Популярность отельной недвижимости среди предпринимателей резко возросла еще до кризиса. Пиковым стал период с 2005-й по 2008-й год. В это же время появилась информация о проведении в Украине чемпионата по футболу Евро-2012. Инвесторы среагировали почти моментально.

Отельный подъем

«Когда была возможность кредитоваться и соответственно под расклад: «Я беру деньги в кредит, открываю отель, два-три года я отбиваю и ухожу на чистую прибыль». Но все это переигралось в силу сложившихся обстоятельств и ситуации на рынке», — рассказывает директор агентства недвижимости Олеся Мокрая.

К 2010-2011 годам отельная лихорадка сошла на нет, продолжает она.

Вместе с тем, профильные чиновники твердят обратное. По их данным, инвестиционные потоки не иссякли, и стабильные темпы развития отельного бизнеса сохраняются и поныне. «Ежегодно туристическая инфраструктура пополняется средствами размещения порядка 15-16 гостиниц. Конечно, это не все предприятия огромной вместимости. Есть тенденция появления небольших частных гостиниц на 25-30 номеров», — отмечает начальник отдела управления культуры и туризма Одесской облгосадминистрации Инна Беженар. «Уже на сегодняшний день нету такого всплеска эмоций, амбиций и построек этих помещений в силу того, что неактуален будет этот вопрос — Евро будет у нас проходить две недели», — поясняет Олеся Мокрая.

Предложение на этом рынке превышает спрос, заявляют в агентствах. Чаще всего предлагаются к продаже коммунальные квартиры, переоборудованные в мини-отели или просто пригодные к такому переоборудованию. Крупные объекты тоже есть в базах, но сделки с такими отелями — большая редкость. Причем, виной тому — не отсутствие покупателей, а несговорчивость продавцов. «Когда встает вопрос о покупке, соответственно, есть определенные акционеры, которые не могут между собой первоначально договориться о какой-то стоимости, чтобы уйти с определенной суммой. Соответственно, все эти проекты рушатся в корне, когда становится вопрос о покупке этих большущих зданий», — сетует Олеся Мокрая.

Впрочем, большая часть покупателей интересуется не крупными объектами и не коммуналками, а отдельными зданиями, расположенными на морском побережье. Инвесторы ищут готовые объекты со стабильным доходом, квалифицированным персоналом и развитой инфраструктурой. «Допустим, есть большой спрос на отели, когда рядом есть прилегающий ресторан. И человек, понимая, что в летний период он может сдавать посуточно эту гостиницу, в зимний период он может составить себе график свадеб, дней рождений, банкетов и, соответственно, это более спрашиваемые объекты при покупке инвесторами в нашем городе», — подчеркивает эксперт.

Но на практике найти полноценную гостиницу в хорошем месте и со всеми правоустанавливающими документами трудно. Чаще всего продается то, что называют «объектами размещения» — число таких предложений на рынке зашкаливает. «У нас порядка 1020 с лишним объектов размещения. Из них гостиницы — это только чуть больше 250. А все остальное — это оздоровительные учреждения: базы отдыха, туристические базы, пансионаты», — перечисляет Инна Беженар. «Проблема в том, что земля во многих случаях находится в аренде. И это очень сильно отпугивает инвесторов, так как, покупая отель, здание, человек не имеет гарантии, что через 49 лет ему дадут предписания — тот же исполком, на эту же деятельность, на том же участке», — объясняет Олеся Мокрая.

Не нравится потенциальным покупателям и стоимость отелей, которая колеблется от 300 тысяч до десятков миллионов условных единиц. Как признают сами риэлторы, цены предложения сегодня в значительной мере завышены.

В ожидании Евро-2012

Отельный бизнес в Украине эксперты уже который год вежливо называют «перспективным» — дескать, стремиться есть куда и развивать есть что. Во всяком случае, подходящей недвижимости хватает. Однако цены на отели по-прежнему кусаются.

Аргументы продавцов стандартны: слишком много денег было потрачено на строительство. Отсюда и цена — как размещения, так и продажи. Однако риэлторы говорят, что потенциальных покупателей не интересуют чужие проблемы: кто, во что и сколько вложил. «Я считаю, что как минимум нужно на 20-30% снижать, если ты хочешь это продать... Но никто на это не соглашается — тянут ярмо дальше. В основном, большая часть этих гостиниц это кредитные проекты, то есть, это все находится на ипотеке у банков», — говорит Олеся Мокрая.

Завышенной называют и стоимость номеров. Украинские цены удивляют не только туристов, но и иностранных отельеров. «Иностранные туристы, которые приезжают в Украину, говорят, что здесь дорого, как во французской Ривьере, при том, что качество услуг и инфраструктура не соответствуют ценам. Даже сами украинцы предпочитают отдыхать не на родине, а в более дешевой и более гостеприимной Турции», — заявляет генеральный менеджер отеля Томаш Майшик.

Еще одна проблема — перенасыщенность украинского рынка четырехзвездочными отелями. Пока владельцы гоняются за клиентами с достатком «выше среднего», неохваченными остаются другие сегменты. «Не хватает хороших отелей в среднем сегменте. То есть, не объектов класса люкс, а просто чистых, приятных гостиниц с правильным обслуживанием и возможностью бронировать номера через Интернет», — рассказывает Томаш Майшик. «Нам не хватает доступных бюджетных гостиниц, 1-2 звезды. Ну, скажем так, есть уже предпосылки к тому что, открываются хостелы, но обычно это летний период», — говорит Инна Беженар.

Ставки на сезонную работу — это очередная ошибка отечественных отельеров, которые пытаются сорвать куш летом, чтобы отдохнуть зимой. Эксперты рекомендуют активнее использовать период межсезонья, делать ставку на комплексность отельной услуги и развлечения. «В этом отношении неплохо себя показывают Львов и Одесса — постепенно эти города формируют себя как бренд. Туристы изначально знают, чем заняться, куда идти и на что смотреть. Но в целом, должно быть больше достопримечательностей — например качественных музеев и так далее», — считает Томаш Майшик.

«Какие-то ключевые мероприятия, которые должны проводиться — фестивали, конгрессы, симпозиумы — абсолютно любой направленности. В сфере спортивной, научной — в разных сферах», — рассказывает Инна Беженар. Такие мероприятия должны продвигаться как государством, так и бизнесменами, если они, конечно, хотят успешно работать на украинском отельном рынке после проведения Евро-2012, продолжает чиновник. И добавляет: новые чемпионаты с приставкой «евро» — уже в планах. «Мы начинаем подготовку к новому приему, к новому чемпионату — это чемпионат Европы по баскетболу, 2015-й год. В любом случае, инфрастуктура будет затребована. Мы не теряем надежду, что туристы, приехавшие на Евро-2012 в принимающие города, обязательно посетят Одессу и останутся отдохнуть на побережье», — отмечает госпожа Беженар.

Но встретят ли болельщиков адекватными ценами? Специалисты заявляют: декларируемые сегодня цифры стоимости номеров никак не обоснованы- это не более, чем пожелания предпринимателей. И им все равно придется пересматривать ценовую политику во время курортного сезона.

Еврогород

Львов — один из городов, в которых пройдут матчи чемпионата по футболу Евро-2012. Подготовка подходящей для проживания болельщиков недвижимости сегодня здесь уже заканчивается...

«Хороший бизнесмен думал про Евро еще год назад. Поэтому он и приобрел себе квартиру или мини-отель. Он уже сделал свой сайт, он уже прорекламировал себя и к нему уже ездили целый год», — поясняет директор львовского агентства недвижимости Ирина Яремко.

Однако, заниматься еще есть чем. Львовские отельеры, закончив ремонты, ведут переговоры с туристическими компаниями и параллельно повышают квалификацию персонала. «Сейчас отельеры и рестораторы гораздо профессиональнее стали подходить к подготовке своих работников. Потому что не может быть отдельно рынка недвижимости, отдельно рынка отелей, отдельно рынка ресторанов — на самом деле должна быть общая атмосфера принимающего города», — считает Ирина Яремко.

Вместе с тем, местные эксперты говорят, что гостиниц во Львове может не хватить на всех желающих. Проблему рассчитывают устранить за счет реставрации студенческих общежитий и увеличения числа съемных квартир. Поэтому спрос на жилье в центре города, хоть и не превысил предложение, но все же заметно вырос. «Люди интересуются небольшими квартирами в центре Львова, которые уже сейчас надо переоборудовать под так называемые хостелы», — говорит Ирина Яремко.

Основные покупатели «футбольных» апартаментов — это не бизнесмены, а простые львовяне, которые имеют сбережения и готовы вложить их в недвижимость. «В центре города достойная однокомнатная квартира — это будет диапазон от 50 до 70 тысяч у.е. А если брать квартиру большей площади — от 100 квадратных метров — это будет стоимость от 150 тысяч», — рассказывает львовский риэлтор.

Большинство инвесторов не питают иллюзий по поводу чемпионата, понимая, что двухнедельная аренда вряд ли окупит стоимость приличной квартиры в центре Львова. Но заработать все же попытаются. «Очевидно, что увеличение цен будет. И дело не в Евро, а в сезоне. Например, на Рождество и на другие праздники — такие как день Львова — всегда происходит незначительный скачок цен на аренду», — отмечает Ирина Яремко. По мнению специалиста во время проведения Евро, квартир будет достаточно, для того,

чтобы обеспечить разумный уровень цен на аренды. Основные надежды львовские инвесторы возлагают на увеличение спроса на съемное жилье уже после чемпионата по футболу. «Люди из Европы будут открывать для себя не только Египет или Америку, но и ближних соседей. Будут ехать к нам: и близко, и приятно, и дешево, и новые открытия», — подчеркивает эксперт.

Если удастся расширить окно в Европу, то это уже станет залогом хорошей заполняемости отелей и съемного жилья. Во Львове верят: у европейских гостей, которые приедут на чемпионат, непременно возникнет желание еще не один раз посетить Украину.