Фасад. Это слово для игроков рынка недвижимости означает нечто большее, чем просто лицевая сторона здания. В частности, фасадом называют сторону недвижимости (будь-то здание или участок), которая выходит на дорогу и привлекает проходящих мимо людей. Или — позволяет беспрепятственно подъехать. И чем шире фасад, тем дороже объект. Для покупателей жилья фактор фасада менее важен, однако иногда появляются эстеты, которые хотят, чтобы окна их квартиры были именно фасадными.

Фактор заметности

«Это, как правило, очень молодые люди, которым нужен шум мегаполиса, которые хотят видеть машины, хотят это слышать. Красивые витрины магазинов, которые ночью освещены. Или же это одинокие люди, более пожилые, но такие же активные и им тоже хочется смотреть в окно и видеть красивую картинку города», — рассказывает учредитель агентства недвижимости Юлия Евтушенко.

«Есть люди, которые говорят, что хотят фасад, но это не фасад первого этажа. Это может быть второй-третий этаж, где есть какое-то желание наблюдать за окружающими и проходящими. А первый этаж под жилье — нет», — заявляет риэлтор Ляна Сахно.

Но именно первые этажи и являются особо ценным товаром. Не для покупателей квартир, а для коммерсантов. И, если в случае с жильем фасад практически не влияет на цену, то стоимость коммерческих квадратов на фасадном первом этаже — на 25-30% больше нефасадных аналогов. «В спальных районах — Черемушки и Таирова — это от 2000 долларов за квадратный метр. Если же это Приморский район — проспект Шевченко, Черняховского, то, как правило, люди хотят от 3000-3500 тысяч за квадратный метр», — рассказывает Ляна Сахно.

По оценке риэлторов, 30% сделок с фасадами приходится именно на куплю-продажу. Чаще всего такие помещения покупают сетевики: то есть, сети банков или магазинов. Некрупные предприниматели редко имеют возможность приобрести магазин или офис, и вынуждены арендовать помещения. Цены на такую аренду в Одессе напрямую зависят от района и окружения. «Допустим, Приморский район стоит 20-30 долларов за метр — это в хорошем месте. В районе Таирова это стоит 15-20 долларов за метр — в среднем. В Суворовском районе, соответственно, это будет стоить 10-15 долларов за метр», — говорит Юлия Евтушенко.

На втором месте по значимости — эстетичность фасада, размер самого помещения, красота прилегающей территории, а также возможность обустроить наружную часть здания по своему вкусу. «Должна, конечно, поместиться хорошая большая вывеска, желательно светящаяся. Естественно, должен быть красивый проход — асфальтированная или вымощенная тротуарной плиткой дорожка. Конечно, желательно наличие нескольких фасадных окон», — отмечает Юлия Евтушенко.

«Потребительский спрос есть на помещения от 50 до 100 квадратных метров. С широким фасадом, фасадный вход достаточно широкий. И, как минимум два фасадных окна. Вот это идеальное предложение», — подчеркивает Ляна Сахно.

Между тем, специалисты по отделке фасадов не склонны преуменьшать значение своей работы. По их словам, времена, когда фасадные входы просто красили или штукатурили, уже прошли. Сегодня даже маленькие магазины стараются сделать свой фасад максимально узнаваемым. «Пускай там 1-2 тысячи долларов или евро потратить, но сделать какую-то изюминку, по которой можно будет просто ориентироваться. Вы идете по улице, пока не увидите розетку красивую или там статую, голову льва, хобот слона — это может быть что угодно», — поясняет специалист по отделке фасадов Александр Томах.

Витринные окна, натуральный камень, витиеватые лестницы — если используемое помещение находится в собственности, то его владелец тратит немалые суммы на внешний вид. А вот облагораживать арендованные помещения никто не спешит — если о красоте фасада не позаботился арендодатель, то арендаторы зачастую ограничиваются лишь легким косметическим ремонтом и вывеской.

Всегда ликвид

Развитие рынка фасадных помещений идет параллельно с их ближайшим конкурентом — профессиональными коммерческими площадями. И хотя часть предпринимателей действительно переходит работать в бизнес-центры и торгово-развлекательные комплексы, у фасадов остаются постоянные клиенты. По крайней мере, так утверждают риэлторы. «Свадебные салоны в бизнес-центры не переедут. Есть очень

много разной деятельности, которая не будет связана с бизнес-центрами: тихие офисы, офисы в проходных местах, офисы возле рынков, больших супермаркетов», — перечисляет Юлия Евтушенко.

Свои слова эксперт подкрепляет фактом: новые фасадные помещения тоже создают. И это уже не жилье, как было раньше, а полноценная коммерческая недвижимость. «Как правило, строители сейчас так и строят — первые этажи отводятся под нежилые помещения. А со второго и даже, порой, с третьего-четвертого этажа — там уже всё жилое», — поясняет Ляна Сахно.

«Практически все первые этажи всегда идут под бизнес-центры, под магазины, под супермаркеты, под всё, что угодно. Поэтому сейчас, я думаю, с этим проблем нет — это востребованная ниша в нашей недвижимости, на нашем рынке», — полагает Юлия Евтушенко. По ее словам, спрос на рынке фасадов тоже есть, и немалый — в последнее время активизировались инвесторы, которые занимаются арендным бизнесом. Хороших предложений на рынке не хватает — образовался настоящий дефицит. Покрыть его можно лишь с помощью незадействованных объектов, которые до сих пор не получили статус нежилых помещений. Однако сама процедура перевода слишком усложнена.

«Каждый раз у нас меняется власть и гарантировать, во сколько вам обойдется перевод в нежилое, не сможет никто, насколько я знаю... Ну, готовиться надо к тому, что это будет от полугода до полутора лет», — утверждает Ляна Сахно. «Упрощать стоит все процедуры. Вы знаете, люди по своей натуре являются ленивыми, инертными и все хотят приходить в какое-то одно заведение и в одном заведении сделать всё, как положено — написать заявление, получить все разрешения и полный пакет документов», — говорит Юлия Евтушенко.

На бюрократию и коррупцию, которые тормозят развитие, жалуются не только риэлторы, но и отделочники. В их случае речь идет о выдаче разрешений на реконструкцию фасадов. «Можно купить разрешение на произведения сомнительного качества, с точки зрения эстетической ценности. И в то же время в определенных случаях, не заплатив деньги, можно не получить разрешение на потенциальный шедевр», — отмечает Александр Томах. И добавляет: мы восхищаемся чистотой немецких и красотой итальянских городов, но это же время имеем все возможности для сохранения собственной архитектуры. При этом современные относительно недорогие материалы, чьи внешние свойства максимально приближены к натуральному камню, позволяют воссоздавать красоту старых фасадов и делать неповторимыми даже типовые здания.

**

Нелегальный фасад

Искушение заиметь дополнительную жилплощадь у жителей многоквартирных домов в Одессе настолько велико, что они готовы идти на риск: делать пристройки и расширять балконы. Вместе с тем, профильные чиновники категорически не рекомендуют действовать «на авось». Говорят: проблем может быть больше, чем преимуществ...

«Да, он пристроил, да он живет, но он живет на птичьих правах в этой пристройке. Потому что завтра ему эта квартира понадобится — мало ли для каких целей: продать, залог в банк, еще что-то. У него не будет документов, техпаспорта ему с этой пристройкой уже никто не сделает. Свидетельства о праве собственности на эту пристройку у него нет. Поэтому так живут, пока живется — такой русский принцип», — рассказывает начальник отдела контроля за застройкой города управления архитектуры Одесского горсовета Алексей Чуев.

По его словам, большая часть пристроек — это типичный нахалстрой. В лучшем случае, жильцы расширенных квартир имеют на руках решение суда, которое отнюдь не всегда гарантирует право собственности. «Узаконил по решению суда — это еще не узаконил. Решение суда — это только решение суда о том, что это ваше, о том, что вы это построили. Но это еще не регистрация этого решения суда, не свидетельство о праве собственности. Это только начало пути. И я сразу говорю — это путь длинный, тернистый и ненужный. Потому что новое законодательство предлагает гораздо легче путь», — утверждает чиновник.

Официальный путь получения документов на расширение квартиры недавно был изменен. По словам чиновника, полгода назад вступил в силу закон, упрощающий эту процедуру. «Очень много организаций, очень много инстанций, которые участвовали в согласовании данных строений, всё ушло: СЭС, пожарники и так далее — сегодня этого ничего делать не надо. Сегодня, по градусловиям, лицензированный проектант составляет проект и он несет ответственность за соблюдение всех этих ДБНовских норм», — говорит Алексей Чуев.

Помимо лицензированных проектантов, балконы и пристройки должны строить лицензированные строители и архитекторы. И, само собой, их работу контролируют госорганы. «Первоначально упирается в то, что надо получить в управлении архитектуры градостроительные условия ограничения на реконструкцию с расширением. После чего заполняется декларация в ГАСК о начале работы и вторая декларация об окончании работы. Она же и вводит в эксплуатацию», — описывает процедуру чиновник.

В госструктурах могут и отказать в получении разрешения — если из-за строительства страдают несущие конструкции, а сама пристройка закрывает проход, занимает тротуар или зеленую зону. Если строительство ведется самовольно, то его, по закону, должны пресечь. «Штраф за проведение строительных работ без соответствующих документов — это раз. И второе — это распоряжение райадминистрации о приведении в первоначальное состояние. То есть, человек попадает на снос того, что он построил и вложил в это деньги, мы понимаем все, но если это без разрешительных документов — никак», — подчеркивает специалист.

За незаконным строительством следят инспекторы из различных государственных организаций. Однако настоящим «всевидящим оком» являются соседи. «Ну, и очень много приходит писем от граждан с сообщениями, что там ведется незаконное строительство. Поэтому в нашем городе втихаря построить ничего невозможно, потому что всегда есть соседи, которые обязательно напишут и пожалуются», — утверждает Алексей Чуев.

Вместе с тем, эти же соседи уже не в силах повлиять на легальную стройку. И, если раньше для строительства балкона или пристройки необходимо было собрать подписи жильцов всего дома, то теперь новое законодательство позволяет расширять свою жилплощадь без их письменного согласия.