Котовского. Это квартиры, которые были отдельными. Родственники не ужились, продали комнату чужому человеку, так что где-то коммуны расселяются, исчезают, а где-то они появляются», — рассказывает Оксана Ермакова.

Но основной сложностью при купле-продаже комнаты в коммунальной квартире является передача прав собственности на такое имущество. Это сложная и долгая процедура, которая требует согласия всех совладельцев. Последние имеют первоочередное право на выкуп комнаты соседа, поэтому должны подписать соответствующий письменный отказ.

Однако покупатели стараются обойти эту норму, хотя при этом рискуют потерять свои квадратные метры. «В основном, приобретается по договору дарения — это связано с простотой переоформления. Но чтобы не было конфликта, лучше покупать через договор купли-продажи», — советует Юрий Марченко.

«Я с такими случаями сталкивался, и это действительно имело место, когда расписка появлялась, когда новый собственник не находил общего языка с соседями и они каким-то образом объединялись против продавца», — вспоминает директор юридического бюро Сергей Золотопуп.

Как результат — новый собственник лишался своего имущества. Совместная собственность преподносит владельцам и другие сюрпризы, продолжает юрист. В частности, если квартира оформлена в равных долях, а комнаты не выведены в натуру, не всегда возможно определить, где и чья жилплощадь. Помимо этого, многие действия нужно согласовывать с соседями. «Домашние животные — кошки, собаки и другие принятые традиционно к содержанию в домашних условиях, не могут содержаться в коммунальных квартирах, где живет более чем одна сім'я, без письменного согласия всех остальных соседей», — поясняет Сергей Золотопуп.

Выход из этих ситуаций только один — квартира должна быть оформлена на одного владельца, уверены эксперты. Так, риэлторы прогнозируют активизацию покупателей, заинтересованных в расселении и переоборудовании коммун.

«Есть на рынке покупатели, которые ищут на рынке расселение под мини-гостиницы. То есть, очень много коммунальных квартир у нас в домах типа бельгиек, в памятниках архитектуры — действительно приличные дома, хорошее место в Одессе», — рассказывает Оксана Ермакова.

«На рынок выходит новый вид бизнеса — так называемый коворкинг, который позволяет людям приобретать коммунальные квартиры, переделывать их в офисы и сдавать по частям для желающих снимать офисы посуточно», — говорит Юрий Марченко.

Однако ожидания таких покупателей пока что не совпадают с пожеланиями продавцов. В частности, последние надеются за счет инвесторов решить свои жилищные проблемы. «Люди, которые расселяются из этой коммунальной квартиры, рассчитывают на отдельное жилье. Еще и остаться в том же районе, где они и сейчас живут. А под мини-гостиницы обычно ищут центр города. Поэтому, в общем-то, нелегко процесс идет», — сетует Оксана Ермакова.

Жильцы коммунальных квартир в самом центре города помнят те времена, когда им предлагали продать недвижимость по 2000 долларов за квадрат — поэтому и держат цены. Но сегодняшние покупатели даже при очень хорошем месторасположении готовы выложить максимум полторы тысячи условных единиц за квадратный метр коммунальной жилплощади.

**

Харьковские «подселёнки»

Термин «коммунальная квартира» в Харькове распространен не так сильно, как в Одессе. Причина — не в их количестве. Просто харьковские риэлторы пользуются собственной терминологией...

«Вот то, что называется «комната в коммуне» — в Харькове четкая формулировка — это «подселение» или «подселёнка» — они, исторически так получилось, так называются», — утверждает директор харьковского агентства недвижимости Игорь Балака.

Харьковские «подселёнки» традиционно стоят в одной ценовой категории с гостинками. «Домами гостинного типа» в Харькове называют общежития. Приватизированные комнаты в общежитиях юридически считаются отдельным жильем, хотя на практике жильцам нередко приходится пользоваться общими кухнями и другими удобствами. В целом, гостинки и «подселёнки» имеют сходные качества, однако строго рассредоточены по районам. «Центральные районы и районы, прилегающие к центру — это коммунальные квартиры. А квартиры гостинного типа — это, как правило, либо студгородки, либо районы — сосредоточение заводских общежитий на окраинах близких к промзонам», — рассказывает специалист.

Число «подселёнок» в Харькове за последние 20 лет значительно уменьшилось. Больших коммун в городе немного, поэтому такие квартиры постепенно выкупаются теми, кто желает улучшить свои жилищные условия. Вместе с тем, число предложений по комнатам в общежитиях растет. «Соответствующие ведомства или предприятия пытаются избавиться от социальной сферы, пытаются такие объекты недвижимости передать либо на баланс города, либо провести приватизацию и передать в собственность жильцам. Ну и, соответственно, такого фонда становится больше», — поясняет специалист по харьковской недвижимости.

По его словам, популярность как коммуналок, так и общежитий за последние год-полтора вновь возросла. Если в 2008-2009 годах доля таких сделок на рынке составляла 4-5%, то сегодня эта цифра приближается к 8-10%. Малобюджетное жилье харьковчане покупают не только для собственного проживания. Такая недвижимость рассматривается инвесторами как альтернативный банковским инструментам способ сохранить деньги. «Соответственно, дальше у него есть уверенность, что если рынок будет дорожать, то квартира будет дорожать вместе с ним. Если рынок будет дешеветь, то наименьший спад — по «подселениям» и коммунальным квартирам наблюдается. Соответственно рассматриваются как механизм своеобразный защиты своих накоплений», — отмечает Игорь Балака.

Цены на «подселёнки» и гостинки, равно как и стоимость другой харьковской недвижимости, невысоки по сравнению с другими украинскими областными центрами. «Самые дешевые цены, по которым нам удавалось проводить какие-то операции — это в районе 6,5 тысяч долларов за однокомнатные коммунальные квартиры, ну, и до 20-25 тысяч долларов за квартиры-гостинки с собственным санузлом и собственной небольшой кухней», — говорит эксперт.

Конечно, и коммуны и общежития давно изжили себя — это жилье всегда рассматривалось в качестве временного, продолжает риэлтор. Однако, как говорят в народе: «Нет ничего более постоянного, чем временное». Низкий уровень доходов и большое число очередников в Харькове позволят сохранить спрос на несамостоятельное жилье еще не один десяток лет.