Рынок первичной жилой недвижимости постепенно выходит из той ямы, в которую он попал в 2008-2009 годах. Как заявляют специалисты, позитивные тенденции проявляются прежде всего в реанимации старых объектов — ранее «замороженные» стройки сегодня «оттаивают».

Имидж — всё!

«Если судить по ситуации, которая происходит в городе Одессе, то те дома, которые не сдавались в срок, сейчас взяты другим подрядчиком. И они сдадутся вовремя, как положено», — заявляет директор филиала агентства недвижимости Татьяна Пастырь. «Застройщик как-то разобрался со своими проблемами и нашел деньги, была пересмотрена ценовая политика и за счет этого смогли осуществляться какие-то продажи», — перечисляет причины «оттаивания» девелопер, управляющий партнер инвестиционной компании Владимир Калюжный. Впрочем, по его словам, в некоторых случаях оживление стройки происходит за счет инвесторов, которые ранее купили квартиры в новострое. То есть, люди, скинувшись деньгами, достраивают свое жилище, не дожидаясь выполнения обязательств со стороны застройщиков. Хотя, как утверждают в агентствах недвижимости, новых покупателей тоже немало. Около четверти сделок на рынке жилья — это первичка. «Год показал заинтересованность покупателей и спрос на новострой. И если до 2011 года был проблематичный период в этой сфере, то сейчас спрос вырос на 30%», — утверждает Татьяна Пастырь.

Однако на первичном рынке продается далеко не всё. По словам девелоперов, на продвижение объектов приходится тратить гораздо больше денег, чем это было до кризиса. Застройщики активно рекламируют объекты и одновременно работают над улучшением собственного имиджа. «Сегодняшний рынок недвижимости — соревнования в том, кто больше потратит деньги на рекламу, кто ее сделает более массовой, более агрессивной, и, соответственно, притянет к себе большее количество инвесторов», — отмечает Владимир Калюжный.

Инвесторы же чаще всего приобретают малометражное жилье эконом-класса — одно и двухкомнатные квартиры. Квартиры свыше 80 квадратных метров продаются гораздо реже. Основные покупатели — это молодые семьи, которые стремятся жить отдельно от родителей. Им подходит жилье, которое по метражу сравнимо с «хрущевскими» проектами. «Это комната 18-20 квадратных метров, кухня — от 5 до 7 метров, это компактное жилье. В принципе, рынок сегодня предлагает где-то от 30-32 метров квадратных однокомнатные квартиры, и эти квартиры на сегодняшний день пользуются спросом», — утверждает Владимир Калюжный.

Цены за квадратный метр первички, в первую очередь, зависят от степени готовности дома. В объектах, которые продают «с котлована» — а такие предложения тоже есть на рынке — цены на квартиры рекордно низкие. «Сегодня есть, я знаю, некоторые объекты, которые выходя из состояния замороженности, из состояния остановленной стройки пытаются привлечь к себе инвесторов особо низкой ценой — там есть и 400 и 500 долларов за метр квадратный», — рассказывает Владимир Калюжный. «Конечно, мы советуем брать людям новострой, который уже сдан, либо находится в процессе сдачи», — отмечает Татьяна Пастырь. И добавляет: как правило, клиенты агентств прислушиваются к рекомендациям риэлторов. Но при этом за квадратный метр им приходится выложить большую сумму: «В среднем цена колеблется, если мы берем Суворовский район — от 650 за квадратный метр, если мы берем Таирова, Приморский — то это где-то от тысячи и выше».

Стоимость новостроя зависит не только от района, но и от класса жилья, а также наличия окружающей инфраструктуры. В центральных районах города есть объекты, которые позиционируются как вип-класс, и предлагаются по цене 2500-3000 зеленых за метр. Причем, как утверждают продавцы, такая недвижимость тоже находит своего покупателя.

Тяжелый подъем

Неторопливые темпы восстановления рынка не дают возможности экспертам делать оптимистичные прогнозы. Новых объектов на рынок выводится мало, доверие к застройщикам не восстановлено, спрос нестабилен, а цены на стройматериалы только растут. К тому же девелоперы заявляют, что трудоемкому процессу реанимации рынка может помешать вторая волна кризиса. «Всемирный закон подлости — бутерброд всегда падает маслом вниз. Так вот, если его переиначить на ситуацию общемировую, то получается, что может быть такая ситуация, что везде хорошо, а у нас плохо. А вот наоборот, что везде плохо, а у нас хорошо — такого не бывает», — рассуждает Владимир Калюжный.

Конечно, новые объекты закладываются и сегодня, однако застройщики пока что не могут рассчитывать на деньги любителей покупать «с котлована». Приобретать новострой на начальной стадии строительства не советуют риэлторы. «Потому что в любом случае ситуация на рынке очень шаткая и мы не даем гарантии того, что будет завтра. На сегодняшний день это новые строительные компании и предложения очень интересные, но гарантий никто не может дать», — заявляет Татьяна Пастырь.

Вместе с тем, интересных потребителю объектов на рынке остается все меньше. По мнению специалистов, игроки рынка могут столкнуться с дефицитом самых ходовых объектов. «Запросы на рынке всегда эконом-класса. То есть, мы хотим хорошую квартиру, но по дешевой цене», — поясняет Татьяна Пастырь.

Однако другие эксперты заявляют: демпинг — это метод, который может дать преимущество застройщику лишь в краткосрочной перспективе. При этом минусов может быть гораздо больше. «Снижая цену на оставшиеся квартиры, вы ставите предыдущих инвесторов, которые раньше заключили договора, в неудобное положение... Ваши отношения с ними могут ухудшиться. И это люди, которые соответственно уже могут не привести к вам своих друзей и знакомых», — поясняет Владимир Калюжный. Во-вторых, новые покупатели с подозрением относятся к очень дешевым объектам и предпочитают либо не вкладывать деньги в такую недвижимость, либо ждать дальнейших скидок. Более перспективным Владимир Калюжный считает развитие системы кредитования и рассрочек. По его словам, на рынке есть определенные категории покупателей, которые имеют стабильный доход, но не всегда находят выгодные предложения с возможностью отсрочки. Моряки в большинстве своем заинтересованы, чтобы брать квартиры в домах, которые дают максимально возможные сроки по платежам. То есть, их не интересует: «Вот мы сдаем дом, вот пожалуйста». Их интересует: «Нам бы годика на два», — рассказывает Владимир Калюжный.

Еще одна проблема, тормозящая развитие рынка новостроя — это отсутствие документов, регулирующих застройку городских территорий. Например, в Одессе уже который год не могут принять генеральный план развития города, в котором будет расписаны приоритетные направления застройки. Впрочем, нынешние городские власти обещают вновь заняться доработкой существующего проекта документа. «Будет рассмотрен вопрос по поводу намывных полуостровов, которые предполагались этой редакцией генерального плана осуществить. Будет рассмотрен вопрос об исключении, либо значительном сокращении объектов на береговых склонах», — рассказывает заместитель начальника управления архитектуры и градостроительства Одесского горсовета Марат Касимов.

Вместе с тем, ожидания девелоперов могут потерпеть крах. Как отмечают чиновники, генеральный план — это лишь один из шагов, необходимых для упорядочивания процесса застройки. Необходимо также определить размеры и границы участков для застройки и их целевое назначение. То есть, разработать так называемый план зонирования. «План зонирования должен разрабатываться на основании утвержденного генерального плана города. Передайте инвесторам, что пока будем разбираться с генеральным планом: дорабатывать, проводить общественные слушания, писать друг другу письма, не будет плана зонирования, который им облегчит жизнь», — подчеркивает Марат Касимов. И добавляет: план зонирования — более сложный документ, чем генплан. Поэтому его разработка и внедрение могут затянуться.

Бюрократический Херсон

Город Херсон называют столицей Нижнего Днепра. Однако темпы застройки здесь далеко не столичные. Как отмечают местные специалисты по недвижимости, состояние херсонского рынка первичной недвижимости оставляет желать лучшего. «Объектов застройки на сегодняшний день в городе Херсоне не так уж и много. Пару объектов в центре Херсона строится и больше строится на таврическом северном микрорайоне. Это большой спальный район, там точечные застройки на сегодняшний день имеются», — рассказывает херсонский специалист по недвижимости Олег Романюк. По его словам, более-менее активным местный рынок был 2006-2007 годах. В это время застройщики закладывали новые дома на берегу Днепра и в центре Херсона. Сегодня значительная их часть — около десятка объектов — заморожена. Нет покупателей. Небольшой спрос есть лишь в сегменте эконом-класса. Херсонцы ищут квартиры подешевле, хотя в целом, местные цены на новострой нельзя назвать высокими — по украинским меркам. «Цена квадратного метра первички в Херсоне колеблется от 2500 тысяч гривен до 5000 гривен за один квадратный метр», — говорит Олег Романюк.

Впрочем, херсонскому рынку первичного жилья мешает развиваться не уровень цен. По мнению специалиста уровень спроса упал по вине застройщиков: «Качество, которое строят на сегодняшний день херсонские застройщики — оно достаточно слабое. Поэтому люди видят как оно строится, из каких

материалов, какими темпами — это уже немножко охлаждает пыл покупателей. Естественно видно, что много экономится средств на строительстве».

Новое жилье в Херсоне чаще всего продается через паевые инвестиционные фонды. И хотя эта схема давно устарела, строительные компании не желают переходить на облигации или фонды финансирования строительства, которые дают больше гарантий выполнения застройщиками своих обязательств. Тормозится развитие первички и из-за бюрократии. Как отмечает Олег Романюк, получить документы на строительство в Херсоне труднее, чем в других городах Украины. Поэтому иногородние и иностранные строители обходят город стороной. «Процесс сильно забюрократизирован, поэтому время получения земли под застройку и до начала строительства очень длительное. Естественно процесс прохождения документов — он очень длительный, и застройщикам это не нравится», — поясняет Олег Романюк.

Затруднена реализация первички и из-за плохих отношений между основными игроками на рынке недвижимости. Риэлторы холодно относятся к строителям, поскольку последние не желают делиться своими доходами с посредниками. «Херсонские застройщики никак не хотят заинтересовывать риэлторов, чтобы привлечь их для реализации жилья. Естественно, риэлторское сообщество не помогает застройщикам. Застройщик сам мешает себе реализовывать свои квартиры», — утверждает Олег Романюк.

Сами херсонцы, тем временем, приобретают жилье на вторичном рынке. Либо ждут, пока застройщики сдадут в эксплуатацию свои недострои и смогут предоставить горожанам современные, качественные и комфортные квартиры.