Идеи в воздухе витают, или Лукавые ловушки для жильцов

«Вечерняя Одесса» в номерах от 28 февраля и 4 марта сего года начала дискуссию о том, надо ли создавать ОСМД, и почему нет альтернативы перехода домов в совладение жильцов. Безальтернативность пути подтверждает и правительство, намеревающееся обязать всех создавать ОСМД.

Альтернатива без альтернативы

В Украине с момента начала приватизации жилья главной была мысль о том, что только владение квартирами и домами как собственностью дает человеку право распоряжаться ими максимально свободно. И именно такой путь исповедует весь цивилизованный мир.

Как оказалось, цивилизованный мир отнюдь не так однозначен в своих подходах к взаимоотношениям граждан с занимаемыми ими квадратными метрами. Германию, например, даже называют страной арендаторов — примерно 55% ее граждан арендуют жилье, а не владеют им. И тенденции последних лет сохраняются.

Более того, стоимость аренды в Германии существенно зависит от того, сколько лет зданию, в котором человек намерен поселиться, как давно там делали ремонт и каково его техническое состояние в данный момент. В ветхом фонде квартиру могут и не продать вовсе, а позволят только взять в аренду.

Почему у нас пошли по пути тотальной приватизации? Ответ напрашивается сам собой: к моменту старта кампании по передаче жилья в собственность граждан большинство домов-хрущевок в крупных городах приближалось или уже превзошло нормативное время сноса, равное 50 годам. Хоть панели хрущевок и имеют прочность, в полтора раза превышающую проектную, бесконечно долго служить они не могут. И только капитальный ремонт позволяет продлить срок их эксплуатации еще на 100 лет.

Понимая это, в первой редакции законодательства о создании ОСМД и передаче дома в собственность жильцов предусматривалась совершенно оправданная норма, обязующая местные власти провести капитальный ремонт до передачи дома во владение ОСМД. Подобный шаг в масштабах страны потребовал бы огромных средств, и потому невыгодную, с точки зрения затрат, норму по-тихому убрали, решив передавать дома в собственность в том состоянии, в каком они есть.

Нерешаемые уравнения

Теперь представим себе старые 5- и 9-этажки. К моменту создания ОСМД некоторые жильцы поперестраивали свои квартиры, существенно изменив конфигурацию внутридомовых сетей. Во многих домах можно увидеть огромные, пристроенные до самой крыши (до 5-го этажа включительно) балконы, куда втихаря выведено отопление. Они не только ускоряют разрушение дома в целом, так как полностью изменяют проектные нагрузки на конструкции, но и создают полностью неконтролируемую ситуацию в сфере отопления. В техдокументации на квартиры, в качестве отапливаемых, указаны площади квартир до их существенного увеличения благодаря балконам. Это серьезное нарушение, которое ставит жителей обычных и разросшихся за счет балконов квартир в совершенно неравные условия: первые вынуждены оплачивать отопление вторых, так как индивидуальные счетчики отопления в квартирах старых хрущевок отсутствуют.

При создании ОСМД людям очень сложно получить комплект техдокументации на свой дом, хотя это и предусмотрено законодательством. Приходится добывать его с боем. Это тоже понятно: большинство незаконных переделок и пристроек в техдокументации не отражены. Работникам жилищно-коммунальной сферы, конечно, не очень хочется афишировать факты, подтверждающие «незамеченные» ими, а потому отсутствующие в документах нарушения.

Сказочные замки

Присутствуя на различных семинарах в поддержку создания ОСМД, честно говоря, подустала от постоянных призывов искать активных, неравнодушных граждан, брать управление домом в свои руки, устанавливать справедливые тарифы за услуги и делать свою жизнь лучше, комфортнее…

Это все, так сказать, надстройка, хорошо возводимая, чтобы любой ценой спихнуть ответственность за старые дома на живущих в них людей и сэкономить государству немалые средства.

На самом деле ни одну капитальную проблему старого дома за счет средств, собираемых жильцами в качестве платы за услуги, решить не удастся — они в десятки раз меньше необходимого. И это даже при условии, что неплательщиков в доме нет. Хотя сегодня ситуация такова, что количество тех, кто по разным причинам не оплачивает услуги ЖКХ, достаточно быстро растет. Закон в таких случаях предписывает обращение в суд. Но судебные разбирательства с должниками могут затянуться на неопределенное время и проблему не помогут решить, а только ее усугубят. То есть у членов ОСМД в старых домах будут варианты проведения косметических ремонтов, но не более того. А капитальные проблемы со временем лишь усугубятся, делая жизнь жильцов не комфортнее, а совсем наоборот.

В разговорах о том, кого надо выбирать председателем ОСМД, чаще всего звучат слова «активность, неравнодушие». Это правильно. Но старый дом — это настолько сложная система как с технической точки зрения, так и с точки зрения взаимоотношения людей разных поколений, что одной активности председателя для наведения порядка будет явно мало. Почему-то автомобиль ремонтировать все отправляются к автослесарю, а вот ответственность за ремонт дома можно поручить педагогу, домохозяйке... Это ж сколько раз его обманут бывшие и нынешние работники коммунальных служб, к которым придется обращаться за помощью, пока человек приобретет необходимый опыт! Сколько ошибочных решений будет принято!

Правда, случаи успешной переквалификации людей, далеких от сферы ЖКХ, в председателей ОСМД есть. Но в подавляющем большинстве — лишь в новых домах, где о решении капитальных проблем речи не идет, а можно ограничиться малозатратными, недорогими косметическими преобразованиями.

Не упростит, а усложнит ситуацию и решение городских властей о передаче подвалов и чердаков на ряде объектов в муниципальную собственность. Речь идет о старом жилом фонде. То есть в одном доме могут пересечься интересы членов ОСМД, арендаторов или собственников подвалов и чердаков (город же забирал их себе как раз для того, чтобы кому-то передать в аренду или собственность). Не берусь даже предсказывать, к какой неразберихе это приведет. Потому что интересы всех заинтересованных в использовании здания сторон могут оказаться диаметрально противоположными — одним нужна комфортная жизнь, другим — получение прибыли. Да и повлиять на выбор арендаторов подвалов и чердаков ОСМД сможет весьма опосредованно — это же теперь не их собственность, значит, и определять ее будущее будут не жильцы дома, а городские власти.

Стоит сказать, что решение о передаче подвалов и чердаков на ряде объектов в муниципальную собственность, принятое недавно Одесским исполкомом, противоречит утверждению, что они являются собственностью всех членов ОСМД. И именно ОСМД должно было бы определяться с тем, как их использовать. Тем более, что интересный опыт в этом плане есть. В домах, где первые этажи и подвалы отданы супермаркетам, за их счет приводится в порядок придомовая территория, устанавливаются скамеечки и детские площадки. Отданные в аренду чердаки, например, под студии художников, также немного пополняют счета решившихся на подобное сотрудничество ОСМД.

Что в итоге?

Исходя из сказанного, самой эффективной в нашей стране была бы дифференцированная система передачи жилого фонда в управление жильцам. Полная передача приемлема только в новых домах и жилых комплексах, а вот старый фонд должен был бы оставаться на балансе местных властей в рамках программы серьезной финансовой помощи государства на проведение капитальных ремонтов. Именно так поступают в развитых странах, понимая, что, чем старше дом, тем опаснее в нем находиться людям. И государство оставаться в стороне и делать вид, что все в порядке, не имеет права. Увы, у нас ситуация другая. И надежд на то, что она поменяется в сторону большей защиты интересов граждан, проживающих в старом жилом фонде, пока нет.