С весны прошлого года активно циркулировали слухи о том, что рынок недвижимости достиг дна и вот-вот начнет восстанавливаться. И действительно, с февраля прошлого года, когда были отмечены минимальные цены, стоимость недвижимости несколько выросла.

В Николаеве этот рост составил около 15 процентов. Но с учетом предшествующего падения примерно на 40 процентов, стоимость недвижимости осталась значительно ниже своих пиковых значений, фиксировавшихся в середине 2008 года. А с октября прошлого года цены вообще застыли. И это при том, что в предыдущие годы осень всегда была сезоном роста. Как вести себя тем, кто решает животрепещущие вопросы купли-продажи жилья? Как поведут себя цены на жилье в Николаеве в будущем?

Сегодняшняя цена квадрата

По данным николаевских риэлтеров, еще в 2008 году в городе стоимость жилья составляла в среднем $1050-1100 за 1 квадратный метр, к началу прошлой весны цены упали до 660 — 680, а осенью 2009 года стоимость квадрата жилплощади зафиксировалась уже на уровне 735 — 790 долларов. При этом самыми дорогими остаются однокомнатные квартиры. А вот разброс цен по районам не так и велик. В традиционно более дорогом центре сегодня однокомнатная квартира обойдется в среднем в 24 — 28 тысяч долларов, а 3-х комнатная — в 44 — 46 тысяч. Тогда как в Промзоне и Соляных, где наблюдаются наиболее низкие цены, за такие же квартиры просят 22 — 25 тысяч и 40 — 43 тысячи долларов соответственно. Что касается торга, то он, как говорят, уместен, и даже очень. Скидки обычно не превышают 10 — 15 процентов, но иногда достигают и 20. Хотя это усредненные показатели, в реальных же сделках встречаются совсем иные цифры. Так, по информации директора фирмы «Млечный путь» Петра Мойсола, не так давно в новом жилмассиве «Солнечный» была приобретена недвижимость по цене 530 долларов за 1 квадратный метр, в то время как первоначально ее стоимость составляла 1100.

За последний год уменьшились не только цены, но и количество сделок. Рынок занял выжидательную позицию. Между продавцами и покупателями идет своего рода психологическая борьба. Кто в ней выиграет и куда направится ценовой вектор? Мы сделали попытку проанализировать ситуацию и приведем доводы как за увеличение, так и за снижение цены на недвижимость.

Ждем роста?

Некоторые эксперты называют ряд факторов, которые могут способствовать росту цен на недвижимость, в первую очередь, на жилую. Во-первых, это сокращение темпов ввода в строй новых домов, а, следовательно, и предлагаемых квартир. В Николаеве строящиеся дома, на которых ведутся работы, можно пересчитать по пальцам. Таким образом, отложенный спрос через некоторое время достигнет критической отметки, что неминуемо заставит цены пойти вверх. А между тем и в Украине, и в Николаеве огромное число людей, желают улучшить свое жилищное положение.

Второй причиной называется возвращение населению «зависших» банковских депозитов. Рекапитализация проблемных банков позволила сдвинуть этот процесс с мертвой точки, а решение вопроса с «Укрпромбанком» ускорило его. Есть надежда и на нормализацию ситуации с банком «Надра». При этом специалисты считают, что многие станут приобретать недвижимость не для своих нужд, а с целью дальнейшей перепродажи, поскольку в стране просто отсутствуют надежные инструменты инвестирования. И рынок недвижимости будет тем местом, куда пойдут снятые с депозитов средства.

Важным фактором называется и начавшееся ипотечное кредитование. Так, на сегодня в Украине уже несколько десятков банков возродили ипотечное кредитование. А с улучшением состояния экономики этот процесс будет нарастать.

Кроме того, общее экономическое положение в стране не всегда влияет на формирование цены, убежден первый вице-президент союза специалистов по недвижимости Украины Игорь Однопозов. По его словам, доказательством этому является тот факт, что цены на 1-комнатные квартиры в Киеве изменились с $4 — 5 тысяч в 1994 году — до $100 тысяч в 2007.

Или все же снижения?

С другой стороны, по мнению части аналитиков, цены на недвижимость будут снижаться. Главной причиной этого называют низкую покупательную способность наших граждан. При средней зарплате на уровне $ 250 cемье из трех человек (при двух работающих) понадобится более 10 лет, чтобы накопить на двухкомнатную квартиру в Николаеве. Это при нынешних ценах и при том, что придется во многом себе отказывать. Не окажут на ситуацию большого влияния и возможные теневые доходы. В развитых странах действует негласное правило — средняя стоимость жилья эконом-класса примерно равна размеру 3 — 4 средних годовых зарплат. У нас же это соотношение «не лезет ни в какие ворота». А такой тезис сторонников скорого роста цен на недвижимость, как большой отложенный спрос, в современных украинских реалиях, по сути, представляет собой красивую мечту.

Большое влияние на формирование цены оказывает ипотека. Во втором полугодии 2009 года часть банков действительно возродило ипотечные проекты. Но необходимо заметить, что условия ипотечного кредитования изменились. Значительно выросли ставки, сегодня они достигают 25 — 40 процентов годовых в валюте, увеличился размер первоначального взноса, который сейчас составляет 30 — 50 процентов от стоимости жилья. Кроме того, ужесточились требования к заемщику в плане его официальных доходов и наличия высоколиквидного имущества. Многим это «не по-зубам». По словам руководителя николаевского агентства недвижимости «Комфорт» Евгения Иванова, в Николаеве сегодня только три банка заявили о готовности кредитовать, но, к сожалению, воспользоваться этим тяжело — не тот уровень доходов. Позицию банков можно понять — у них тоже сегодня хватает проблем. Но аналитики утверждают, что даже после преодоления негативных явлений в банковской сфере ипотека уже не вернется на докризисный уровень. Ни по условиям предоставления кредита, ни в плане масштабов.

Что же касается уменьшения объемов строительства, которое якобы должно подтолкнуть цены вверх, то необходимо заметить, что спрос на рынке первичного жилья и так практически равен нулю. Более того, он, по всей видимости, возродится в последнюю очередь, поскольку резервы снижения цены здесь ограничены.

Если говорить о частных инвестициях в недвижимость, то с наступлением кризиса эта сфера потеряла свою привлекательность. Многие из тех, кто вложил сюда деньги в период 2007 — 2008 годов, не только не могут получить прибыли, но и вернуть свои средства. И тот, кто победил в захватывающей игре под названием «забери из банка свой депозит», вряд ли побежит сломя голову инвестировать в недвижимость. Для обладателей небольших сумм антиквариат или хотя бы та же валюта выглядят более заманчиво. Владельцы крупных средств и так найдут, куда их вложить.

Говоря о снижении цен, аналитики также отмечают, что этот процесс пройдет плавно. Обвал цен мог бы спровоцировать массовый выброс залоговых квартир. Однако такой сценарий вряд ли будет иметь место, так как он не выгоден самим банкам. Более того, по мнению экспертов, сегодня именно банки являются теми структурами, которые изо всех сил стремятся если не поднять, то хотя бы сохранить уровень существующих цен. Поскольку в противном случае их залоговое имущество потеряет в цене, а перед заемщиками встанет вопрос целесообразности выплат по ипотеке, когда эти суммы намного превышают рыночную стоимость самой квартиры.

Снижение цен даст возможность вступить в игру на рынке тем гражданам, у которых ранее не хватало средств для приобретения недвижимости. Более того, в складывающейся ситуации в выигрыше могут оказаться те «несознательные лица», которые не брали недостающие суммы в кредит, не хранили средства на депозитах (или успели их снять), а держали деньги «под матрасом».

В стане посредников

Вплоть до последнего времени основная масса риэлтеров играла преимущественно на стороне продавцов, агитируя за высокие цены. Риэлтерские компании заинтересованы в высокой стоимости недвижимости, поскольку их доходы, если упростить ситуацию, представляют собой процент от суммы сделки купли-продажи. Чем выше цена, тем больше заработок. Однако в последнее время акценты несколько изменились, пришло понимание маклерами того факта, что цены не могут расти бесконечно. А стоимость жилья должна определенным образом соотноситься с уровнем доходов населения. И сегодня среди риэлторов все чаще раздаются голоса, убеждающие в неизбежности дальнейшего падения цен. Так, по словам Петра Мойсола, сегодняшние цены все еще высоки для жителей Николаева, и они будут корректироваться в сторону понижения.

По мнению аналитиков, изменению риторики способствовала, с одной стороны, готовность посредников, хоть и за меньшие деньги, но реально работать, а с другой стороны, снижение числа самих риэлторских фирм. Так, если в 2008 году в Николаеве общее число лиц, занятых в сфере предоставления посреднических услуг на рынке недвижимости составляло примерно 2000, то в 2010 их число сократилось до 350 — 400.

И напоследок необходимо упомянуть еще об одном нюансе: цена на недвижимость очень сильно будет зависеть от курса гривни. Практически все аналитики сходятся на том, что в случае роста курса доллара, а такой сценарий вполне реален, цены на жилье сильно упадут.